서울남부지방법원 2025타경12756. 목동 에이앤캐슬 제4층 제403호, 전용 57.12㎡ 오피스텔입니다. 감정가 385,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 246,400,000원, 감정가의 64%입니다. 소유자는 김석진이고, 신청채권자 청구액은 329,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “64%까지 떨어졌다”가 아닙니다. 2019년부터 점유·전입한 조종훈의 주택임차권이 있어 원칙상 대항력이 인정되고, 현재 매각가를 기준으로 배당 후 남는 보증금 86,849,600원이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 이를 뒤집습니다. 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로, 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12756 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 713-9 에이앤캐슬 제4층 제403호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 등촌로 122 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 57.12㎡ · 제4층 제403호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김석진 · 2019.10.06 매매 · 거래가액 329,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 246,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 청구 | 329,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 특별매각조건으로 정리
말소기준권리는 2020.10.28 김창대의 가압류 500,000,000원입니다. 2019년 설정됐던 경인북부수산업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류, 국세 압류, 강제경매개시결정 및 추가 압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 조종훈은 임대차계약일 2019.09.11, 확정일자 2019.09.23, 주민등록·점유개시일 2019.10.04로 말소기준보다 앞서며, 보증금은 329,000,000원입니다. 따라서 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 현재 회차 배당 계산에서는 보증금 중 242,150,400원이 배당되고 86,849,600원이 남습니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조종훈 | 2019.10.04 · 건물전부 | 329,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
| NARANBAATAR CHINUJIN | 2025.06.18 · 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| MUNGUNSHAGAI SUNJIDMAA | 2025.06.18 · 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| CHULUUN ERDENE NARANSOLONGO | 2025.07.22 · 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 추가 점유자 3명은 모두 2020.10.28 말소기준권리보다 늦게 전입했습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 시점 자체가 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다. 따라서 특별매각조건 밖에서 별도의 인수보증금이 생기는 구조는 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 하락 추세와 저유동성 확인
에이앤캐슬은 총 14세대, 사용승인일은 2019.06.21입니다. 확인된 실거래는 2건으로, 2021.07 거래가 440,000,000원, 2022.07 거래가 340,000,000원입니다. 전체 평균은 390,000,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래와 최근 12개월 평균을 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 52.49㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2021.07 | 56.56㎡ | 2 | 440,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 340,000,000원 |
현재 최저가 246,400,000원은 최근 12개월 평균 340,000,000원의 72.5%입니다. 특별매각조건을 반영한 실질취득액도 246,400,000원이므로, 대항력 보증금을 별도로 더해 시세와 비교할 필요는 없습니다. 가격만 놓고 보면 최근 기준보다 낮습니다.
다만 최근 거래가 이전 거래보다 22.7% 낮은 하락 추세이고, 확인된 거래가 2건뿐입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.3회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 따라서 “72.5%니까 무조건 싸다”보다 가격 할인은 분명하지만 환금성과 하락 추세를 함께 반영해야 하는 물건으로 보는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,249,600원 |
| 1. 임차인 조종훈 보증금 | 329,000,000원 | 242,150,400원 |
| 2. 가압류 · 김창대 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,510,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 329,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 86,849,600원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 이 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 제4층 제403호이며 오피스텔로 이용중입니다. 사용승인일은 2019.06.21입니다.
- 입지. 서울특별시 양천구 목동 강서고등학교 북측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측으로 왕복 6차선 등촌로에 접합니다.
- 설비. 개별난방·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러·CCTV·주차장 및 기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지·사다리형 토지이며 공시지가는 5,635,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 총 14세대, 확인 실거래 2건으로 거래 표본이 적습니다. 단지 경매 평균 유찰 3.3회, 낙찰률 0.0%라는 수치는 환금성 측면의 보수적 접근을 요구합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 조종훈 보증금 미배당액 86,849,600원의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매수인에게 실제로 적용되는지 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세 관련 압류가 3건 있습니다. 당해세에 해당하면 배당에서 우선 차감될 수 있으므로 체납세액·법정기일을 확인해야 합니다.
- 추가 점유자 명도. 후순위 전입자 3명은 대항력은 없지만 현황상 점유가 확인돼 실제 인도·명도 절차는 별도 검토가 필요합니다.
- 시세는 340,000,000원 기준으로 보수적으로. 전체 평균 390,000,000원보다 최신 거래 및 최근12개월 평균 340,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하는 편이 안전합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 이전 거래 대비 -22.7%입니다. 246,400,000원의 할인율만으로 가격 상승 여력을 단정하지 마세요.
- 환금성 확인. 14세대 소규모 오피스텔이고 실거래가 2건뿐입니다. 재매각 시 매수자층과 거래 속도를 별도로 고려해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인은 있지만, 특별매각조건이 인수 위험을 지운다”
이 사건은 표면만 보면 조종훈의 보증금 329,000,000원이 최저가 246,400,000원을 넘는 전형적인 대항력 인수형입니다. 특별매각조건이 없다면 현재 회차의 룰상 미배당 86,849,600원을 매수인이 떠안아야 하고, 낙찰가가 더 내려갈수록 인수액이 커지는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 조건이 붙습니다. 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로, 조종훈 관련 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 실질취득액은 246,400,000원이고, 최근 12개월 평균 340,000,000원의 72.5% 수준입니다.
권리 위험이 조건부로 해소되고 가격 할인도 확인되지만, 최근 추세가 -22.7%이고 14세대 소규모 오피스텔에 실거래 표본도 2건뿐입니다. 여기에 평균 3.3회 유찰이라는 특성까지 감안하면 “권리는 특별조건 확인 후 합격, 가격은 할인 매력과 환금성 위험을 함께 보는 물건”으로 정리할 수 있습니다.
