115,840,000원
서울남부지방법원 2025타경12640. 강서구 화곡동 원타워5차오피스텔 제5층 제507호입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “감정가 181,000,000원에서 2회 유찰돼 115,840,000원까지 내려왔다”가 아닙니다. 임차권자 이소연은 2022.05.04 확정일자, 2022.05.13 점유개시, 2022.05.16 전입으로 2023.09.22 말소기준 가압류보다 앞서 대항력을 갖는 구조입니다. 보증금도 165,000,000원이라 일반적인 경우라면 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 인수형입니다.
하지만 이번 매각에는 결정적인 특별조건이 붙어 있습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 이소연 임차권에서 현재 회차 기준 계산되는 미배당 51,581,760원은 룰상 표시되는 금액일 뿐, 특별조건을 반영한 매수인 실질 인수는 0원*으로 처리합니다. 문제는 이 조건의 보호범위 밖에 있는 별도 점유자 고욱입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12640 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 987-7 원타워5차오피스텔 제5층 제507호 · 도로명 서울특별시 강서구 화곡로 289 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층 / 지상18층 중 제5층 |
| 사용승인 | 2021.12.28 |
| 소유자 | 유현미 · 2022.05.13 공유자전원지분전부 이전 · 거래가액 171,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 115,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 특별매각조건
말소기준은 2023.09.22 주식회사 영동의 가압류 70,670,000원입니다. 이후 압류·가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이소연의 임차권등기는 2024.04.23로 말소기준 이후지만, 실제 대항력 판단의 기초가 되는 점유·전입은 각각 2022.05.13, 2022.05.16로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 단순히 임차권등기 접수일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 용도 / 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·조건 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고욱 | 주거 · 507 | 전입 미상 · 확정 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 이소연 | 주거(임차권등기) · 건물의 전부 | 2022.05.16 / 2022.05.04 | 165,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 없음 특별조건 적용* |
* 이소연 관련 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이 조건은 별도 점유자 고욱의 미확정 임차관계까지 자동으로 해소한다는 의미로 보지 않습니다.
② 가격 — 감정가 64%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 115,840,000원으로 감정가 181,000,000원의 64%입니다. 다만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 유찰 할인율입니다. 오피스텔의 실제 거래가격과 직접 대조하지 않은 상태에서 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다.
특히 이 사건은 권리비용 해석이 먼저입니다. 특별매각조건이 없다면 이소연의 보증금 165,000,000원이 최저가보다 커서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 실제 시나리오에서도 계산상 미배당액은 현재 회차 51,581,760원, 3회 유찰 시 74,396,096원, 4회 유찰 시 92,596,877원으로 증가합니다. 이번 건은 특별조건으로 이소연 부분을 실질 0원* 처리하지만, 고욱의 보증금은 미상이라 최종 실질취득비용을 완전히 확정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,421,760원 |
| 1. 임차인 이소연 보증금 | 165,000,000원 | 113,418,240원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 영동 | 70,670,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 에스엠영등포제일차 주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이소연 보증금의 부족분은 51,581,760원입니다. 다만 특별매각조건을 반영하면 이소연 관련 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 남서측 인근. 오피스텔·단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층 / 지상18층 건물의 제5층 제507호이며 사용승인일은 2021.12.28입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지 및 경보·승강기·주차 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 30미터 내외, 남서측 및 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 3필지 일단의 사다리형 평지로 업무시설(오피스텔)·근린생활시설 건부지로 이용 중이며 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 11,240,000원/㎡.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 고욱 전입 확인. 전입신고일이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 말소기준 2023.09.22보다 앞선 전입·점유인지 확인이 핵심입니다.
- 고욱 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 대항력이 인정될 경우 인수규모 역시 현재 확정할 수 없습니다.
- 이소연 임차권 말소 확인. 특별매각조건대로 임차권등기가 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 64%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 실제 오피스텔 거래가격과 직접 비교해야 합니다.
- 후순위 권리. 2023.09.22 말소기준 이후의 압류·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 배당 변동요인. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 매각 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 미상 점유자는 남는다”
표면만 보면 대항력 임차인 보증금 165,000,000원이 최저가 115,840,000원보다 커서 위험한 인수형입니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 미배당액이 51,581,760원으로 잡힙니다. 그러나 이번 사건은 채권자의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 이소연 관련 실질 인수는 0원*으로 해소됩니다.
그럼에도 결론을 안전형으로 올리기 어려운 이유는 고욱입니다. 507호 주거 점유자로 확인되지만 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 가능·미상으로 남습니다. 게다가 현재 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로는 시세 메리트도 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 주된 임차권 위험은 특별조건으로 해소되지만, 별도 미상 점유자 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
