서울남부지방법원 2025타경12422. 양천구 신월동 한울팰리스 6층 602호, 전용 30.33㎡ 오피스텔입니다. 감정평가상 방2·화장실1·다용도실1· 거실1 구조이고, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물의 6층입니다. 소유자 손재현은 2021.12.29 매매를 원인으로 거래가액 292,000,000원에 취득했고 소유권이전 등기는 2022.01.21 이뤄졌습니다.
권리구조의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 2020.12.21 설정됐던 관악신용협동조합 근저당권 5,520,000,000원과 우리자산신탁 신탁등기는 2022.01.21 이미 말소됐습니다. 현재 자료상 소멸 기준은 2025.09.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이고, 유정재의 임차권등기는 그보다 앞선 2023.11.15에 등기돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12422 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 60-31 한울팰리스 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 30.33㎡ · 방2·화장실1·다용도실1·거실1 · 9층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 손재현 (2021.12.29 매매 · 거래가액 292,000,000원 · 2022.01.21 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 202,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 292,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 건물 | 2020.12.09 사용승인 · 한울팰리스 12세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
2020.12.21 관악신용협동조합 근저당권은 채권최고액 5,520,000,000원이었으나 2022.01.21 일부포기로 말소됐고, 같은 날 우리자산신탁 신탁등기도 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 그 뒤 손재현에게 소유권이 이전됐습니다. 유정재는 임대차계약일 2021.12.31, 확정일자 2022.01.05, 주민등록·점유개시 2022.01.21이며 2023.11.15 임차보증금 292,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
② 임차인 — 실제 확인 대상 3명
| 성명 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유정재 | 건물 전부 | 2022.01.21 | 2022.01.05 | 292,000,000원 | 2023.11.15 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 제유림 | 미상 | 2025.05.07 | 미상 | 미상 | 2025.12.12 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 노윤선 | 미상 | 2025.05.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
보증기관 승계로 중복 기재된 임차인은 없으므로, 이 자료에서 실제 확인해야 할 사람은 3명입니다. 유정재는 보증금·전입·확정일자가 모두 확인되지만, 제유림과 노윤선은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람은 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 두는 것이 맞습니다.
③ 회차별 인수 구조 — 숫자는 내려가도 미상 위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 유정재 룰상 미배당 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 202,240,000원 | 93,391,360원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 161,792,000원 | 133,273,088원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 129,433,600원 | 165,178,470원 | 실질 0원* |
특별매각조건이 없다면 유정재 보증금은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에서는 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 유정재 부분만 놓고 보면 현재 확인된 실질취득은 최저가 202,240,000원*입니다. 다만 제유림·노윤선의 미상 보증금이 별도로 확인되면 실질취득액은 달라질 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 68.7%라는 숫자만 믿기 어려운 이유
한울팰리스 실거래 표본은 5건이고 평균은 294,200,000원, 최저 292,000,000원, 최고 296,000,000원입니다. 현재 최저가 202,240,000원은 이 평균의 68.7%입니다. 다만 거래 표본은 모두 2021.07~2021.12이고 최신 거래 역시 2021.12의 295,000,000원입니다. 따라서 294,200,000원을 2026년 현재 시세라고 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 30.33㎡ | 7 | 295,000,000원 |
| 2021.12 | 30.33㎡ | 6 | 292,000,000원 |
| 2021.08 | 33.29㎡ | 7 | 293,000,000원 |
| 2021.08 | 31.99㎡ | 6 | 295,000,000원 |
| 2021.07 | 33.29㎡ | 8 | 296,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 294,200,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 202,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,631,360원 |
| 1. 임차인 유정재 보증금 · 우선변제 | 292,000,000원 | 198,608,640원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 292,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 가정상 유정재 보증금은 198,608,640원 배당되고 93,391,360원이 부족하지만, 특별매각조건에 따라 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 유정재 부분의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 오피스텔로 이용 중이며 방2·화장실1·다용도실1·거실1 구조입니다. 한울팰리스는 2020.12.09 사용승인, 12세대입니다.
- 입지. 서울특별시 양천구 신월동 신화중학교 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 화곡역(5호선)이 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물이며 기본 위생·급배수·난방·승강기·무인택배함·기계식주차 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 30m 내외, 동측 약 3m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가 5,318,000원/㎡, 인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 토지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래자료. 제시된 실거래는 2021.07~2021.12의 5건으로, 최신 거래는 2021.12입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 유정재 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 제유림 임대차 확인. 2025.05.07 전입, 2025.12.12 배당요구 사실은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 계약서와 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 노윤선 임대차 확인. 2025.05.08 전입 사실 외 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 승계 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 실거래 시점 확인. 평균 294,200,000원은 2021년 표본입니다. 2026년 현재가를 이 수치 하나로 판단하지 않아야 합니다.
- 등기 변동 확인. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.07.22입니다. 입찰 판단 전 이후 변동 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 기재가 있으므로 이 오피스텔과 응찰자에게 실제 적용되는 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “유정재 0원*”과 “전체 인수 0원”은 다르다
이 사건의 가장 중요한 반전은 분명합니다. 유정재 임차보증금 292,000,000원 때문에 현재 최저가 202,240,000원만 보고는 안 되는 대항력 인수형처럼 보이지만, 특별매각조건이 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로 유정재의 93,391,360원은 실질 인수 0원*입니다.
그렇다고 권리가 끝난 것은 아닙니다. 제유림·노윤선은 각각 2025.05.07, 2025.05.08 전입돼 있고 보증금·확정일자가 미상입니다. 두 사람은 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 특별조건이 이들까지 해소한다는 근거는 없습니다. 최저가가 데이터상 실거래 평균의 68.7%까지 내려왔다는 점은 눈에 띄지만, 실거래 표본이 2021년에 머물러 있다는 점도 함께 봐야 합니다.
주된 선순위 임차권은 특별조건으로 해소되지만, 확약 밖 미상 임차인 2명이 남는 사건. 이 물건의 승부처는 단순한 할인율이 아니라 제유림·노윤선의 실제 보증금과 권리관계를 확인해 최종 인수액을 확정할 수 있느냐입니다.
