서울남부지방법원 2025타경12789. 금천구 독산동 금강파크빌 201호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 241,000,000원입니다. 소유자 김정훈 씨는 2020.12.04 매매를 원인으로 233,000,000원에 취득했고, 등기는 2020.12.23 접수됐습니다.
권리분석의 중심에는 임차보증금 233,000,000원이 있습니다. 임차인 천연수 씨는 2020.11.26 주민등록을 마쳤고 2020.12.01 확정일자를 받았으며, 2020.12.23부터 건물 전부를 점유한 것으로 등기되어 있습니다. 그러나 말소기준으로 산정된 국민은행 근저당 접수일은 2020.08.14입니다. 전입신고가 그보다 뒤이므로 이 임차인은 대항력이 없는 후순위 임차인으로 분류됩니다.
더 결정적인 것은 특별매각조건입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 임대차보증금 반환채권 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각합니다. 따라서 현재 자료에 따른 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 보증금 규모가 최저가에 육박하더라도 낙찰자가 이를 더해 실질취득가를 계산하는 대항력 인수형 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12789 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1022-103 금강파크빌 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로70길 15-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 방2·욕실·거실·주방·발코니·현관 · 지상5층 중 2층 |
| 건물 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 2020.07.27 |
| 소유자 | 김정훈 (2020.12.04 매매, 거래가액 233,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 241,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 233,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원*, 기준권리는 원본 대조
② 임차인 분석 — 대항력 없음·특별조건으로 승계 차단
실제 임차인은 천연수 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로 표시되어 있으며, 별도의 실제 점유 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제·배당 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 천연수 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 233,000,000원 | 2020.11.26 2020.12.01 | 없음 말소기준 이후 전입 | 후순위 배당요구 있음 | 실질 0원* 청구 포기·말소 조건 |
* 특별매각조건을 적용하지 않고 신청채권자의 청구액과 예상배당액만 비교하면 미배당 잔액은 233,000,000원입니다. 그러나 매수인 상대 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건이므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 산정했습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 확인 전 ‘싸다’ 금지
감정가와 신건 최저가는 모두 241,000,000원이며, 매수인의 실질 인수액은 0원이므로 현재 회차 실질취득액도 241,000,000원입니다. 다만 동일·인근 다세대의 최근 거래가격과 비교하지 않은 상태에서는 이 금액이 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
소유자의 2020.12.04 거래가액은 233,000,000원으로 등기되어 있습니다. 신건 최저가는 이 거래가액보다 8,000,000원 높습니다. 사용승인일이 2020.07.27인 점을 감안하더라도, 과거 취득가격 하나만으로 현재 시장가치나 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 241,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,174,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 2,040,000,000원 | 236,826,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 233,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 국민은행 근저당에 배당됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 청구액 233,000,000원을 한 푼도 배당받지 못하고, 소유자 잔여금도 없습니다. 전체 채권 미배당액은 2,036,174,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방2·욕실·거실·주방·발코니·현관 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울독산초등학교 북동측 인근이며, 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 서측 인근에 간선·지선버스정류장이 있으나, 제반 교통여건은 보통 이하로 평가됐습니다.
- 도로. 동측과 북측으로 폭 약 2~4m의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 건물. 2020.07.27 사용승인을 받은 철근콘크리트조 지상5층 건물이며, 도시가스 개별난방과 승강기가 설치되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 등기상 임대주택. 민간임대주택 등록 등기에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약 허가구역 관련 기재가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 확인하세요.
- 근저당 말소등기 대조. 국민은행 근저당 설정과 2020.12.07 말소등기의 관계, 공동담보목록 제2020-77호 및 실제 피담보채무를 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 서류·시기·협조 주체를 매각 전 확인하세요.
- 점유와 명도. 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유 상태와 인도 시점은 별도 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 기재가 매각 후 어떻게 처리되는지 원본 서류로 확인하세요.
- 시세 대조. 감정가 241,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고, 같은 지역·유사 연식 다세대의 최근 거래를 확인하세요.
- 도로·교통. 폭 약 2~4m 도로와 교통여건 보통 이하 평가가 실제 차량 진입과 환금성에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
- 체납 확인. 공용부분 관리비, 당해세, 최우선변제 가능 금액 등 예상배당에 반영되지 않은 항목을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건에서 가장 큰 숫자는 임차보증금 233,000,000원입니다. 하지만 임차인의 전입은 말소기준으로 산정된 근저당보다 늦고, 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있어 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다.
그렇다고 곧바로 안전등급을 높게 줄 수는 없습니다. 선순위 배당권으로 반영된 국민은행 근저당과 그 근저당의 말소등기 기재가 함께 존재하고, 민간임대주택등기도 남아 있습니다. 또 신건 241,000,000원이 최근 시세보다 유리한지 확인할 거래 근거도 필요합니다. 임차보증금 승계 위험은 특별조건으로 차단됐지만, 말소기준 원본 대조와 가격 검증이 끝나야 비로소 입찰 가능한 물건입니다.
