서울남부지방법원 2025타경12472. 서울 강서구 화곡동 서경홈타운 5층 502호 오피스텔입니다. 이번 사건에서 가장 먼저 볼 것은 최저가가 절반 가까이 내려왔다는 사실이 아니라 말소기준보다 앞선 임차관계가 두 갈래로 존재한다는 점입니다. 말소기준은 2024.01.05. 수협은행 가압류입니다. 그보다 앞서 이경진은 2021.06.18. 전입·점유, 2021.05.25. 확정일자를 갖추고 2023.07.04. 보증금 243,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
통상 구조라면 현재 최저가 135,168,000원에서 이경진에게 132,475,648원이 우선배당되고 110,524,352원이 남아 매수인 인수로 이어집니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건이 붙었습니다. 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이경진 관련 잔액은 실질적으로 0원*으로 처리해야 합니다.
문제는 별도로 조사된 정서영입니다. 전입일은 2023.11.02.로 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 단정적으로 ‘대항력 있는 임차인’이라고 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 다뤄야 합니다. 특별매각조건은 이경진 임차권과 관련된 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이지, 정서영의 미확인 임차관계까지 없애 주는 근거는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12472 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-144 서경홈타운 제5층 제502호 |
| 용도 | 오피스텔 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 최상범 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 135,168,000원 (3회 유찰 · 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 243,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 사용승인 | 2021.05.04 · 지하1층, 지상9층 중 제5층 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
수협은행 가압류 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 서울신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 이경진의 임차권등기는 2023.07.04.로 말소기준보다 앞섭니다. 그래서 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금 인수가 핵심 위험이 되지만, 이번 매각에서는 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건으로 붙어 있습니다.
② 임차관계 — 확약으로 해소되는 위험과 남는 위험을 분리
| 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경진 | 건물전부 · 2021.06.18 | 243,000,000원 | 有 | 有 확정 2021.05.25 | 실질 0원* 배당표상 부족 110,524,352원이나 특별매각조건 적용 |
| 정서영 | 미상 · 2023.11.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 특별매각조건 적용 근거 없음 |
* 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각. 이 조건은 이경진 임차권의 미배당 잔액에 관한 실질 인수 위험을 해소하는 근거이며, 별도 점유자 정서영의 보증금·권리까지 자동으로 해소하는 것으로 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,168,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,692,352원 |
| 1. 임차인 이경진 보증금 | 243,000,000원 | 132,475,648원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 1,567,749,529원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 243,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 27,695,178원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당 계산상 이경진 보증금 부족분은 110,524,352원입니다. 4회 유찰 시 137,179,482원, 5회 유찰 시 158,449,615원으로 증가합니다. 다만 이경진 관련 부족분은 특별매각조건에 따라 실질 인수 0원*으로 봅니다. 정서영 관련 보증금은 미상이므로 이 배당표만으로 전체 매수인 부담을 확정할 수 없습니다.
④ 가격·환금성 — 51.2%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 264,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 135,168,000원, 감정가의 51.2%입니다. 하지만 확인 가능한 실거래 시세 자료가 없어 이 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 정서영의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실제 총취득비용도 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 서울화곡초등학교 북측 인근이며, 주변에는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 평스라브지붕, 지하1층·지상9층 건물의 제5층 제502호이며 사용승인은 2021.05.04입니다.
- 설비. 급배수·위생시설, 난방설비, 승강기, 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 278.0㎡ 정방형 평지이며 오피스텔 건부지로 이용 중이고, 북서측 노폭 4미터·남서측 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가 4,816,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정서영 임대차 확인. 보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 확정하지 마세요.
- 특별매각조건 원문 확인. 이경진 보증금 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 대조하세요.
- 낮은 최저가 착시 경계. 최저가는 감정가의 51.2%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 마세요.
- 말소기준 확인. 2021년 한국양봉농업협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 실제 기준은 2024.01.05. 수협은행 가압류입니다.
- 점유·명도. 이경진 임차권등기 말소 조건과 별개로 정서영의 현재 점유상태 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “51% 가격보다, 미상 임차 확인이 먼저”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 264,000,000원에서 3회 유찰돼 135,168,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 이경진의 보증금 243,000,000원은 배당표상 현재 회차에서 110,524,352원이 부족하지만, 특별매각조건으로 해당 부족분의 실질 인수는 0원*입니다. 반면 정서영은 전입일이 말소기준보다 앞서면서도 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 리스크가 그대로 남습니다.
따라서 이 물건은 “이경진 보증금 때문에 243,000,000원을 떠안는 물건”도 아니고, “최저가 135,168,000원만 내면 끝나는 깨끗한 물건”도 아닙니다. 주된 등기 임차권 위험은 특별조건으로 해소되지만, 그 밖의 미확인 임차관계가 남은 사건입니다. 실거래 비교자료도 없는 만큼 3회 유찰·51.2%라는 숫자만으로 가격 매력을 부여하기보다, 정서영의 임대차 실체와 보증금을 확인한 뒤 총취득비용을 다시 계산하는 것이 우선입니다.
