서울남부지방법원 2025타경12422. 양천구 신월동 한울팰리스 6층 602호, 전용면적 30.33㎡의 오피스텔입니다. 감정가는 316,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 161,792,000원, 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 소유자 손재현은 2021.12.29. 매매를 원인으로 2022.01.21. 소유권을 이전받았고 거래가액은 292,000,000원입니다.
겉으로 보면 가격이 크게 떨어져 눈에 띄지만, 이 사건은 최저가보다 권리의 범위를 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 과거 관악신용협동조합 근저당과 우리자산신탁 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.09.30. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 임차관계가 핵심입니다. 유정재의 임차권은 특별매각조건으로 주된 인수 문제가 해소되지만, 그 조건 밖의 제유림·노윤선은 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12422 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 60-31 한울팰리스 제6층 제602호 |
| 도로명 | 서울특별시 양천구 화곡로 94 |
| 용도 / 전용 | 오피스텔 · 전용 30.33㎡ · 방2·화장실1·다용도실1·거실1 · 9층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 손재현 (2022.01.21. 소유권이전 · 거래가액 292,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 161,792,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 292,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
2020.12.21. 설정된 관악신용협동조합 근저당권은 2022.01.21. 말소됐고, 같은 날의 우리자산신탁 신탁등기 역시 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.09.30. 강제경매개시결정입니다.
유정재는 2022.01.21. 전입·점유를 시작했고 2022.01.05. 확정일자를 받았으며, 보증금 292,000,000원의 임차권등기가 2023.11.15. 등기돼 있습니다. 기준권리보다 앞서므로 일반 원칙만 적용하면 매수인 인수 문제가 생기지만, 이 사건에는 채권자가 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 한 특별매각조건이 있습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 확인 대상 3명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유정재 | 2022.01.21 · 건물 전부 | 292,000,000원 | 有 | 有 · 확정 2022.01.05 | 실질 0원* |
| 제유림 | 2025.05.07 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.12.12 | 가능·미상 |
| 노윤선 | 2025.05.08 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
* 유정재의 일반 배당계산상 미배당액은 133,273,088원이지만, 특별매각조건에 따라 해당 임차권 관련 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 이 조건은 제유림·노윤선의 별도 임차관계까지 해소하는 것으로 보지 않습니다.
③ 가격 비교 — 55% 할인만 보고 들어가면 안 된다
한울팰리스 거래 표본은 5건이며 평균은 294,200,000원, 확인된 최신 거래는 2021.12. 295,000,000원입니다. 현재 최저가 161,792,000원은 이 거래 표본 평균의 55.0% 수준입니다. 감정가 316,000,000원과 비교해도 51.2%까지 내려왔습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 30.33㎡ | 7 | 295,000,000원 |
| 2021.12 | 30.33㎡ | 6 | 292,000,000원 |
| 2021.08 | 33.29㎡ | 7 | 293,000,000원 |
| 2021.08 | 31.99㎡ | 6 | 295,000,000원 |
| 2021.07 | 33.29㎡ | 8 | 296,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 294,200,000원 |
다만 이 거래들은 2021년 표본입니다. 따라서 2026년 현재 최저가가 평균의 55%라는 숫자만으로 현재 시세 대비 할인폭을 그대로 확정하기는 어렵습니다. 더 중요한 것은 보증금 미상 점유자 2명의 실질 인수액이 아직 숫자로 확정되지 않았다는 점입니다. 이들이 인수 대상이면 실질취득비용은 최저가 161,792,000원을 넘어갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,792,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,065,088원 |
| 1. 임차인 유정재 보증금 | 292,000,000원 | 158,726,912원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 292,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 유정재 보증금 중 133,273,088원이 미배당됩니다. 일반 원칙상 매수인 인수액으로 계산된 금액이지만, 이 사건의 특별매각조건 때문에 유정재 관련 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 제유림·노윤선의 보증금은 확인되지 않아 이 배당표에 합산하지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 오피스텔로 이용 중이며 방2·화장실1·다용도실1·거실1 구조입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물의 6층입니다.
- 입지. 신화중학교 남동측 인근으로 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 화곡역(5호선)이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·무인택배함·기계식주차 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 30m, 동측 약 3m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 규모. 한울팰리스는 12세대이며 2020.12.09. 사용승인된 소규모 단지입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제유림 보증금 확인. 2025.05.07. 전입, 2025.12.12. 배당요구가 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 실제 임대차계약을 확인해야 합니다.
- 노윤선 임대차 확인. 2025.05.08. 전입으로 기준일보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않아 독립 인수위험을 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 원문 대조. 유정재 관련 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 적용 범위를 원문 그대로 확인해야 합니다.
- 가격은 ‘최저가’가 아니라 실질취득비용으로 계산. 미상 점유자 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 인수분을 더해 거래가 표본과 비교해야 합니다.
- 시세 표본 시점 확인. 확인된 거래 표본은 2021년이므로 2026년 입찰가를 정할 때는 현재 거래 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 소규모 오피스텔 환금성 점검. 12세대 규모이므로 실제 매수층과 최근 거래 빈도를 입찰 전 확인하는 편이 안전합니다.
맺으며 — “큰 임차권은 풀렸지만, 미상 점유가 남았다”
이 사건의 가장 큰 숫자는 보증금 292,000,000원의 유정재 임차권입니다. 현재 최저가에서 일반 배당만 계산하면 133,273,088원이 남지만, 특별매각조건 때문에 이 부분은 실질 인수 0원으로 정리됩니다. 그래서 겉으로는 316,000,000원 감정가가 161,792,000원까지 떨어진 상당한 할인 물건처럼 보입니다.
하지만 결론을 거기서 끝내면 안 됩니다. 제유림과 노윤선은 모두 말소기준일 전 전입자이고, 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 두 사람의 대항력과 인수금액을 확정할 수 없으므로 특별매각조건 밖의 미상 임차 리스크가 그대로 남아 있습니다. 거래 표본 평균 294,200,000원 대비 최저가가 55%라는 숫자는 매력적이지만, 입찰 판단은 이 두 사람의 임대차관계가 확인된 뒤 해야 합니다. 주된 임차권은 해소, 잔존 임차관계는 미확정 — 가격보다 확인이 먼저인 C등급 물건입니다.
