서울남부지방법원 2025타경12368. 강서구 화곡동 ‘트러스트’ 제3층 제301호 오피스텔입니다. 소유자 황재윤은 2022.06.01 매매를 원인으로 2022.06.21 소유권을 이전받았고 거래가액은 350,000,000원입니다. 이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 권리는 박정호의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.06.07, 확정일자는 2022.06.07, 주민등록일자는 2022.06.14, 점유개시일자는 2022.06.21이며 보증금은 350,000,000원입니다.
말소기준으로 계산된 권리는 2025.09.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 박정호의 임차권은 그보다 앞서 발생해 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 구조입니다. 현재 최저가 184,320,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 3,380,480원을 뺀 180,939,520원이 박정호에게 우선배당되고, 169,060,480원이 미배당으로 남습니다.
다만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 배당표에 나타나는 박정호 관련 169,060,480원은 룰상 인수액이지만, 이 특별매각조건이 적용되는 범위에서는 매수인에게 실질 청구되는 금액을 0원으로 처리하는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12368 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 936-6 트러스트 제3층 제301호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하2층/지상12층 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 황재윤 · 2022.06.01 매매 · 2022.06.21 소유권이전 · 거래가액 350,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 184,320,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 박정호는 선순위, 그러나 특매조건이 핵심
박정호는 경매개시결정보다 앞선 전입과 확정일자를 갖고 있고, 2023.12.07 주택임차권등기도 마쳤습니다. 등기자료상 임차권은 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류되어 있습니다. 원칙만 적용하면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조지만, 이 사건은 특별매각조건으로 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시했습니다.
| 임차 관련자 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정호 | 건물 전부 · 2022.06.14 전입 · 2022.06.21 점유개시 | 350,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 룰상 미배당 169,060,480원 · 특매조건 적용분 실질 0원 |
| 김은현 | 미상 · 2025.03.20 전입 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 특매조건 적용 여부 확인 필요 |
② 가격 판단 — 최저가가 내려가도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 184,320,000원으로 3회 유찰된 회차입니다. 그러나 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 박정호 보증금은 대항력 있는 선순위 임차보증금이므로 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 커지는 구조입니다.
현재 회차에서는 박정호 미배당액이 169,060,480원이고, 4회 유찰 시 매각가 147,456,000원에서 205,408,384원, 5회 유찰 시 매각가 117,964,800원에서 234,486,707원으로 늘어납니다. 즉 선순위 보증금 인수형은 최저가 하락 자체가 실질취득비용의 동일한 하락을 뜻하지 않습니다. 이번 사건에서는 특별매각조건이 그 주된 인수위험을 해소하지만, 김은현의 미상 보증금 문제는 별개로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,380,480원 |
| 1. 임차인 박정호 보증금 | 350,000,000원 | 180,939,520원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 박정호 보증금 부족분은 169,060,480원입니다. 다만 특별매각조건은 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 이 조건이 적용되는 박정호 관련 인수액은 실질 0원으로 보되, 김은현의 별도 권리는 포함해 단정하지 않습니다.
④ 물건·토지 이용 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 이용상태. 오피스텔로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상12층 건물의 제3층 제301호이며, 승강기·난방·위생·급배수·화재경보·화재탐지 설비가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 도로. 토지 도로접면은 소로각지이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공시지가. 6,124,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영되어 있는지 확인해야 합니다.
- 김은현 권리 확인. 보증금·계약일·확정일자·점유 상태·배당요구 여부를 확인해 실제 승계금액 존재 여부를 확정해야 합니다.
- 박정호 임차권 말소 확인. 특별매각조건에 따른 임차권등기 말소 절차와 범위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.21 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 관련 절차를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세가 없어 감정가 360,000,000원과 최저가 184,320,000원만으로 저가 여부를 판단하지 말아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건을 서로 대조해 입찰 전 권리관계를 확정해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 미상 임차인은 남았다”
이 물건은 감정가 360,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 184,320,000원까지 내려왔습니다. 그러나 핵심은 할인율이 아닙니다. 박정호의 350,000,000원 선순위 보증금은 현재 회차 배당표상 169,060,480원이 남지만, 특별매각조건으로 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정되어 있어 그 범위의 실질 인수는 0원으로 볼 수 있습니다.
반면 김은현은 2025.03.20 전입 사실 외에 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 특별매각조건이 이 별도 임차인까지 정리한다고 단정할 수 없으므로, 이 부분이 해소되기 전까지는 ‘인수 0원 물건’으로 단순화하면 안 됩니다. 실거래 시세도 없어 가격 가점 역시 줄 수 없습니다. 박정호 리스크는 특매조건으로 크게 낮아졌지만, 김은현 권리 확인이 입찰 여부를 가르는 사건입니다.
