서울남부지방법원 2025타경12837. 화곡동 에스-타워빌 4층 402호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 228,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 145,920,000원, 감정가의 64%입니다. 그러나 이 물건은 최저가 숫자만 보고 판단하면 안 됩니다. 등기된 주택임차권 보증금이 218,400,000원으로 최저가보다 크기 때문입니다.
통상 이런 대항력 임차권은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 매수인의 실질취득액이 보증금 부근에 고정됩니다. 실제 현재 회차 계산에서도 145,920,000원에 낙찰되면 집행비용 2,842,880원을 제외한 143,077,120원이 이명숙에게 배당되고, 75,322,880원이 남는 구조입니다. 하지만 이번 사건은 특별매각조건이 핵심입니다. 채권자가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이명숙 임차권에서 발생하는 실질 인수는 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12837 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 372-31 에스-타워빌 제4층 제402호 · 도로명 서울특별시 강서구 가로공원로76길 26-9 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 지상 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 유인덕 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 145,920,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 218,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2018.05.30 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 늦은 경매개시결정이 말소기준
현재 등기상 말소기준은 2025.10.24 강제경매개시결정입니다. 2018.08.16 설정된 신목신용협동조합 근저당권은 2019.02.22 이미 말소됐습니다. 따라서 2024.05.27 등기된 이명숙의 주택임차권은 말소기준보다 앞서며 원칙상 매수인 인수 구조입니다. 다만 이번 매각은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있어 이명숙 임차권의 실질 인수 문제는 별도로 해소됩니다.
| 임차인·점유자 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이명숙 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.05.20 | 2022.06.23 | 218,400,000원 | 대항력 有 | 우선변제 승계 아님 |
| ENKHBAT BAT ORGIL 점유 부분 미상 | 2024.12.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 승계 아님 |
보증기관 대위·승계로 중복 표시된 임차인은 없으며, 확인되는 실제 임차인·점유자는 2명입니다. 이 가운데 이명숙은 배당요구와 우선변제권 행사가 확인되지만, 별도 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 금액을 합산하거나 인수액을 임의로 계산할 수 없습니다.
② 가격 비교 — 67.9% 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내리기 어렵다
제공된 동일 면적대 실거래 표본은 2023.06 1건으로, 전용 29.96㎡·5층이 215,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 145,920,000원은 이 금액의 67.9%입니다. 주된 이명숙 임차권은 특별매각조건 때문에 실질 인수 0원으로 처리되므로, 확정적으로 계산되는 취득금액은 우선 최저가 145,920,000원입니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 비교 실거래 · 2023.06 | 29.96㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 감정가 | 29.87㎡ | 4 | 228,000,000원 |
| 현재 최저가 | 29.87㎡ | 4 | 145,920,000원 |
다만 비교거래가 1건뿐이고 거래월도 2023.06이므로 이를 현재 시세의 충분한 표본으로 보기 어렵습니다. 따라서 “2.15억 대비 67.9%이니 싸다”라고 단정해서는 안 됩니다. 특히 별도 점유자의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 실제 총취득비용이 최저가에 고정된다고 말할 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,842,880원 |
| 1. 임차인 이명숙 보증금 · 우선변제 | 218,400,000원 | 143,077,120원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 218,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자동 배당계산상 이명숙 보증금 부족분은 75,322,880원입니다. *특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 이명숙 관련 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 이 조건은 별도 점유자 ENKHBAT BAT ORGIL의 미상 권리까지 해소하는 것으로 보아서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 이명숙 인수액 | 특별매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 145,920,000원 | 75,322,880원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 | 116,736,000원 | 104,098,304원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 | 93,388,800원 | 127,092,198원 | 실질 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 4층 402호입니다.
- 입지. 월정초등학교 북동측 인근이며 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 위치합니다.
- 도로. 본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,829,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 건축물 확인. 감정평가서 기타참고사항에는 집합건축물대장등본 표제부상 ‘위반건축물’로 등재되어 있다고 기재돼 있습니다.
- 환금성. 에스-타워빌은 16세대이고 제공된 실거래 표본은 2023.06의 1건뿐입니다. 다세대 특성상 제한된 거래 표본을 현재 시세로 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 원문을 대조하세요.
- 별도 점유자 조사. ENKHBAT BAT ORGIL의 임대차계약 존재 여부·보증금·확정일자·점유 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 145,920,000원은 2023.06 실거래 215,000,000원의 67.9%이지만 비교거래가 1건뿐이므로 현재 시세보다 싸다고 단정하지 마세요.
- 위반건축물 표기 확인. 감정평가서가 집합건축물대장 표제부의 ‘위반건축물’ 등재를 기재하고 있으므로 건축물대장 원본과 위반 내용·해소 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.22 민간임대주택등기가 존재하므로 등기사항과 매각 후 처리 내용을 원본에서 확인하세요.
- 명도. 등기 임차권자 외 별도 점유자가 조사됐으므로 실제 점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·실거래 원자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 사건 전체가 깨끗한 것은 아니다”
이 물건의 가장 큰 반전은 보증금 218,400,000원의 선순위 임차권입니다. 현재 145,920,000원에 낙찰되면 자동 계산상 75,322,880원이 미배당으로 남지만, 특별매각조건이 매수인에 대한 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하기 때문에 이명숙 관련 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 별도 점유자인 ENKHBAT BAT ORGIL은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남고, 감정평가서에는 집합건축물대장 표제부상 ‘위반건축물’ 등재도 기재돼 있습니다. 가격 역시 비교 가능한 거래가 2023.06의 215,000,000원 한 건뿐입니다. 주된 임차권 위험은 특별매각조건으로 풀렸지만, 미상 점유자·건축물 확인·다세대 환금성을 모두 해소하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.
