인천지방법원 2025타경34850. 부천시 오정구 원종동 월드맨션 에이동 지층 지02호, 전용 59.35㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사제이하우징으로, 2020년 6월 24일 매매를 원인으로 거래가 124,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 김재순의 124,000,000원 주택임차권입니다. 전입일 2020년 7월 16일, 확정일자 2020년 6월 24일로, 말소기준인 2023년 2월 9일 국 압류보다 빠릅니다.
따라서 확약이 없다면 낙찰가 60,270,000원에서 집행비용을 뺀 58,785,140원만 임차인에게 배당되고, 보증금 미회수분 65,214,860원이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에 해당 임차권과 관련한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있으므로, 이 리포트에서는 김재순 임차권에 대한 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 다만 이 확약은 해당 임차권에만 적용되므로 다른 점유관계는 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34850 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 원종동 343-22 월드맨션 에이동 지층지02호 · 도로명 경기도 부천시 오정구 삼작로 432 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.35㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 내 지층 지02호 |
| 소유자 | 주식회사제이하우징 (2020.06.24. 매매, 거래가 124,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 60,270,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,652,075원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 확약이 반전
말소기준은 2023.02.09. 국 압류입니다. 그보다 앞선 2022.08.24. 김재순 주택임차권등기는 원칙상 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 부천시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재순 제지층 제지02호 59.35㎡ · 주거(임차권등기) | 2020.07.16 2020.06.24 | 124,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
| 여석현 | 2023.12.13 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
김재순은 전입과 확정일자가 말소기준보다 앞서며 배당요구도 한 선순위 임차인입니다. 반면 여석현의 전입신고는 2023.12.13.으로 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 다만 여석현의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 임대차 금액 자체는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인은 2명입니다.
③ 시세 비교 — 싸게 보이지만 ‘지층 보정’이 필요하다
월드맨션에이동은 1998년 8월 준공, 총 10세대 규모입니다. 전용 59.35㎡ 실거래는 확인된 거래가 2건뿐이며, 최신 거래는 2024년 7월 4층 200,000,000원입니다. 그 이전 2022년 5월 1층 거래는 245,000,000원이었습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 59.35㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2022.05 | 59.35㎡ | 1 | 245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.35㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.35㎡ | 2건 | 222,500,000원 |
현재 최저가 60,270,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 200,000,000원의 30.1%입니다. 다만 전체 평균 222,500,000원은 2022년의 245,000,000원 고가 거래가 섞여 있으므로 가격 판단의 중심값으로 쓰기 어렵습니다. 더 중요한 것은 최근 거래 200,000,000원이 과거 거래보다 낮아 최근 대비 과거 가격 추세가 -18.4%라는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,484,860원 |
| 1. 임차인 김재순 보증금(우선변제) | 124,000,000원 | 58,785,140원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 827,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,652,075원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식만 보면 김재순 보증금 미회수분 65,214,860원이 남습니다. 다만 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 미반영 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 산식상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 60,270,000원 | 65,214,860원 | 60,270,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 42,189,000원 | 82,970,402원 | 42,189,000원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 29,532,299원 | 95,399,282원 | 29,532,299원 |
확약을 반영하지 않는 일반적인 선순위 임차권 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 임차인의 미배당액이 커져 매수인 총부담이 크게 줄지 않습니다. 이번 사건은 말소동의 확약서가 제출되어 김재순 임차권의 실질 인수를 0원으로 처리한다는 점에서 구조가 달라집니다. 그래서 현재 회차의 실질취득가는 60,270,000원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중인 전용 59.35㎡ 지층 지02호입니다. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물입니다.
- 입지. 원종초등학교 북동측 인근이며 다세대주택·다가구주택이 혼재하는 주거지대로, 감정평가상 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다. 북측으로 폭 약 15미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·전기설비와 도시가스보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·부정형 토지이며 공시지가 1,883,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·항공표면·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 건물 등기부상 2층 면적 129.36㎡와 건축물대장상 129.88㎡가 다르나 감정평가에서는 동일성이 있다고 판단해 129.88㎡ 기준으로 평가했습니다.
- 환금성. 총 10세대 소규모 다세대이고 동일 면적 실거래는 2건뿐입니다. 여기에 본건이 지층이라는 점까지 감안하면 매입가격과 별개로 재매각 속도는 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 김재순 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 본건 지02호와 해당 임차권 전부를 대상으로 하는지 확인하세요.
- 말소 이행 조건 확인. 낙찰·배당 이후 임차권등기가 어떤 절차와 시점에 말소되는지 확인해야 실질 인수 0원 전제가 완성됩니다.
- 여석현 임대차 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 지층 현장 확인. 채광·환기·습기·결로·누수와 창호 상태를 직접 점검하세요. 동일 면적의 1층·4층 실거래를 지층 가격으로 그대로 적용하기 어렵습니다.
- 거래 표본 한계. 최근 12개월 평균 200,000,000원은 단 1건을 기준으로 합니다. 전체 확인 거래도 2건뿐이라 시세 오차가 클 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래보다 18.4% 낮습니다. 전체 평균 222,500,000원보다 최신 거래 200,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 배당 및 취득 이후 부담에 영향을 줄 수 있는 항목을 별도 확인하세요.
맺으며 — “6,027만원”보다 중요한 것은 확약과 환금성
이 사건은 겉으로 보면 감정가 123,000,000원이 두 번 유찰돼 60,270,000원까지 내려온 저가 다세대입니다. 그러나 권리분석의 본체는 가격이 아니라 124,000,000원 선순위 임차권입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 65,214,860원이 미배당되어 매수인에게 넘어갈 구조지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원으로 봅니다.
가격 면에서는 실질취득 60,270,000원이 최신 거래 200,000,000원의 30.1%에 불과합니다. 다만 최신 거래 자체가 2024년 7월 1건이고, 본건과 달리 4층입니다. 전체 거래도 두 건뿐이고 최근 가격 흐름은 -18.4%입니다. 지층·10세대 소규모 다세대라는 저환금성까지 겹치므로, 이 물건은 “싸니까 좋다”보다 확약이 실제로 완결되는지, 지층 가격을 얼마로 보수적으로 잡을지가 핵심입니다.
