서울남부지방법원 2025타경12524. 방화동 마곡제이엠팰리스 11층 1101호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중인 물건입니다. 현재 최저매각가는 215,680,000원으로 감정가 337,000,000원의 64%까지 내려왔습니다. 등기상 기존 하나은행 근저당권 2건은 이미 2021.10.21. 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2025.10.10. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
권리분석의 핵심은 두 임차인입니다. 양준은 2021.10.21. 전입·점유, 2021.10.01. 확정일자를 갖고 있으며 2023.11.01. 임차권등기까지 마쳤습니다. 보증금은 315,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 통상 구조라면 배당되지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 이 사건에는 그 결과를 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12524 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 11층 1101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 지하1층/지상13층 건 |
| 소유자 | 장진환 |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 215,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 발급 | 2026.07.22 · 서울남부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 확약으로 끝나는 권리와, 끝나지 않은 점유 위험
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양준 | 건물전부 · 2021.10.21. | 315,000,000원 | 대항력 있음 | 확정 2021.10.01. 배당요구 2023.11.01. | 특별매각조건 · 실질 0원 |
| 사종효 | 미상 · 2024.06.05. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
② 가격 판단 — 감정가 64%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 215,680,000원으로 감정가 337,000,000원의 64%입니다. 2회 유찰된 가격이지만, 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 현재 가격이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
특히 이 사건은 양준 임차권의 특별매각조건을 반영하면 확인 가능한 실질취득액은 우선 215,680,000원이지만, 사종효의 보증금과 인수 가능 금액이 미상입니다. 따라서 최저가 64%라는 숫자만 근거로 시세보다 싸다·가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,819,520원 |
| 1. 임차인 양준 보증금 | 315,000,000원 | 211,860,480원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 양준 보증금 부족분은 103,139,520원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인에게 넘어갈 수 있는 금액이지만, 이 사건에서는 특별매각조건에 따라 양준 건은 실질 0원으로 처리합니다. 사종효 관련 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 치현초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 9호선 신방화역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상13층 건이며, 승강기·기계식주차장·난방·급배수설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 40미터 내외 왕복 6차선 방화대로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 5,736,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 마곡JM팰리스는 20세대이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 실거래 금액 확인 없이 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 양준 관련 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 사종효 보증금 확인. 2024.06.05. 전입 점유자로 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 이 금액이 확인돼야 최종 인수액과 실질취득액을 확정할 수 있습니다.
- 가격 비교. 현재 최저가는 감정가 337,000,000원의 64%인 215,680,000원이지만, 실거래 금액 확인 전에는 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 2021.08.30. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 효력과 관련 의무를 원문 기준으로 확인하세요.
- 규제 확인. 공항 관련 보호구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다수의 토지이용 규제가 기재돼 있습니다.
- 현장 점유 확인. 양준 임차권등기와 별개로 사종효의 실제 점유 상태와 사용 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 중요한 것은 확약 밖 임차인이다
이 사건은 표면적으로 보면 감정가 337,000,000원에서 최저가 215,680,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 더 중요한 것은 양준의 보증금 315,000,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 현재 회차의 미배당 103,139,520원을 매수인이 떠안을 수 있지만, 특별매각조건 때문에 양준 건은 실질 0원으로 정리됩니다.
그러나 이 확약이 사종효에게 적용되는 것은 아닙니다. 사종효는 2024.06.05. 전입으로 말소기준권리보다 앞서면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “양준 3.15억을 떠안느냐”가 아니라, 확약 밖 사종효에게 실제 인수할 금액이 있는지를 확정하는 것입니다. 실거래 금액도 확인되지 않은 만큼, 감정가 64%라는 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 접근이 맞습니다.
