서울남부지방법원 2025타경12436. 구로중학교 남서측 인근의 행복드림빌라 제1동 3층 302호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자는 김남희이고, 현재 등기부의 핵심은 2024.06.17 등기된 김성진의 주택임차권과 2025.09.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 과거 시흥새마을금고 근저당 2건은 2018.01.09 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.09.30 강제경매개시결정입니다.
임차인 김성진의 주민등록일·점유개시일은 모두 2022.07.29이고 확정일자는 2022.07.14입니다. 따라서 말소기준보다 앞선 임차인으로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 일반적인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질취득액이 보증금 부근에 묶이는 구조지만, 이 사건에는 그 일반식을 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12436 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 317-140 행복드림빌라 제1동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 대상면적 21.69㎡ |
| 소유자 | 김남희 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 122,240,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 규모 | 철근콘크리트구조 6층 건물 중 3층 · 행복드림빌라 14세대 · 2017.01.25 사용승인 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2025.09.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.10.10 포항세무서장 압류와 2025.10.27 김포세무서장 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 김성진의 전입·점유는 2022.07.29, 임차권등기는 2024.06.17로 말소기준보다 앞서므로 권리 자체만 보면 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 185,000,000원 | 2022.07.29 / 2022.07.14 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 명의의 중복 임차인 신고가 따로 잡힌 구조가 아니므로 김성진 보증금 185,000,000원만 임차보증금으로 봅니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘직접 비교’가 어렵다
행복드림빌라 거래자료에는 2건의 실거래가 잡혀 있습니다. 평균은 291,500,000원, 최저 288,000,000원, 최고·최신 거래는 295,000,000원입니다. 시세 요약상 최근 12개월 평균도 295,000,000원, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +2.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 39.88㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2021.09 | 36.02㎡ | 3 | 288,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 291,500,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 122,240,000원은 최근 12개월 평균 295,000,000원의 41.4%로 계산됩니다. 그러나 대상면적은 21.69㎡인데 비교거래는 36.02㎡와 39.88㎡로 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 이 41.4%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,511,360원 |
| 1. 임차인 김성진 보증금(우선변제) | 185,000,000원 | 119,728,640원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 산식에서는 김성진 보증금 중 65,271,360원이 남아 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 이 사건은 특별매각조건상 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·64%) | 122,240,000원 | 65,271,360원 | 0원 | 122,240,000원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 97,792,000원 | 89,368,256원 | 0원 | 97,792,000원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 78,233,600원 | 108,574,605원 | 0원 | 78,233,600원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로중학교 남서측 인근으로 아파트, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 대림역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 3층 302호로, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 6m, 서측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 정비구역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 표시돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 149.0㎡, 공시지가는 3,627,000원/㎡이며 3필지 일단의 장방형 평지입니다.
- 환금성. 14세대 규모이고 확인되는 실거래는 2건이며 대상면적과 비교면적도 일치하지 않아, 매수·매도 가격을 잡을 때 거래표본이 충분하지 않은 점을 감안해야 합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각기일 기준 원본을 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 김성진 임차권등기가 특별매각조건대로 말소되는 시점과 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.29 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력·처리 여부를 등기부와 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 면적 맞는 시세 확보. 21.69㎡ 대상호와 현재 확인되는 36.02㎡·39.88㎡ 거래를 직접 비교하지 말고 동일·유사 면적 거래를 별도로 확인하세요.
- 배당변동 점검. 집행비용 추정치와 당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하는 사건이므로 현재 실제 점유상태와 인도 절차를 현황조사 원본에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 185,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 최저가에서 65,271,360원이 배당되지 않아 매수인이 떠안을 수 있는 전형적인 인수형입니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건에서 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시해 그 주된 인수액을 실질 0원으로 바꿉니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 122,240,000원으로 봅니다.
다만 가격 평가는 별개입니다. 최저가가 감정가의 64%이고 실거래 평균 대비 단순 비율도 낮지만, 확인되는 거래 2건은 대상 21.69㎡보다 큰 36.02㎡·39.88㎡입니다. 권리 핵심은 확약 확인, 가격 핵심은 동일면적 시세 확인. 두 가지를 모두 통과해야 이 물건의 실제 매력도를 판단할 수 있습니다.
