인천지방법원 2025타경34874. 부천시 원미구 도당동 ‘노블리안’ 5층 503호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 전용면적은 67.58㎡이고 건물은 2020.11.06. 사용승인된 총 7세대 규모입니다. 소유자 복솔비 씨가 2020.11.01. 매매를 원인으로 2021.04.26. 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 345,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 대항력 임차인의 보증금 부족분과 이를 해소하는 말소동의 확약서입니다. 임차인 오희정 씨는 2021.02.22. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2021.04.23. 전입·점유를 시작했습니다. 선언된 말소기준권리인 2023.06.29. 대전광역시 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
최저가 288,000,000원에서 집행비용 4,832,000원을 먼저 차감하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 283,168,000원입니다. 보증금 345,000,000원 중 61,832,000원이 부족해 확약이 없다면 매수인 승계 위험이 생기지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 따라서 오희정 임차인에 관한 인수액은 실질 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34874 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 121-13 노블리안 5층 503호 도로명: 경기도 부천시 원미구 삼작로280번길 53-15 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) · 전용 67.58㎡ · 5층 |
| 건물 규모 | 총 7세대 · 2020.11.06. 사용승인 |
| 소유자 | 복솔비 (2020.11.01. 매매, 2021.04.26. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 288,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 345,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 확약 전제의 조건부 안전형
선언된 말소기준권리는 2023.06.29. 대전광역시 압류입니다. 이후 부천시·국·청양군의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022.01.26. 이우연의 임의경매개시결정은 2022.12.14. 취소기각결정으로 말소됐습니다.
다만 등기에는 말소기준보다 앞선 2021.11.03. 이우연 명의 채권최고액 70,000,000원의 근저당권이 기재돼 있습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 오희정의 주택임차권등기이며 이에 대해서는 말소동의 확약서가 제출됐지만, 선순위 근저당과 말소기준권리의 관계는 등기부와 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다. 권리관계를 단순한 ‘인수 0원 확정형’으로 처리해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오희정 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 2021.04.23 | 2021.02.22 | 345,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 배당요구 2023.05.01 | 확약 시 0원* 룰상 61,832,000원 |
③ 시세 비교 — 실질취득 2.88억은 최근 거래의 175.6%
가격 판단은 최저가에 확약 적용 후 인수액을 더한 실질취득 288,000,000원을 기준으로 합니다. 최근 12개월 실거래는 2026.02. 전용 45.41㎡·4층의 164,000,000원 한 건이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 164,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 45.41㎡ | 4 | 164,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.41㎡ | 1건 | 164,000,000원 |
대상 물건은 전용 67.58㎡이고 비교 거래는 전용 45.41㎡이므로 동일 면적의 직접 비교는 아닙니다. 표본도 한 건뿐이어서 개별 호수의 상태와 면적 차이를 별도로 검토해야 합니다. 그럼에도 제공된 최근 거래 기준으로 실질취득 288,000,000원은 최근 12개월 평균의 175.6%입니다. 따라서 전체 평균이나 신축 연도만을 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 288,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,832,000원 |
| 1. 임차인 오희정 보증금 | 345,000,000원 | 283,168,000원 |
| 2. 경인북부수산업협동조합 근저당 | 3,420,000,000원 | 0원 |
| 3. 이우연 근저당 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 이우연 경매 청구 | 345,000,000원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 경매 청구 | 345,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가에서는 집행비용 4,832,000원을 제외한 283,168,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분은 61,832,000원입니다. 확약이 정상 이행되면 해당 부족분의 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 실제 배당액과 부족분이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 룰상 인수는 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 288,000,000원 | 61,832,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 230,400,000원 | 118,625,600원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 184,320,000원 | 164,060,480원 | 실질 0원* |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 총 부담이 보증금 수준에 수렴합니다. 따라서 유찰된 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 이 사건은 확약 이행 시 해당 임차인 인수가 0원*이므로 실질취득은 각 회차 매각가가 되지만, 확약서 확인이 선행되지 않은 유찰 가격은 권리 위험을 제거한 가격이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 5층 503호입니다.
- 입지. 도당초등학교 남동측 인근으로, 주변에 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 등의 포장도로를 이용합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·교육환경 상대보호구역에 해당하며, 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 7세대의 소규모 다세대주택으로, 최근 12개월 실거래도 한 건뿐이어서 대단지 아파트보다 거래 표본과 매수층이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 범위, 조건, 유효기간과 낙찰 후 말소 절차를 확인하세요.
- 선순위 근저당 재검토. 2021.11.03. 이우연 근저당과 선언된 2023.06.29. 말소기준권리의 관계를 등기부·매각물건명세서 원문으로 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 대전광역시·부천시·국·청양군 압류 중 당해세가 있으면 임차인 배당과 미배당액이 변동될 수 있습니다.
- 가격 비교 보정. 최근 거래는 전용 45.41㎡이고 대상은 67.58㎡입니다. 동일 면적 거래와 인근 다세대 매매사례를 추가 확인해야 합니다.
- 소규모 건물 환금성. 7세대 건물인 만큼 관리상태, 주차, 공용부분, 거래 소요기간을 현장 조사하세요.
- 관리비·점유 확인. 체납 관리비와 현재 점유자를 관리주체·현황조사서·현장에서 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 해소 가능성보다 가격이 더 무겁다
이 물건은 보증금 345,000,000원의 대항력 임차인이 있어 원칙적으로는 인수형에 가깝지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서로 해당 임차인의 인수액을 실질 0원*으로 반영할 수 있습니다. 다만 확약 이행 조건과 선순위 근저당 관계를 원문으로 확인하기 전까지는 완전한 권리 안전형으로 단정할 수 없습니다.
가격은 더 명확합니다. 확약을 적용해도 현재 실질취득은 288,000,000원이고, 최근 12개월 거래 164,000,000원의 175.6%입니다. 비교 거래가 전용 45.41㎡ 한 건이라 직접 비교에는 한계가 있지만, 현재 자료만으로는 신건 가격에 할인이나 시세 메리트를 부여할 근거가 없습니다. 총 7세대의 낮은 거래 표본과 조건부 권리 해소까지 감안하면 결론은 “확약 확인 전 권리 보류, 현재 가격도 보류”입니다.
