서울남부지방법원 2025타경12472. 화곡동 서경홈타운 5층 502호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 등기 흐름의 특징은 2021년 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권이 이미 말소돼 있다는 점입니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2024.01.05 수협은행 가압류입니다. 문제는 그보다 앞서 전입한 임차인이 두 명 있다는 것입니다.
이경진은 2021.06.18 전입·점유, 2021.05.25 확정일자, 보증금 243,000,000원이며 2023.07.04 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 정상적인 배당 구조만 놓고 보면 현 최저가 168,960,000원에서는 배당 후 77,205,440원이 남아 매수인 인수 대상이 됩니다. 그러나 이번 매각에는 이 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어, 이경진에 한해서는 실질 인수를 0원으로 반영해야 합니다.
반면 정서영은 2023.11.02 전입으로 말소기준인 2024.01.05보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인을 단정적으로 ‘대항력 있음’이라고 볼 수는 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 이경진에게 적용되는 특별조건이 정서영에게까지 자동으로 확대되는 것도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12472 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-144 서경홈타운 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제5층 제502호 · 지하1층·지상9층 건물 |
| 사용승인 | 2021.05.04 |
| 소유자 | 최상범 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 168,960,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 243,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.01.05 수협은행 가압류 · 청구금액 1,567,749,529원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 미상 임차인은 별도
2021.05.13 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권 2,880,000,000원은 2021.06.18 말소됐습니다. 그 결과 2024.01.05 수협은행 가압류가 말소기준이 되고, 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 서울신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 말소기준보다 앞선 2021.05.17에는 민간임대주택등기가 있고, 2023.07.04에는 이경진의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 특히 이경진의 임차권은 선순위이지만 이번 매각의 특별조건으로 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 함께 걸려 있다는 점이 핵심입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경진 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.18 / 2021.05.25 | 243,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 룰상 미배당 77,205,440원 |
| 정서영 점유 부분 미상 | 2023.11.02 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 확약 적용 밖 |
② 가격 구조 — 64% 할인보다 ‘실제 인수액’ 확인이 먼저
현재 최저매각가는 168,960,000원으로 감정가 264,000,000원의 64%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 135,168,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 108,134,400원입니다.
하지만 이 사건은 단순히 “감정가 대비 64%”라는 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이경진만 놓고 보면 특별매각조건 덕분에 현재 회차의 실질 인수는 0원이어서, 이경진 관련 실질취득 기준은 최저가 168,960,000원입니다. 그러나 정서영의 인수액이 미상인 상태이므로 최종 실질취득비용은 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,165,440원 |
| 1. 임차인 이경진 보증금 | 243,000,000원 | 165,794,560원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 1,567,749,529원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 243,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 27,695,178원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당 계산상 이경진에게 165,794,560원이 배당되고 77,205,440원이 미배당됩니다. 다만 그 미배당액은 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 붙어 있어 이경진 건의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상9층 건물의 5층 502호입니다.
- 입지. 서울화곡초등학교 북측 인근에 위치하며 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다.
- 설비. 급배수·위생시설, 난방설비, 승강기, 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 노폭 4미터, 남서측 노폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 업무용 토지로 이용 중이며 토지면적 278㎡, 공시지가 4,816,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 건물상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이경진의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 붙는지 원문을 그대로 대조해야 합니다.
- 정서영 보증금 확인. 2023.11.02 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유 범위를 확인하기 전에는 전체 인수액을 0원으로 잡으면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.17 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 64% 숫자만으로 가격 판단 금지. 최저가 168,960,000원은 감정가 대비 64%지만, 정서영 관련 추가 인수액이 확인되기 전에는 실질취득비용이 확정되지 않습니다.
- 배당표와 실제 부담 구분. 이경진의 룰상 미배당 77,205,440원과 특별조건 적용 후 실질 인수 0원을 혼동하지 않아야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당 계산에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 특별매각조건을 직접 확인한 뒤 최종 판단해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 전체 인수는 아직 미확정”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 243,000,000원의 선순위 임차권 때문에 낙찰가보다 큰 인수부담이 생기는 전형적인 대항력 임차인 사건처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 현 회차에서 77,205,440원의 미배당을 보여줍니다. 그러나 특별매각조건이 그 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 하고 있어, 이경진에 관한 실질 인수는 0원입니다.
다만 여기서 권리분석이 끝나지 않습니다. 정서영은 2023.11.02 전입으로 말소기준 2024.01.05보다 빠르고, 보증금·확정일자·점유 범위가 미상입니다. 따라서 이 사건을 단순한 ‘인수 0원’ 물건으로 평가하면 안 됩니다. 이경진은 해소, 정서영은 미확정. 최저가가 감정가의 64%라는 사실보다 이 두 임차인의 법적 지위를 분리해 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
