대전지방법원 2025타경11836. 충남 아산시 배방읍 장재리 ‘코아루테크노시티오피스텔’ 9층 909호입니다. 이용상태는 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이고, KTX 천안아산역 북동측 인근의 근린생활시설·오피스텔 혼재 지역에 위치합니다. 이 물건은 일반적인 “말소기준 이후 권리만 소멸”하는 단순 물건이 아닙니다. 등기부상 을구 1번 주택임차권이 경매개시결정보다 먼저 접수되어 있고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시된 구조입니다.
실제 임차인은 조영창 1명입니다. 주택도시보증공사는 조영창의 승계인으로 표시된 신청채권자이므로, 보증금을 별도로 합산해 두 번 계산하면 안 됩니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가 5,247만원이 아니라 실질취득 1.45억 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11836 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1721 코아루테크노시티오피스텔 9층 909호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) · 지하5층, 지상20층 건물 내 9층 909호 |
| 소유자 | 강민경 (2021.11.26. 거래가 161,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 52,479,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 148,699,017원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2025.06.02. 강제경매개시결정입니다. 그런데 조영창의 주택임차권등기는 2024.09.03. 접수되어 말소기준보다 앞섭니다. 임대차계약일자는 2022.08.19., 전입·점유개시일자는 2022.09.01., 확정일자는 2022.08.19.로 표시되어 있어 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 봐야 합니다. 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 남는 금액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.44억이 가격의 기준선
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조영창 | 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) | 144,000,000원 | 2022.09.01 / 2022.08.19 | 2024.09.03 | 대항력 우선변제 인수 |
보증금은 144,000,000원입니다. 현재 회차 최저가 52,479,000원으로 매각된다고 가정하면, 집행비용 1,344,622원을 먼저 빼고 임차인에게 51,134,378원이 배당됩니다. 그 결과 보증금 부족분 92,865,622원이 생기며, 이 금액이 매수인 인수로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,479,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,344,622원 |
| 1. 임차인 조영창 보증금 (우선변제) | 144,000,000원 | 51,134,378원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 148,699,017원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차보증금 부족분 92,865,622원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 실질 부담 — 최저가 하락이 곧 할인은 아니다
| 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 52,479,000원 | 92,865,622원 | 145,344,622원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 36,735,300원 | 108,325,935원 | 145,061,235원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 25,714,710원 | 119,148,155원 | 144,862,865원 |
이 표가 이 사건의 결론입니다. 겉으로 보이는 최저가는 5,247만원, 3,673만원, 2,571만원으로 낮아지지만, 임차보증금 미배당 인수가 따라 올라갑니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라 실질취득은 보증금 1.44억 부근으로 고정됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. KTX 천안아산역 북동측 인근의 코아루테크노시티오피스텔 9층 909호입니다. 주위는 각종 근린생활시설 및 오피스텔이 소재하는 환경입니다.
- 교통. 본건까지 각종 차량 접근이 용이하고 대중교통수단 이용도 보통인 편으로 조사되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상20층 건물이며 사용승인일은 2021.09.24.로 표시되어 있습니다.
- 설비. 위생 급배수 설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산배방), 택지개발지구, 중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 2,583,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 52,479,000원만 보고 입찰가를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차 기준 실질취득은 145,344,622원으로 계산됩니다.
- 임차권 인수 확인. 을구 1번 주택임차권등기, 보증금 144,000,000원, 전입 2022.09.01, 확정 2022.08.19, 배당요구 2024.09.03을 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증기관 승계 구조 확인. 주택도시보증공사가 조영창의 승계인으로 표시되어 있으므로 보증금 중복 계산은 피하되, 인수 잔액 부담은 별도로 검토해야 합니다.
- 명도·점유 리스크. 주택임차권등기가 있는 물건은 점유·명도·인도 절차에서 일반 공실 오피스텔보다 확인해야 할 사항이 많습니다.
- 관리비 체납. 오피스텔은 장기 미납 관리비 중 공용부분 부담이 문제될 수 있으니 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 서류 수치를 기준으로 한 자동 추정입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰 3회”보다 “대항력 인수”가 먼저다
이 사건은 겉으로는 감정가 1.53억짜리 오피스텔이 5,247만원까지 내려온 것처럼 보입니다. 하지만 실제로는 대항력 있는 주택임차권등기와 보증금 1.44억이 가격의 기준선을 만듭니다. 현재 최저가로 낙찰돼도 미배당 보증금 92,865,622원을 인수하면 총 부담은 145,344,622원입니다. 더 유찰되어도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘어 총액은 1.44억 부근에서 크게 벗어나지 않습니다. 최저가는 낮지만, 실질취득은 높다. 이 물건은 권리분석을 통과해야만 가격 판단을 시작할 수 있는 전형적인 대항력 인수형 오피스텔입니다.