서울남부지방법원 2025타경12636. 방화동 제이스빌 제4층 제401호, 전용 19.24㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 소유권은 2022.04.13 매매를 원인으로 김순연에게 이전됐고 거래가액은 269,000,000원입니다. 권리분석의 기준은 2025.04.11 서울특별시 압류입니다. 그보다 앞선 2024.05.13 김영미의 주택임차권등기가 있어 원칙적으로 미배당 보증금 인수 문제가 생기는 구조지만, 이 사건에는 그 부분을 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
다만 이 사건은 “특별조건이 있으니 인수 0원” 한 줄로 끝내면 위험합니다. 임차인 이종린의 전입일 역시 2022.05.12로 말소기준보다 빠른데, 보증금·확정일자·점유범위가 확인되지 않습니다. 따라서 이종린을 대항력 있음으로 단정할 수도, 인수 없음으로 단정할 수도 없습니다. 특별매각조건은 김영미 임차권 관련 잔액에 적용되는 조건일 뿐, 확약 밖 임차인의 별도 인수위험까지 없애주는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12636 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 592-103 제이스빌 제4층 제401호 · 도로명 금낭화로9길 13-6 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 19.24㎡ · 지하1층/지상6층 중 4층 |
| 단지 / 규모 | 제이스빌 · 20세대 · 2022.03.02 사용승인 |
| 소유자 | 김순연 · 2022.04.13 매매 · 거래가액 269,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 202,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 269,000,000원 |
| 말소기준 | 2025.04.11 서울특별시 압류 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 특별조건이 주된 인수를 끊는다
2022.03.15 소유권보존 직후 코리아신탁주식회사로 신탁됐으나 2022.04.27 신탁등기는 말소됐고, 2022.05.03 김순연에게 소유권이전 등기가 접수됐습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 접수돼 있으므로, 이 등기의 매각 후 처리와 효력은 입찰 전 원본 매각물건명세서와 등기부를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없으며, 임차인으로 확인되는 이름은 김영미·이종린·조민경 3명입니다. 각자의 권리 상태는 동일하지 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영미 | 2022.05.12 / 2022.05.03 · 건물 전부 | 269,000,000원 | 2022.03.30 | 있음 2024.05.13 | 有 | 有 | 실질 0원* 룰상 부족분 70,391,360원 |
| 이종린 | 2022.05.12 / 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| 조민경 | 2025.09.01 / 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
* 김영미는 일반 배당 계산상 현재 회차에서 70,391,360원의 미배당액이 발생하지만, 특별매각조건상 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로 김영미 관련 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 이 조건은 이종린의 미상 임대차위험까지 소멸시키는 조건으로 보지 않습니다.
③ 시세 비교 — 61.5%라는 숫자는 매력적이지만 ‘권리 확인 후’의 이야기
가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 실거래를 우선해서 봅니다. 제이스빌 전용면적 매칭 거래는 1건이며, 2024.01 전용 19.31㎡·4층 거래가 329,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 지표도 329,000,000원이고, 현재 최저가 202,240,000원은 그 가격의 61.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 19.31㎡ | 4 | 329,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 19.24㎡ 대상 | 1건 | 329,000,000원 |
김영미 관련 특별매각조건만 놓고 보면 현재 실질취득은 최저가와 같은 202,240,000원으로 볼 수 있어 최근 실거래 329,000,000원보다 낮습니다. 하지만 이 가격 비교에는 이종린의 보증금 미상 위험이 포함되지 않습니다. 따라서 이종린의 임대차관계가 별도 인수로 이어지지 않는다는 확인이 선행될 때에만 61.5% 가격 차이를 온전한 메리트로 볼 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,631,360원 |
| 1. 임차인 김영미 보증금(우선변제) | 269,000,000원 | 198,608,640원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 269,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산에서는 김영미 보증금 부족분이 70,391,360원으로 산출됩니다. 다만 특별매각조건 때문에 이 금액을 김영미 관련 매수인 실질 인수액으로 더하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 김영미 미배당 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 202,240,000원 | 70,391,360원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 · 51.2% | 161,792,000원 | 110,273,088원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 · 40.96% | 129,433,600원 | 142,178,470원 | 실질 0원* |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건이 김영미 잔액청구를 차단하므로 김영미만 놓고 보면 유찰에 따라 실질취득액도 함께 낮아지는 구조입니다. 다시 말해 이 사건의 가격상 장점은 특별매각조건 덕분에 살아납니다. 단, 이종린의 미상 위험은 이 계산에 포함되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방화초등학교 동측 인근으로 다세대주택·다가구주택 등이 소재하는 주거지대이며 제반 여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 거실·주방·침실·화장실·발코니 등으로 구성된 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상6층 건물의 제4층 제401호이며 승강기와 기본 위생·급배수 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 172.0㎡, 공시지가 3,059,000원/㎡이며 소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역·수평표면구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 포함됩니다.
- 환금성. 20세대 소규모 물건이고 확인되는 실거래가 1건이며 경매 통계상 평균 유찰 1.5회·낙찰률 0.0%여서 가격 산정과 재매각 가능성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이종린 임대차관계 확인. 보증금·확정일자·점유범위·배당요구 여부를 원본 매각물건명세서와 현황조사, 주민등록 관련 자료로 반드시 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 원문 대조. 김영미 관련 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 적용 주체·범위를 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.03 접수된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 효력을 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격 판단. 202,240,000원은 최근 거래 329,000,000원의 61.5%지만 거래표본은 1건입니다. 한 건의 실거래만으로 호가·수리상태·개별 호수 가치를 단정하지 마세요.
- 명도. 김영미 외 이종린·조민경의 실제 점유관계와 인도 대상자를 확인한 뒤 명도비용과 절차를 반영해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 실제 매각대금에서 영향을 줄 수 있는 금액을 입찰 전에 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “특별조건이 살려낸 가격, 미상 임차인이 남긴 숙제”
이 사건의 핵심은 서로 반대 방향의 두 요소입니다. 첫째, 김영미의 269,000,000원 보증금은 일반 계산대로라면 현재 회차에서 70,391,360원이 미배당돼 매수인 인수 문제가 생기지만, 특별매각조건으로 그 잔액 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하기 때문에 김영미 관련 실질 인수는 0원입니다. 이 덕분에 현재 최저가 202,240,000원은 최근 실거래 329,000,000원과 비교해 분명 낮은 가격대에 놓입니다.
둘째, 그 특별조건 밖에 이종린이 남아 있습니다. 2022.05.12 전입은 말소기준 2025.04.11보다 빠르지만 보증금·확정일자·점유범위가 미상이라, 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “김영미 인수 0원 = 전체 인수 0원”인 사건이 아닙니다. 가격은 매력적이지만, 권리 확인이 끝나기 전까지 그 가격 메리트에 만점을 줄 수 없는 이유입니다. 주된 위험은 특별조건으로 해소됐고, 남은 승부처는 이종린의 실체 확인입니다.
