서울남부지방법원 2025타경12632. 금천구 가산동 라비앙케슬 제2층 제202호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 주식회사제이하우징으로, 2020년 9월 28일 매매를 원인으로 거래가액 197,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 소유권이나 후순위 가압류가 아니라, 2022년 11월 9일 등기된 서승민의 주택임차권입니다.
서승민은 임대차계약일 2020년 8월 19일, 주민등록·점유개시 2020년 9월 28일, 확정일자 2020년 8월 19일이고 보증금은 197,000,000원입니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2023년 2월 9일 국의 압류이므로, 원칙적으로 이 임차권은 매각으로 사라지지 않는 선순위 대항력 임차권입니다. 다만 본 건에는 이 일반 원칙을 뒤집는 특별매각조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12632 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 147-33 라비앙케슬 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 시흥대로153길 68-6 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근크리트구조 · 지하1층, 지상8층 내 제2층 제202호 · 사용승인일 2015.05.15 |
| 소유자 | 주식회사제이하우징 · 2020.09.28 매매 · 거래가액 197,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 74,880,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 197,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2023.02.09 국의 압류입니다. 그보다 앞선 서승민의 임차권은 원칙적으로 매수인이 인수하는 권리이며, 이후 주택도시보증공사의 827,500,000원 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2015년 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당과 신한은행 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서승민 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 197,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 서승민은 전입신고가 말소기준보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권을 모두 행사할 수 있습니다. 보증기관 승계·대위 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다.
② 가격과 회차 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 117,000,000원의 64%인 74,880,000원입니다. 3회 유찰 시 59,904,000원, 4회 유찰 시 47,923,200원으로 내려갑니다. 그러나 특별매각조건을 제외한 원칙적 권리구조에서는 낙찰가가 떨어질수록 임차인 미배당 인수액이 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당 | 특별조건 적용 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 74,880,000원 | 123,867,840원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 59,904,000원 | 138,574,272원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 47,923,200원 | 150,339,418원 | 0원* |
이 물건에는 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다. 현재 가격의 적정성은 별도의 실거래 확인이 필요한 영역입니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,747,840원 |
| 1. 임차인 서승민 보증금 | 197,000,000원 | 73,132,160원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 827,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 197,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표상 서승민의 미배당 보증금은 123,867,840원입니다. 다만 본 건의 특별매각조건에 따라 채권자가 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로 실질 인수는 0원*으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산초등학교 남서측 인근으로, 주위에 다세대주택·오피스텔·근린생활시설·아파트·단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선 및 마을버스 정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 지하1층·지상8층 건물의 제2층 제202호이며, 사용승인일은 2015.05.15입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 대상건물 남서측으로 시흥대로153길의 아스팔트도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 현장확인. 실지조사 당시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부구조 조사가 불가해 건축물 현황도와 외부 관찰을 기준으로 조사됐으므로 실제 내부는 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 잔액 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 실제 적용되는지 매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 말소 절차. 서승민 임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 특별조건 이행과 임차권등기 말소가 완료되지 않으면 원래의 인수 위험이 핵심 쟁점으로 남습니다.
- 세금 압류 확인. 말소기준이 국의 압류이고 배당표에 당해세가 반영되지 않았으므로 체납세액과 배당순위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교 자료가 없어 74,880,000원이 시장가격 대비 저렴한지 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 내부상태 확인. 현장조사에서 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 구조·설비·수선 필요 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 1.97억”보다 특별매각조건이 중요하다
이 사건을 등기만 보고 보면 상당히 위험해 보입니다. 보증금 197,000,000원의 서승민 임차권이 2023년 2월 9일 말소기준보다 앞서고, 현재 회차 배당만으로는 123,867,840원이 남기 때문입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 떨어져도 인수액이 늘어나는 구조라 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다.
하지만 본 건은 매각물건명세서가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 명시합니다. 이 조건이 그대로 이행된다면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 그래서 권리의 결론은 “선순위 임차권 존재”에서 끝나는 것이 아니라 “특별매각조건의 이행을 확인해야 하는 조건부 안전형”입니다. 반면 가격은 실거래 자료가 없어 2회 유찰·감정가 64%라는 사실만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.
