서울남부지방법원 2025타경12368. 강서구 화곡동 트러스트 제3층 제301호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 360,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 230,400,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 황재윤이며, 2022.06.01 매매를 원인으로 2022.06.21 소유권을 취득했고 거래가액은 350,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 64% 할인율이 아니라 임차권과 특별매각조건입니다. 박정호는 임대차계약일 2022.06.07, 전입 2022.06.14, 점유개시 2022.06.21, 확정일자 2022.06.07이며 보증금은 350,000,000원입니다. 주택임차권등기는 2023.12.07에 마쳐졌고 말소기준 2025.09.26보다 앞섭니다. 원래 배당계산만 보면 현재 회차에서 123,625,600원이 미배당되어 매수인 인수로 이어지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12368 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 936-6 트러스트 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로7길 144 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하2층/지상12층 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 황재윤 · 2022.06.01 매매 · 거래가액 350,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 230,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2025.09.26 강제경매개시결정입니다. 박정호의 주택임차권등기(2023.12.07)는 그보다 앞서며 등기상 매각으로 소멸하지 않는 권리로 표시되어 있습니다. 다만 이 사건은 특별매각조건을 통해 해당 임차권의 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다.
또 하나의 점유자인 김은현은 2025.03.20 전입했습니다. 기준일보다 앞선 전입이라는 점은 주의해야 하지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상입니다. 실제 임차인은 박정호와 김은현 2명이며, 보증기관 승계나 대위 명목의 중복 임차인으로 합산할 대상은 없습니다.
② 임차인 분석 — 주된 3.5억은 해소, 미상 1명은 잔존
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정호 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.14 2022.06.07 | 350,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 김은현 점유 부분 미상 | 2025.03.20 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 박정호의 현재 회차 배당계산상 미배당액은 123,625,600원이지만, 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 이 조건은 김은현의 미상 임차관계에는 적용되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 64%만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가 360,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 230,400,000원, 감정가의 64%입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격을 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
3회 유찰 시 매각가는 184,320,000원, 4회 유찰 시 147,456,000원으로 내려가지만, 박정호 임차권의 원자료상 미배당액은 각각 169,060,480원, 205,408,384원으로 오히려 커집니다. 다만 이 증가분 역시 특별매각조건에 따라 박정호 임차권에 관해서는 실질 인수 0원*으로 처리됩니다. 유찰이 더 진행된다는 이유만으로 김은현의 미상 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 230,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,025,600원 |
| 1. 임차인 박정호 보증금 | 350,000,000원 | 226,374,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 230,400,000원 가정 시 집행비용 4,025,600원과 박정호에게 226,374,400원이 배당되고, 박정호 보증금 부족분은 123,625,600원입니다. 원자료 계산상 해당 금액은 매수인 인수로 잡히지만 특별매각조건을 반영한 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상12층 건물 내 제3층 제301호입니다.
- 주위환경. 감정요항표에는 신강초등학교 북서측 인근이며 다가구주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 상업지대로 기재되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 용이하고 인근에 지하철 노선 및 버스정류장이 소재해 제반 교통여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·화재경보·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·진입표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 공시지가는 6,124,000원/㎡이며 토지면적은 107.4㎡, 평지·세로장방·소로각지 조건입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김은현 보증금 확인. 2025.03.20 전입자의 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않은 상태이므로 이를 확인하지 않고 인수 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 특별매각조건 원문 확인. 박정호 관련 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건대로 집행되는지 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 가격 상한 재검토. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 360,000,000원 대비 현재 64%라는 할인율만으로 응찰가 상한을 정하지 않는 것이 안전합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.06.10 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.06.21 관련 등기가 존재하므로 현행 효력과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 명도 대상 확인. 박정호 임차권등기 외에 김은현의 실제 점유 여부와 점유 부분이 미상인 만큼 현황을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.5억 인수는 풀렸지만, 아직 닫힌 계산은 아니다”
겉으로 보면 감정가 360,000,000원짜리 오피스텔이 2회 유찰돼 230,400,000원까지 내려온 물건입니다. 더 중요한 것은 박정호 보증금 350,000,000원입니다. 현재 회차 배당계산만 보면 123,625,600원이 남아 매수인이 떠안는 구조지만, 특별매각조건 덕분에 이 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
하지만 결론을 ‘인수 0원’ 한 줄로 끝내면 안 됩니다. 김은현은 2025.03.20 전입해 말소기준보다 앞서 있고 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 임차인은 특별매각조건의 해소 범위 밖에 있으므로 대항력 가능·미상 위험이 별도로 남습니다. 여기에 실거래 시세 자료까지 없어 현재 최저가가 정말 싼지도 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 주된 3.5억 임차권은 해소됐지만 미상 임차관계 확인 전에는 실질취득액도 확정되지 않는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
