서울남부지방법원 2025타경12376. 서울 강서구 화곡동 제이이하우스 2층 204호로, 공부상 다세대주택입니다. 사건의 핵심은 권효선 씨의 보증금 245,000,000원짜리 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.07.21, 확정일자는 2021.07.22, 전입·점유개시는 2021.07.30이며 2023.08.25 임차권등기가 됐습니다. 등기상 현재 경매의 말소기준으로 제시된 2025.09.30 강제경매개시결정보다 훨씬 앞선 권리이므로 원칙적으로는 대항력 있는 임차보증금의 미배당 부분이 매수인에게 남을 수 있습니다.
현재 최저매각가 143,360,000원에서 집행비용 2,807,040원을 제외한 140,552,960원이 임차인에게 배당되면 산술상 미배당 보증금은 104,447,040원입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 정확도 규칙상 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12376 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 368-14 제이이하우스 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 22.77㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 내 2층 204호 |
| 이용상태 | 공부상 다세대주택으로 이용중 |
| 사용승인 | 2021.07.14 |
| 소유자 | 홍은기 · 2021.08.04 매매 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 143,360,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 특별매각조건으로 실질 0원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권효선 | 건물 전부 | 245,000,000원 | 2021.07.30 | 2021.07.22 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0 |
실제 임차인은 1명입니다. 권효선 씨는 전입·점유와 확정일자를 갖추고 배당요구도 했으며, 등기부에는 2023.08.25 주택임차권이 등기돼 있습니다. 현재 회차 배당 계산만 놓고 보면 245,000,000원 중 140,552,960원만 배당되고 104,447,040원이 남습니다.
또한 2021.07.22 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권은 채권최고액 3,055,200,000원으로 기재됐으나 2021.07.30 일부해지를 원인으로 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 2025.09.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 71.7% 할인처럼 보이지만 ‘면적 불일치 + 하락 추세’
본건 평가 대상 면적은 22.77㎡인데, 확인된 거래표본은 19.24㎡부터 29.44㎡까지로 본건 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 가격 비교는 직접적인 동일면적 시세라기보다 주변 제이이하우스 거래의 참고 지표로 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 27.16㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2025.11 | 29.44㎡ | 3 | 224,000,000원 |
| 2025.10 | 19.56㎡ | 6 | 161,000,000원 |
| 2022.01 | 19.24㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2021.08 | 29.10㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 2021.08 | 29.44㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 200,000,000원 |
최근 12개월 평균은 200,000,000원, 최신 거래는 2026.05의 215,000,000원입니다. 현재 최저가 143,360,000원은 최근 12개월 평균의 71.7%로 수치상 낮습니다. 하지만 최근 12개월 거래와 과거 거래의 가격 추세는 -30.2%로 뚜렷한 하락입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 243,333,333원 대비 58.9%라는 수치는 가격 매력 판단의 중심 근거로 쓰지 않는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,807,040원 |
| 1. 임차인 권효선 보증금 | 245,000,000원 | 140,552,960원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 권효선 임차인의 미배당액은 104,447,040원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 서측에 위치하고 주변은 다세대주택·연립주택·근린공원·학교 등이 있는 주거지역입니다.
- 교통. 세로에 접해 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장과 근거리 지하철 5호선 화곡역 이용이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 2층 204호이며 사용승인은 2021.07.14입니다.
- 토지. 2필지 일단의 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중이며 평탄한 가로장방형 토지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,809,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 22세대이며 확인된 최근 거래표본의 면적이 본건 22.77㎡와 정확히 맞지 않아 개별 호수 가격 판단에 오차가 있을 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 명시돼 있는지 입찰 직전 원문으로 재확인해야 합니다.
- 인수액 계산 착시 주의. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 현재 회차 미배당액 104,447,040원을 인수할 구조지만, 이 사건은 특별매각조건 때문에 실질 0원이라는 점을 구분해야 합니다.
- 시세 표본 면적 확인. 본건은 22.77㎡인데 비교 거래는 19.24㎡~29.44㎡로 면적이 다릅니다. 단순 평균가를 그대로 본건 적정가로 쓰지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세가 -30.2%입니다. 과거 295,000,000원 거래를 현재 시세 기준으로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 추가 유찰 시 구조. 3회 유찰 시 최저가 114,688,000원, 4회 유찰 시 91,750,400원이지만 일반 산술상 임차인 미배당액은 각각 132,717,632원·155,301,107원으로 커집니다. 이 사건은 특별매각조건이 유지되는지가 더 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건과 실거래 원자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 2.45억”보다 중요한 것은 특별매각조건
첫인상만 보면 감정가 224,000,000원짜리 다세대에 보증금 245,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담이 매우 큰 사건처럼 보입니다. 실제로 현재 매각가를 기준으로 일반 계산하면 104,447,040원이 배당되지 않습니다. 그러나 이 사건은 채권자가 그 미배당 보증금에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어 실질 인수는 0원입니다.
가격만 보면 143,360,000원은 최근 12개월 평균 200,000,000원의 71.7%로 낮습니다. 다만 본건 22.77㎡와 거래표본 면적이 맞지 않고, 최근 가격 흐름도 -30.2%로 하락 중이며 이미 2회 유찰됐습니다. 그래서 결론은 “권리 위험은 조건부 해소, 가격은 할인됐지만 시세 신뢰도와 환금성을 보수적으로 검증”입니다.
