서울남부지방법원 2025타경12650. 강서구 화곡동 더숨153 제104동 304호, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중인 전용 14.66㎡ 규모 물건입니다. 강성철이 2022.03.30 매매를 원인으로 220,000,000원에 취득했고 2022.04.01 소유권이전이 접수됐습니다.
권리분석의 핵심은 소유권이 아니라 임차권입니다. 진동찬은 임대차계약일 2022.01.23, 확정일자 2022.02.24, 전입·점유개시 2022.03.14이고 보증금은 220,000,000원입니다. 말소기준권리는 2023.09.01 국의 압류이므로 임차인의 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 특별조건이 없다면 최저가 161,920,000원에서 배당받지 못하는 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12650 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 14.66㎡ · 지하1층/지상6층 건 내 3층 |
| 소유자 | 강성철 · 2022.03.30 매매 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 161,920,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2021.07.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특별조건으로 인수 해소
말소기준은 2023.09.01 국의 압류입니다. 진동찬은 그보다 앞선 2022.03.14 전입·점유를 갖추고 확정일자도 2022.02.24이므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 2023.10.11에는 보증금 220,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
통상 구조만 보면 현재 매각가 161,920,000원에서 집행비용을 뺀 158,853,120원만 임차인에게 배당되고, 61,146,880원이 남아 매수인이 인수할 수 있습니다. 그러나 이 사건은 그 미배당 잔액에 대해 채권자가 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어 실질 인수 0원입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진동찬 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.14 | 2022.02.24 | 220,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
③ 시세 비교 — 현재가는 최근 거래보다 낮지만 하락 추세가 크다
더숨153의 면적대 실거래 전체 12건 평균은 251,666,666원이지만, 대부분 2021년과 2022년 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2026.02 한 건, 180,000,000원이고, 현재 최저가 161,920,000원은 그 가격의 90.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 15.81㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 14.66㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 14.60㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2022.03 | 14.71㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2022.03 | 15.81㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 15.65㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.12 | 15.16㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 15.93㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 14.92㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.12 | 15.31㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 14.94㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 14.55㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 251,666,666원 |
중요한 것은 전체 평균이 아니라 최근 시세의 방향입니다. 최근 12개월 평균은 180,000,000원으로 전체 과거 평균보다 크게 낮고, 최근 거래 대 과거 거래 추세는 -30.3%입니다. 따라서 현재 161,920,000원이 최근 거래보다 10% 낮다는 사실만으로 큰 가격 메리트를 단정하기보다, 추가 하락 가능성과 거래 표본이 최근 1건뿐이라는 점을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,066,880원 |
| 1. 임차인 진동찬 보증금 | 220,000,000원 | 158,853,120원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 진동찬 보증금의 미배당액은 61,146,880원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 미배당 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는 경우 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중이며 전용면적은 14.66㎡입니다.
- 입지. 까치산근린공원 동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트 등이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하1층/지상6층이며 사용승인일은 2021.07.15입니다.
- 도로. 동측·서측 약 6M 내외, 남측 약 4M 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현장조사. 현장조사 당시 폐문부재 등으로 외부관찰 및 탐문조사를 종합해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 배당계산과 실질 인수를 구분. 계산상 미배당액은 61,146,880원이지만, 특별조건 적용 시 매수인 실질 인수는 0원입니다.
- 조세 압류 확인. 국·국민건강보험공단·서울특별시 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 현재 시세 우선. 과거 전체 평균 251,666,666원보다 최근 12개월 180,000,000원과 하락 추세 -30.3%를 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 유찰 이력 반영. 현재 2회 유찰이고 단지 경매물건 평균 유찰은 3.1회입니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.01 민간임대주택등기가 등기돼 있으므로 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문에서 대조해야 합니다.
- 현황 재확인. 감정평가 현장조사는 폐문부재였으므로 실제 점유·인도 상태를 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “인수위험은 특별조건이 풀고, 가격위험은 하락장이 남긴다”
이 사건을 최저가 161,920,000원과 보증금 220,000,000원만 놓고 보면 대항력 임차인의 미배당액을 떠안는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산도 61,146,880원의 미배당액을 산출합니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 그 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하므로, 특별조건이 유지되는 한 실질취득액은 161,920,000원, 실질 인수는 0원입니다.
남는 문제는 가격입니다. 현재 실질취득액은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 180,000,000원의 90.0%라 표면상 여유가 있지만, 최근 시세가 과거 거래보다 30.3% 하락했고 최근 거래 표본도 1건입니다. 따라서 이 물건은 권리조건 확인이 선행돼야 하고, 가격은 하락 추세를 보수적으로 반영해야 하는 유형입니다. 특별매각조건 확인 없이 보증금 인수를 무시해서도 안 되고, 감정가 대비 64%라는 숫자만 보고 싸다고 판단해서도 안 됩니다.
