240,000,000원
서울남부지방법원 2025타경12667. 금천구 시흥동 모던빌비동 2층 201호로, 감정 이용상태는 단지형다세대주택입니다. 권리분석의 출발점은 2023.08.30. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 경기남부수산업협동조합 근저당권 3건은 이미 2019.08.09. 말소됐고, 2021년 국세 압류 역시 2022.07.04. 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리관계에서의 말소기준은 2023.08.30. 주택도시보증공사 가압류입니다.
문제는 임차인입니다. 임효선의 전입·점유 개시일은 2020.12.18.로 말소기준보다 약 2년 8개월 빠릅니다. 보증금은 286,000,000원, 배당요구도 확인되므로 일반적인 경매라면 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 대항력 있는 임차인입니다. 그러나 이 사건에는 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12667 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 919-67 모던빌비동 제2층 제201호 도로명: 서울특별시 금천구 독산로8가길 18-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 건축물대장상 단지형다세대주택 · 지상 5층 건물 중 2층 201호 |
| 소유자 | 사형택 · 2019.08.19. 공유자전원지분전부 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 375,000,000원 / 240,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 286,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별조건이 결론을 바꾼다
말소기준보다 앞선 현재 유효 근저당은 없습니다. 2019년 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당권 3건은 모두 2019.08.09. 말소됐습니다. 이후 2023.08.30. 주택도시보증공사 가압류가 들어오면서 이 권리가 말소기준이 됐고, 2024.03.04. 국세 압류와 2025.10.17. 강제경매개시결정은 그 뒤에 위치합니다.
반면 임효선의 전입·점유는 2020.12.18.로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.03.28.에 이뤄졌지만 대항력 판단의 핵심인 전입·점유 시점이 선행하므로, 매각물건명세서상 임차보증금 부족분이 있으면 일반 규칙에서는 매수인 승계 위험이 발생합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임효선 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.12.18 | 2020.11.24(270,000,000원) 2022.11.09(증액 16,000,000원) | 286,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
2024.05.30.의 임차권 경정은 2024.03.28. 등기된 같은 임차권의 확정일자를 2020.11.24.와 2022.11.09.로 경정한 내용으로, 별도의 임차인으로 보지 않습니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰이어도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 375,000,000원, 현재 최저매각가는 240,000,000원으로 감정가의 64%입니다. 두 차례 유찰로 가격이 크게 내려온 것은 사실이지만, 이 물건과 비교할 최근 실거래 수치가 제시되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 인정할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 240,000,000원 | 50,160,000원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 192,000,000원 | 97,488,000원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 153,600,000원 | 135,350,400원 | 0원* |
특별매각조건이 없다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 유찰될수록 낙찰가는 낮아지지만 임차인 미배당액이 커져 매수인의 권리비용이 다시 올라가는 구조입니다. 다만 이 사건에서는 그 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 해당 임차인의 실질 인수는 0원이므로, 현재 회차의 권리비용 기준 실질취득은 240,000,000원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,160,000원 |
| 1. 임차인 임효선 보증금 (우선변제) | 286,000,000원 | 235,840,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 286,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 4,160,000원과 임효선 배당 235,840,000원으로 매각대금 240,000,000원이 모두 소진됩니다. 임차인 부족분 50,160,000원은 일반 규칙상 매수인 인수액이나, 특별매각조건 때문에 실질 승계는 0원으로 판단합니다.
주택도시보증공사 명의의 가압류 청구 1,279,000,000원과 경매신청 청구 286,000,000원이 함께 표시되어 있으므로, 두 금액의 합계 1,565,000,000원을 서로 독립된 실제 채무의 확정 합계로 단정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물대장상 단지형다세대주택이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 5층 건물의 2층 201호입니다.
- 입지. 시흥5동주민센터 남서측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 개인소유 노폭 약 4m 도로에 접합니다. 다세대주택 환금성 판단에서 도로 소유관계와 실제 통행상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 지역·규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 소규모주택정비 관리지역 및 사업시행구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 임차인 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 명확히 유지되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 임효선 임차권등기가 낙찰 후 어떤 절차와 시점에 말소되는지, 필요한 서류가 무엇인지 확인하세요.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차의 일반 계산상 인수액은 50,160,000원이지만 특별조건 반영 시 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 64%만으로 싸다고 보지 말고 모던빌비동 및 인근 유사 다세대의 최근 거래·호가·전세가를 별도로 확인해야 합니다.
- 개인소유 4m 도로. 접도 및 통행관계가 실제 이용이나 향후 매각성에 영향을 주는지 현장과 관련 공부를 대조하세요.
- 점유·명도. 임차권등기와 반환청구권 포기 조건이 있더라도 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 2024.03.04. 국세 압류가 존재하므로 배당·말소 관계와 체납세액, 관리비 등 낙찰 후 비용을 원문 기준으로 재확인하세요.
맺으며 — “대항력은 위험하지만, 이 사건은 특별조건이 핵심”
표면만 보면 보증금 286,000,000원의 대항력 임차인이 있고 최저매각가가 240,000,000원이므로, 일반적인 경매에서는 낙찰 후에도 50,160,000원의 보증금 부족분을 떠안을 수 있는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어, 임효선에 대한 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
따라서 권리분석의 핵심은 “대항력 있음”에서 끝나는 것이 아니라 그 대항력의 잔액 승계가 특별조건으로 제거됐는지까지 보는 데 있습니다. 다만 가격은 별개의 문제입니다. 2회 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔어도 최근 실거래 비교 근거가 없는 만큼 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 권리조건은 개선됐지만 가격 검증은 별도로 필요한 다세대 경매입니다.
