107,100,000원
대전지방법원 2025타경11836. 아산 배방읍 장재리 코아루테크노시티오피스텔 9층 909호입니다. 소유자는 강민경이며, 2021.11.26. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 161,000,000원입니다. 감정가는 153,000,000원, 현재 최저매각가는 107,100,000원으로 5회 유찰된 상태입니다. 이 사건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 144,000,000원의 대항력 임차권을 실제로 매수인이 떠안느냐입니다.
임차인 조영창은 2022.08.19. 확정일자를 받고, 2022.09.01. 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2024.09.03. 보증금 144,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 전입일이 2025.06.02. 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력 있음으로 정리되고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권도 행사합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11836 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1721 코아루테크노시티오피스텔 9층 909호 |
| 도로명주소 | 충청남도 아산시 배방읍 희망로46번길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층·지상20층 중 9층 909호 · 사용승인 2021.09.24 |
| 소유자 | 강민경 (2021.11.26. 소유권이전 · 거래가액 161,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 107,100,000원 (5회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 148,699,017원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 0원
등기상 핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 임차권등기 자체는 2024.09.03.이지만, 그 등기에 기재된 임대차계약일은 2022.08.19., 주민등록·점유개시일은 2022.09.01., 확정일자는 2022.08.19.입니다. 2025.06.02. 강제경매개시결정보다 앞선 대항요건이므로 경매만으로 당연히 없어지는 권리가 아니며, 권리자료에도 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 정리되어 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조영창 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 144,000,000원 | 있음 전입 2022.09.01 | 있음 확정 2022.08.19 · 배당요구 | 주택도시보증공사 |
실제 임차인은 조영창 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권의 승계인으로 확약서를 제출한 주체입니다.
* 배당모형상 현재 회차의 원칙적 미배당 보증금은 39,199,400원이지만, 제출된 확약 내용에 따라 해당 잔존 보증금의 매수인 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다. 확약의 효과는 해당 임차권 승계분에 한정합니다.
② 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전·후는 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 70% | 107,100,000원 | 39,199,400원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 56% | 85,680,000원 | 60,262,240원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 45% | 68,544,000원 | 77,089,792원 | 0원* |
확약을 배제한 원칙 구조만 보면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 임차보증금이 커집니다. 하지만 본건은 승계인이 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기했으므로, 확약 효력이 그대로 유지되는 한 매수인 인수액은 각 회차 모두 실질 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준액은 최저매각가인 107,100,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,299,400원 |
| 1. 임차인 조영창 보증금 · 우선변제 | 144,000,000원 | 104,800,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 148,699,017원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형에서는 임차보증금 중 104,800,600원이 배당되고 39,199,400원이 부족합니다. 신청채권자 청구액 148,699,017원은 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. KTX 천안아산역 북동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설과 오피스텔이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 각종 차량 접근이 용이하고 대중교통수단 이용도 보통인 편입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 지하5층·지상20층 건물 내 9층 909호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측 폭 약 45m, 북측 약 20m, 동측 약 15m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(아산배방)·택지개발지구·중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 2,583,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 사용승인일은 2021.09.24이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 낙찰 후 확약 내용대로 주택임차권등기가 말소되는 절차와 필요한 서류를 매각 전 확인해야 합니다.
- 현재 회차 권리 계산. 확약을 제외한 원칙적 인수액은 39,199,400원이지만, 확약 효력을 전제로 한 실질 인수액은 0원입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 6회 유찰 시 매각가는 85,680,000원, 7회 유찰 시 68,544,000원으로 내려가지만, 가격이 낮아진다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 오피스텔 환금성 점검. 이미 5회 유찰된 물건이므로 실제 매매수요·임대수요와 매각 가능성을 별도로 확인해 응찰가를 정하는 것이 안전합니다.
- 배당 변동요인 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 원본 서류로 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘144,000,000원’이 아니라 ‘확약의 효력’
이 물건을 등기만 보고 보면 결코 가벼운 권리가 아닙니다. 조영창의 보증금은 144,000,000원이고, 전입 2022.09.01·확정일자 2022.08.19로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춥니다. 현재 최저가 107,100,000원에서는 배당모형상 39,199,400원이 미배당되어 원칙상 매수인 인수 대상이 됩니다.
하지만 본건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 미배당 잔존 보증금의 매수인 청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 조건이 유효하게 유지된다면 매수인의 실질 인수액은 0원*이고, 현재 회차 실질취득 기준액은 107,100,000원입니다.
따라서 결론은 “권리는 확약으로 정리되지만, 가격은 5회 유찰 자체만으로 평가하지 않는다”입니다. 감정가 153,000,000원에서 107,100,000원까지 내려왔다는 사실과 별개로, 오피스텔의 실제 매매·임대수요와 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 권리의 마지막 확인점은 확약서 원문, 가격의 마지막 확인점은 실제 시장입니다.
