인천지방법원 2025타경34880. 부천 원미구 춘의동 ‘아이파크’ 씨동 403호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 근저당이 아니라 김용훈의 주택임차권입니다. 김용훈은 2020.11.28. 임대차계약을 체결하고 2021.01.15. 전입·점유를 시작했으며, 확정일자는 2020.12.01., 보증금은 248,000,000원입니다. 말소기준권리는 2021.04.13. 신용보증재단중앙회 가압류이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 따라서 기본 권리관계만 보면 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
현재 회차 매각가를 168,000,000원으로 가정한 배당에서는 집행비용 3,152,000원을 뺀 164,848,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분은 83,152,000원입니다. 통상 구조라면 이 부족분이 매수인에게 넘어가 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 인수형 경매입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 해당 김용훈 임차권에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 이 확약은 해당 임차인에게만 적용되는 것이며, 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 김용훈 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34880 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 춘의동 215-21 아이파크 씨동 4층403호 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 제4층 제403호 |
| 소유자 | 김성석 · 2021.01.19. 매매 · 거래가액 248,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 168,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 248,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2017.05.26. 우리은행 근저당 55,000,000원은 2021.01.15. 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서 말소기준으로 잡힌 권리는 2021.04.13. 신용보증재단중앙회 가압류 10,777,412원입니다. 문제는 김용훈의 전입·점유일이 2021.01.15.로 이보다 빠르다는 점입니다. 임차권등기는 2023.02.20. 이루어졌지만 임대차계약일 2020.11.28., 확정일자 2020.12.01., 주민등록·점유개시 2021.01.15.가 등기돼 있어 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용훈 | 건물의 전부 · 주거 | 2021.01.15 / 2020.12.01 | 248,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원 |
김용훈은 보증기관의 중복 승계 신고가 아니라 실제 임차인입니다. 배당요구도 2023.02.20. 확인됩니다. 현재 회차의 배당만 보면 보증금 전액을 회수하지 못하지만, 제출된 말소동의 확약 때문에 매수인의 실질 승계 부담은 0원으로 계산합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 표본이 매우 적다
가격 비교 자료에서 확인되는 거래는 1건입니다. ‘아이파크’의 총 세대수는 14세대, 준공일은 2017.05.01.이며 비교 거래는 2022.05. 5층, 전용 40.07㎡가 220,000,000원에 거래된 사례입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 40.07㎡ | 5 | 220,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 168,000,000원은 제공된 비교가격 220,000,000원의 76.4%입니다. 가격 숫자만 보면 할인폭이 있습니다. 다만 거래 표본이 1건이고 거래월도 2022.05.이므로, 이 220,000,000원을 현재의 확정 시세처럼 단정해 응찰가를 높이는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 1. 임차인 김용훈 보증금 | 248,000,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증재단중앙회 | 10,777,412원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 248,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 임차인 김용훈의 보증금 부족분 83,152,000원이 발생합니다. 그러나 제출된 주택도시보증공사 말소동의 확약을 반영하면 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총액은 보증금에 수렴
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 168,000,000원 | 83,152,000원 | 168,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 117,599,999원 | 132,846,401원 | 117,599,999원 |
| 3회 유찰 시 | 82,319,999원 | 167,561,761원 | 82,319,999원 |
확약을 배제한 일반적인 대항력 인수형 계산에서는 매각가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득 총액이 약 248,000,000원 수준으로 고정됩니다. 이 사건은 김용훈 임차권에 대한 말소동의 확약이 제출됐으므로 그 인수 부분을 실질 0원으로 처리해, 회차가 내려가면 실질취득액도 매각가와 함께 내려가는 구조로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제4층 제403호입니다.
- 입지. 춘의역 남서측 인근으로 다세대주택·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통여건은 무난합니다.
- 도로. 동·서·남측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 공시지가. 2,150,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 북측으로 벽체 및 3층 지붕을 이용한 샷시조 발코니(보일러실)가 소재합니다.
- 환금성. 총 14세대 규모이고 확인 실거래가 1건이어서 가격 검증 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김용훈 임차권등기의 말소와 보증금 잔액 인수 면제를 실제로 담보하는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 매각대금 납부 이후 말소 절차와 필요한 동의·서류의 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교거래 220,000,000원은 1건뿐이므로 168,000,000원이 싸다는 이유만으로 응찰가를 높이지 말고 현장 중개 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정된 사건이므로 실제 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정자료상 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 발코니 확인. 북측 샷시조 발코니(보일러실)의 현황과 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약 확인이 먼저인 물건”
현재 최저가 168,000,000원만 보면 감정가의 70%이고 비교거래 220,000,000원보다 낮습니다. 하지만 이 사건의 본질은 가격이 아니라 보증금 248,000,000원의 선순위 대항력 임차인입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 83,152,000원이 남고, 더 유찰될수록 매수인 인수액이 커져 총 부담은 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 이 분석에서는 김용훈 임차인에 대한 실질 인수를 0원으로 반영했습니다. 따라서 현재 회차 실질취득액은 168,000,000원입니다. 가격상 여지는 있으나 14세대 다세대·비교거래 1건이라는 낮은 시세 검증력과, 입찰 판단 전체가 확약의 실제 효력에 기대고 있다는 점 때문에 보수적인 접근이 필요합니다. 확약 확인은 필수, 가격은 그 다음입니다.
