서울남부지방법원 2025타경12345. 신월동 웨인빌 제101동 제4층 제401호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 선순위 임차권 자체보다 특별매각조건이 그 인수 부담을 실제로 제거하는지입니다. 김수련은 2022년 5월 13일 주민등록, 2022년 4월 19일 확정일자를 갖추고 2023년 8월 29일 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2024년 9월 3일 압류보다 앞서므로 원칙상 대항력이 있고, 현 배당계산만 적용하면 보증금 280,000,000원 중 102,215,680원이 남습니다.
그러나 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 이 확약을 김수련 임차권에 적용하면 낙찰자의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 이 물건의 가격 비교 기준도 181,120,000원에 별도 인수액을 더한 값이 아니라, 바로 181,120,000원이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12345 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 421-1 웨인빌 제101동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 대상 면적 | 37.44㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상6층 · 제4층 제401호 · 사용승인일 2020.01.03 |
| 소유자 | 곽예원 |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 181,120,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구액 | 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 특별매각조건이 핵심
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수련 | 건물전부 · 2022.05.13 | 280,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
| 김하연 | 미상 · 2025.05.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
김수련은 임대차계약일 2022.04.09, 확정일자 2022.04.19, 주민등록일자 2022.05.13, 점유개시일자 2022.05.14로 기재돼 있고 보증금은 280,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.08.29 접수됐습니다. 말소기준인 2024.09.03 압류보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1.8112억, 최근 시세의 65.0%
웨인빌의 제공된 실거래는 총 6건이며, 최근 12개월 평균은 278,760,000원, 최신 거래는 2024.06의 285,600,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +1.4%입니다. 이 사건은 특별매각조건 반영 후 실질취득이 181,120,000원이므로 최근 12개월 평균의 65.0% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 38.89㎡ | 2 | 285,600,000원 |
| 2024.06 | 38.89㎡ | 2 | 285,600,000원 |
| 2024.04 | 38.89㎡ | 3 | 285,600,000원 |
| 2023.07 | 37.87㎡ | 4 | 272,000,000원 |
| 2023.07 | 38.89㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2023.04 | 35.7㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 278,760,000원 |
전체 평균 278,133,333원보다도 최근 12개월 평균 278,760,000원이 약간 높고, 최신 거래는 285,600,000원입니다. 따라서 과거 고가거래 때문에 평균이 부풀려져 현재 회차가 싸 보이는 구조는 아닙니다. 제공된 지표상 최근 추세도 +1.4%입니다. 다만 최신 거래월이 2024.06이므로 입찰 판단에서는 최근 실거래 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,335,680원 |
| 1. 임차인 김수련 보증금 | 280,000,000원 | 177,784,320원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김수련의 보증금 부족분은 102,215,680원이며 통상 규칙만 적용하면 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 이 사건은 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 매각조건으로 하고 있으므로 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 룰상 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 181,120,000원 | 102,215,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 144,896,000원 | 137,932,544원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 41% | 115,916,800원 | 166,506,035원 | 0원 |
특별매각조건이 없다면 선순위 임차보증금 구조 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총 부담이 낮아지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 김수련의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건이므로, 그 임차인에 대해서는 각 회차의 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 따라서 유찰 시 실제 취득비용도 매각가에 맞춰 내려가는 구조가 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월4동주민센터 남서측 인근이며, 주위는 도시형생활주택·다세대주택·공원·학교·아파트·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제4층 제401호이며 사용승인일은 2020.01.03입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 제3종 구역·수평표면구역·진입표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지거래. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 규모. 웨인빌은 29세대이며, 제공된 동일·유사 면적 실거래는 6건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 김수련의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 실제 매수인에게 그대로 적용되는지 매각물건명세서를 재확인해야 합니다.
- 김하연 점유. 2025.05.30 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 점유 목적과 실제 임대차관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 명도. 조사상 임차인·점유자가 존재하므로 낙찰 후 점유이전 및 인도 절차를 별도로 고려해야 합니다.
- 시세 원문. 제공된 최신 거래는 2024.06이므로 최근 실거래 원문과 현재 호가·거래사례를 추가 대조하는 편이 안전합니다.
- 권리원본. 말소기준권리인 2024.09.03 압류, 김수련 임차권등기, 2025.09.30 강제경매개시결정의 등기 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인은 크지만, 전제조건을 확인해야 한다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 283,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 181,120,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 278,760,000원의 65.0%입니다. 원래라면 김수련의 선순위 임차보증금 280,000,000원 때문에 현재 회차에서 102,215,680원을 추가로 떠안을 수 있는 구조이지만, 매각물건명세서가 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있어 실질 인수는 0원으로 봅니다.
그래서 결론은 단순한 ‘선순위 임차인 위험물건’도, 단순한 ‘64% 할인물건’도 아닙니다. 특별매각조건이 권리위험을 제거해 가격 메리트를 살리는 사건입니다. 다만 김하연의 보증금이 미상이고, 제공된 최신 실거래도 2024.06인 만큼 확약 범위·점유관계·최근 시세를 원문에서 다시 확인하는 것이 필요합니다.
