서울남부지방법원 2025타경12476. 서울 강서구 화곡동 라움하우징 제6층 제601호, 다세대주택입니다. 감정가는 285,000,000원이고 2회 유찰된 최저매각가는 182,400,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “감정가의 64%”라는 할인율이 아닙니다. 임차인 박상훈의 전입일은 2022.06.29이고, 말소기준권리는 2023.05.23 국 압류이므로 임차인이 먼저입니다. 보증금도 276,000,000원으로 최저가보다 큽니다.
따라서 특별매각조건이 없었다면 배당 후 미회수 보증금이 매수인에게 남는 대항력 인수형입니다. 현재 회차 배당표상 박상훈에게 179,046,400원이 배당되고 부족분은 96,953,600원입니다. 이 원칙을 그대로 적용하면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 다만 이 사건에는 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 한 특별매각조건이 있어 결과가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12476 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 164-5 라움하우징 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 29.87㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건 중 제6층 제601호 |
| 소유자 | 김정호 · 2020.06.02 매매 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 182,400,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 276,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
등기부상 2020.04.23 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당권 3,120,000,000원은 2020.06.19 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이후 임차인 박상훈은 2022.06.29 전입했고, 확정일자는 2022.06.07입니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2023.05.23 강서세무서장 관련 국 압류입니다. 박상훈은 전입이 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박상훈 | 전부 · 주거 (임차권등기) | 2022.06.29 | 2022.06.07 | 276,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 특별조건 반영 후 90.3%
라움하우징A동의 대상 면적은 29.87㎡이고, 최근 12개월 동일 면적권 실거래는 2건, 평균은 202,000,000원입니다. 최신 거래도 2026.06 202,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 29.01㎡ | 2 | 202,000,000원 |
| 2026.06 | 29.01㎡ | 2 | 202,000,000원 |
| 평균 | 29.01㎡ | 2건 | 202,000,000원 |
특별매각조건을 반영한 실질 인수가 0원이므로 매수인의 실질취득 기준은 현재 최저가 182,400,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 202,000,000원의 90.3%입니다. 즉 이 사건에서는 최저가 할인율을 가격 메리트로 볼 수 있습니다. 반대로 특별매각조건을 제외하고 일반 대항력 원칙만 적용하면 실질취득이 보증금 276,000,000원 수준이 돼 시세보다 높아집니다. 이 차이 때문에 특별매각조건의 효력이 이 사건 가격판단의 전제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,353,600원 |
| 1. 임차인 박상훈 보증금 (우선변제) | 276,000,000원 | 179,046,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 276,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 박상훈 보증금의 부족분은 96,953,600원이고, 배당표상 매수인 인수액도 96,953,600원으로 계산됩니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 일반 인수액은 증가
| 회차 | 매각가 | 일반 원칙상 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 182,400,000원 | 96,953,600원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 145,920,000원 | 132,922,880원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 41% | 116,736,000원 | 161,698,304원 | 실질 0원 |
이 표가 대항력 인수형의 특징을 보여줍니다. 특별조건이 없다면 낙찰가가 182,400,000원에서 145,920,000원, 116,736,000원으로 내려갈수록 미배당 인수액은 오히려 96,953,600원에서 132,922,880원, 161,698,304원으로 커집니다. 따라서 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 이 사건에서는 특별매각조건이 그 인수부담을 실질 0원으로 바꾸는 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신정초등학교 북측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철5호선 까치산역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2020.04.10입니다. 위생·급배수설비, 난방시설, 승강기 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,873,000원/㎡, 토지면적은 162.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 원추표면구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 환금성. 라움하우징A동은 18세대이고 최근 12개월 동일 면적권 실거래 표본은 2건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리 안전성은 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다.
- 대항력 선순위 확인. 박상훈 전입 2022.06.29는 말소기준권리 2023.05.23보다 빠릅니다. 특별조건을 빼고는 인수 0원으로 볼 수 없습니다.
- 일반 원칙상 인수액 대조. 현재 회차 기준 미배당 보증금은 96,953,600원입니다. 특별조건이 적용되지 않는 상황을 가정하면 실질취득이 보증금 수준으로 상승합니다.
- 시세 표본 확인. 최근 12개월 거래는 2건이고 모두 202,000,000원입니다. 대상 호수의 층·상태 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 매각 후 특별매각조건에 따른 임차권등기 말소가 실제로 이행되는지 관련 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸게 보이는 이유가 권리조건에 있다”
이 물건은 감정가 285,000,000원에서 2회 유찰돼 182,400,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 202,000,000원 대비 90.3%입니다. 숫자만 보면 가격 차이가 분명합니다. 하지만 그보다 중요한 사실은 보증금 276,000,000원의 대항력 임차인이 있다는 점입니다. 일반 원칙만 보면 현재 회차에서 96,953,600원을 추가 인수하는 구조라 최저가만 보고 싸다고 할 수 없습니다.
이 사건에서 가격 메리트가 성립하는 이유는 특별매각조건입니다. 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건으로 붙어 있어 박상훈 관련 매수인 인수는 실질 0원으로 평가됩니다. 결국 권리의 핵심은 특별조건 확인, 가격의 핵심은 182,400,000원과 최근 시세 202,000,000원의 차이입니다. 특별조건이 그대로 작동한다는 전제에서는 가격 경쟁력이 있지만, 그 조건을 확인하지 않은 채 단순 할인율만 보고 입찰할 물건은 아닙니다.
