NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
C
매력지수42
유찰 3회
부동산강제경매
2025타경12476 · 서울남부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 29.87㎡
낙찰가
유찰 3회 후 낙찰
150,365,240원
1억 5,036만
감정가 285,000,000원
최저매각가 145,920,000원
최저가 대비 +3%
낙찰일
10-16
낙찰 완료
서울남부지방법원
3회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
1,459만원
최저가의 10% · 14,592,000원
실거래 대비
▼ 28.8%
싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균
2.11억원
· 낙찰가 기준
최근 결과
3
회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
3회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차인 보증금 인수 구조가 핵심입니다.
-
가격
최저가 145,920,000원은 최근 12개월 시세 202,000,000원의 72.2%
-
자금
임차보증금 276,000,000원 중 미배당 132,922,880원 인수 가능성
-
리스크
대항력 있는 임차권등기 박상훈 존재 · 특별매각조건 확인 필요
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후
다음 기일 대기.
변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
주변 실거래
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (16)
법원경매 권리분석 · 다세대
최저가는 내려왔지만, 보증금 인수가 승부처다 — 화곡동 라움하우징 601호
서울남부지방법원 2025타경12476 · 서울특별시 강서구 화곡동 164-5 라움하우징 제6층 제601호
감정가 285,000,000원 · 최저매각가 145,920,000원(3회 유찰) · 매각기일 2026.10.16 · 강제경매
42점
매력지수 C등급 · 낮은 최저가에도 대항력 임차보증금 인수 리스크가 남는 물건
3회 유찰로 가격은 낮아졌으나 실질취득은 보증금 수준으로 접근해야 하며 임차인 인수 위험이 핵심
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 표면 가격은 낮아졌지만, 대항력 있는 임차인 박상훈의 보증금 276,000,000원이 핵심입니다. 현재 배당 기준 미배당 132,922,880원이 발생하며 매수인은 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
감정가 / 최저가
285,000,000원
145,920,000원
3회 유찰
실질취득 기준
약 276,000,000원
보증금 인수 고려
매수인 인수
132,922,880원
현재 배당 기준
최근 시세
202,000,000원
최근 12개월 평균
서울남부지방법원 2025타경12476. 서울 강서구 화곡동 라움하우징 제601호 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 일반적인 소멸권리보다 대항력 임차권입니다. 임차인 박상훈은 전입 2022.06.29, 확정일자 2022.06.07로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12476 |
|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 164-5 라움하우징 제6층 제601호 |
|---|
| 용도 / 면적 | 다세대주택 · 29.87㎡ |
|---|
| 소유자 | 김정호 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 145,920,000원 |
|---|
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 276,000,000원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.10.16 |
|---|
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
2023.05.23 말소기준 압류 · 국(강서세무서장)
2024.06.11 주택임차권등기 · 박상훈 보증금 276,000,000원
2025.10.01 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사
⚠️ 임차인 인수 위험
임차권은 매각으로 소멸 예정이나, 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 부담할 수 있습니다. 현재 배당 기준 임차인 부족분은 132,922,880원입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 상태 |
|---|
| 박상훈 | 276,000,000원 | 有 | 有 | 임차권등기 · 배당요구 |
③ 시세 비교 — 실질취득 기준 판단
최근 12개월 동일 단지 거래 기준 최근 평균은 202,000,000원입니다. 최저가는 시세 대비 72.2% 수준이지만, 대항력 임차인의 보증금 인수 가능성을 반영하면 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득입니다.
| 항목 | 금액 |
|---|
| 최저가 | 145,920,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 202,000,000원 |
| 임차보증금 | 276,000,000원 |
| 실질취득 기준 | 약 276,000,000원 |
④ 특별매각조건 및 결론
✅ 긍정 요소
3회 유찰로 최저매각가는 감정가 대비 51.2%까지 내려왔고, 최근 시세 대비 표면 가격은 낮습니다.
⛔ 핵심 위험
대항력 있는 임차인의 보증금 276,000,000원이 존재합니다. 확약 조건에 따라 채권자의 배당받지 못한 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있으나, 실제 적용 범위를 확인해야 합니다.
결론. 이 물건은 낮은 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 핵심 판단 기준은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수 여부입니다. 실질취득 기준으로 시세와 비교한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
입찰 체크리스트
- 임차권등기 말소 조건 확인
- 특별매각조건 원문 확인
- 배당표와 인수금액 재검토
- 등기부 및 매각물건명세서 원본 확인
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
서울특별시 강서구 화곡동 164-5 라움하우징 제6층 제601호
2025-10-10 15:20
- 현황조사차 현장을 방문하였으나 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계는 미상이며, 안내문을 출입문에 끼워놓았음. 덧붙인 전입세대확인서 및 외국인체류확인서에는 각 등재자가 없음
기일 타임라인
결과 대기
4차 매각기일
2026-10-16
10:00
제112호 법정
최저매각가
1억 4,592만원
▼ 49% 감정가 2억 8,500만
입찰 보증금
1,459만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-10-23
14:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
4회차 추이
· ▼ 49%
2억 8,500만→1억 4,592만
매회 -20% 자동감액
다음 예상 1억 1,673만원
회차 전체 보기 (4회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-07-08 |
유찰 |
2억 8,500만원 |
| 2 |
2026-08-07 |
유찰 |
2억 2,800만원 |
| 3 |
2026-09-08 |
유찰 |
1억 8,240만원 |
| 4 |
2026-10-16 |
대기 |
1억 4,592만원 |
건물·단지 정보
K-apt
라움하우징
라움하우징A동
제6층 제601호
강서로18길 121-5 (화곡동, 라움하우징)
전유
· 단독 소유 부분
건물 스펙K-apt
연식
6년차 · 준공 2020년 4월
0년15년30년+
※ 단지/시설/주변은 K-apt(한국부동산원), 건물 스펙은 건축HUB 표제부·층별개요, 학교·지하철은 표준데이터 기반.
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
162.0㎡
≈
49.0평
소유
개인
소재
서울특별시 강서구 화곡동 · 164-5
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
4억 6,542만원
2,873,000원/㎡ × 162.0㎡
▼
감정가 61%
▲
+96.8%
· 연평균 +7.4%
· 2013년 대비
적용 규제
입찰 전 확인 필요 — 1건
토지거래계약에관한허가구역
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
서울특별시 강서구 화곡동 164-5 라움하우징 제6층 제601호
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