서울남부지방법원 2025타경12697. 서울 강서구 화곡동 더플러스 7층 702호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 310,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 198,400,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2020.09.29. 설정된 심한섭의 근저당권 채권최고액 150,000,000원입니다.

표면만 보면 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 하지만 윤승현은 2020.06.02. 전입으로 말소기준보다 앞서 있고 보증금이 279,000,000원이라 일반 배당 계산에서는 현재 매각가로 전액 회수되지 않습니다. 배당표상 집행비용 3,577,600원을 제외한 194,822,400원이 보증금에 배당되고 84,177,600원이 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심

말소기준은 2020.09.29. 심한섭 근저당권 150,000,000원입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류 994,000,000원, 심한섭의 추가 근저당권 810,000,000원, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 윤승현의 임차관계가 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 임차권등기는 2022.09.08. 접수됐지만 전입일은 2020.06.02.입니다. 등기 경정내역에는 보증금 279,000,000원에 대한 확정일자 2020.06.02.가 기재되어 있고, 기존 2022.06.13. 확정일자도 변동사항 없음으로 정리돼 있습니다.

② 임차인 — 대항력과 특별매각조건을 분리해서 봐야 한다

윤승현은 전입이 말소기준보다 빨라 대항력이 있고, 보증금 279,000,000원에 대해 배당요구도 확인됩니다. 일반 계산이라면 최저가 198,400,000원보다 보증금이 커서 매각가가 더 내려가도 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 위 특별매각조건이 직접 붙어 있어 윤승현 관련 미배당 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건입니다.

김우석은 2025.03.27. 전입으로 말소기준 2020.09.29.보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사내용상 대항력은 없고 매수인 인수 대상도 아닙니다. 다만 보증금은 확인되지 않았으므로 점유관계와 명도 실무는 별도로 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격 판단 — 64%까지 내려왔지만 시세 검증은 별개

현재 최저매각가는 198,400,000원으로 감정가 310,000,000원의 64%입니다. 2회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭은 커 보입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액은 확인되지 않았고, 면적도 비교대상과 일치하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가하면 안 됩니다.

단지 통계에는 더플러스 16세대, 평균 유찰 횟수 3.2회, 낙찰률 0.0%가 잡혀 있습니다. 최근 낙찰금액과 최근 낙찰일은 확인되지 않아 이 통계 역시 가격 상한을 직접 제시하는 근거로 쓰기 어렵습니다. 이 사건은 권리조건보다도 실제 매매·임대 시장에서 198,400,000원을 소화할 수 있는지를 별도로 검증해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 198,400,000원 가정)

배당 계산상 윤승현의 보증금 부족분은 84,177,600원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 해당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 본 리포트에서는 실질 인수액을 0원*으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화곡초등학교 북측 인근이며, 근린생활시설·오피스텔·다세대주택이 혼재하는 지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
• 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층·지상9층 건물의 제7층 제702호입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 토지 남서측·남동측·북동측으로 노폭 약 4~6미터의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 공시지가는 6,510,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당 없음으로 조사됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
• 윤승현 임차권 경정내역 확인. 2020.06.02. 확정일자와 2022.06.13. 확정일자, 2024.07.03. 경정 내용을 원본 등기와 함께 대조해야 합니다.
• 김우석 점유 확인. 2025.03.27. 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 점유 부분이 미상입니다. 명도 대상과 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 64%만 보고 응찰가를 정하지 말고, 전용면적 48.3㎡와 직접 비교 가능한 오피스텔 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성 점검. 더플러스는 16세대이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.2회, 낙찰률 0.0%입니다. 재매각 가능성과 임대수요를 함께 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 계산”과 “실제 인수”가 다른 사건

이 물건의 핵심은 숫자 하나입니다. 현재 최저가 198,400,000원을 전제로 한 일반 배당 계산에서는 윤승현 보증금 279,000,000원 중 84,177,600원이 미배당으로 남습니다. 대항력 임차인만 놓고 보면 매수인 인수형으로 분류될 수 있는 구조입니다.

그러나 본건에는 채권자가 그 미배당 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별조건이 붙어 있습니다. 그래서 룰상 84,177,600원과 실질 0원*을 반드시 구분해야 합니다. 권리 측면의 주된 부담은 이 조건으로 해소됩니다.

남는 문제는 가격과 환금성입니다. 감정가 310,000,000원에서 2회 유찰돼 198,400,000원까지 내려왔지만 직접 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이를 ‘시세보다 저렴하다’고 단정할 수 없습니다. 더플러스 16세대, 평균 유찰 3.2회, 낙찰률 0.0%라는 통계까지 감안하면 권리는 특별조건 확인 후 접근 가능, 가격은 별도 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.