인천지방법원 2025타경35037. 부천시 오정구 고강동 삼원드림빌 제1동 3층 302호, 면적 52.0㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이나 압류가 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 선민우 씨는 2022년 3월 29일 확정일자를 받고 2022년 4월 18일 주민등록과 점유를 시작했습니다. 말소기준인 2022년 8월 24일 더랜드마크주식회사 근저당보다 앞서므로, 보증금 320,000,000원 중 배당으로 회수되지 않는 금액은 원칙적으로 매수인에게 남습니다.
최저가 298,000,000원에서 집행비용 4,972,000원을 먼저 빼면 임차인 예상배당은 293,028,000원이고, 부족분은 26,972,000원입니다. 확약이 없다면 매수인의 총 부담은 낙찰가와 인수액을 합친 324,972,000원으로 올라갑니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 선민우 임차권에 한해 인수를 실질 0원으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35037 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 378-8 삼원드림빌 제1동 제3층 제302호 도로명주소: 경기도 부천시 오정구 고리울로 15 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 52.0㎡ · 철근콘크리트구조 5층 공동주택 중 3층 |
| 소유자 | 김성득 (2022.05.02. 소유권이전 · 매매일 2022.04.18. · 거래가 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 298,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 344,195,277원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.24. 더랜드마크주식회사 근저당권 · 채권최고액 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약 반영 시 실질 0원*
선민우 씨의 전입·점유는 말소기준권리보다 앞서며 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 실제 임차인 1명입니다. 보증금 320,000,000원은 최저가보다 크고 집행비용까지 공제되므로, 원칙상 미배당 보증금 26,972,000원이 매수인에게 승계됩니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 주민등록 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 선민우 | 건물의 전부 주거(임차권등기) | 2022.04.18 2022.03.29 | 320,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 승계 중복 아님 |
* 실질 인수 0원은 선민우 임차권에 대한 말소동의 확약을 전제로 한 평가입니다. 확약의 제출 주체, 적용 범위, 조건과 실제 말소 절차를 원본으로 확인해야 합니다. 확약은 선민우 임차권에만 적용되며, 별도의 점유자나 임차권이 확인될 경우 그 위험은 따로 분석해야 합니다.
② 시세 비교 — 93.1%지만 ‘현재 시세보다 싸다’는 근거는 부족
삼원드림빌은 총 7세대, 2016년 10월 4일 사용승인된 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 동일 면적 거래는 이 물건이 2022년 4월 320,000,000원에 거래된 한 건뿐입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 52.0㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 확인 거래 | 52.0㎡ | 1건 | 320,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득액 298,000,000원은 2022년 거래가 320,000,000원의 93.1%로, 금액 차이는 22,000,000원입니다. 다만 비교 거래가 2022년 4월 한 건뿐이고 매각기일은 2026년 7월이므로, 이 수치를 곧바로 6.9% 할인된 현재 시세로 해석해서는 안 됩니다. 최근 거래 흐름이나 하락·상승 추세를 확인할 표본이 없어 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 298,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,972,000원 |
| 1. 임차인 선민우 보증금 | 320,000,000원 | 293,028,000원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 840,000,000원 | 0원 |
| 3. 우리은행 근저당 | 171,600,000원 | 0원 |
| 4. 허형태 근저당 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 더랜드마크주식회사 근저당 | 40,000,000원 | 0원 |
| 6. 더랜드마크주식회사 경매채권 | 344,195,277원 | 0원 |
| 7. 주택도시보증공사 경매채권 | 344,195,277원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 임차인 배당으로 전액 소진됩니다. 선민우 임차인의 룰상 미배당액은 26,972,000원이지만, 말소동의 확약을 반영하면 실질 인수는 0원*으로 평가합니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 주는 항목은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 5층 공동주택 중 3층 302호이며, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 하이샤시 등으로 마감됐습니다.
- 입지. 고강초등학교 서측 인근의 기존주택지대로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 토지는 남측과 서측 공도에 접하고, 인접 토지와 대체로 평탄한 공동주택 건부지입니다. 공시지가는 ㎡당 2,483,000원입니다.
- 설비. 위생·급수·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면·진입표면구역, 고강초 상대보호구역 등에 해당합니다. 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래허가구역에도 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 7세대의 소규모 다세대주택이고 확인 거래가 한 건뿐이어서, 거래 표본과 매수층이 제한적인 유형으로 판단됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 이 사건·이 호실·선민우 임차권에 적용되는지, 조건이나 별도 이행 절차가 있는지 반드시 확인하세요.
- 말소 실행 절차 확인. 확약서 제출만으로 입찰 직후 자동 말소되는지 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 법원 제출 원본에서 말소 시점과 요구서류를 대조하세요.
- 실제 점유 확인. 임차권등기는 점유를 이전한 뒤에도 기존 대항력을 보전하기 위해 설정될 수 있습니다. 현황조사와 현장 방문으로 현재 점유자와 명도 상대방을 다시 확인하세요.
- 확약 불성립 시 상한 재계산. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 총부담은 324,972,000원입니다. 낙찰가만 보고 입찰 상한을 정하면 안 됩니다.
- 시세 재조사. 확인 거래가 2022년 4월 한 건뿐입니다. 2026년 현재 인근 50㎡대 다세대의 실거래·매물·전세가와 내부 수리 상태를 별도로 조사하세요.
- 세금·배당 변동 확인. 국가와 부천시 압류가 존재하므로 당해세와 법정기일에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 기일 결과 확인. 매각기일은 2026.07.08로 기재돼 있으므로 실제 진행·변경·유찰·매각 여부를 법원 기록에서 확인하세요.
- 관리비와 공용부분. 체납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제 될 수 있으므로 관리주체에 미납액을 확인하세요.
맺으며 — 확약이 권리를 바꾸지만, 가격까지 보장하지는 않는다
이 사건은 서류 하나의 효력이 실질취득액을 크게 바꾸는 물건입니다. 확약이 없다면 대항력 있는 임차보증금의 미배당액 26,972,000원을 인수해 총부담이 324,972,000원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 그대로 적용되면 인수는 실질 0원*, 실질취득은 298,000,000원*입니다.
다만 298,000,000원이 시장에서 저렴한지는 별개의 문제입니다. 비교 가능한 거래는 2022년 4월 320,000,000원 한 건뿐이고, 7세대 다세대주택이라 최신 가격 흐름과 환금성을 확인할 표본이 부족합니다. 결론은 확약 확인 전에는 권리 보류, 확약 확인 후에도 가격은 신중입니다. 과거 거래가 대비 93.1%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기보다, 원본 확약서와 현재 인근 시세를 모두 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
