인천지방법원 2025타경35076. 김포시 고촌읍 신곡리 미리내고촌 7층 703호입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있습니다. 현재 소유자는 오승훈이며 2022.03.28. 거래가액 228,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 가격 할인율보다 임차권과 확약의 결합 구조입니다.
임차인 주성원은 2022.03.02. 확정일자를 받고 2022.03.28. 주민등록과 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2023.02.07. 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금은 228,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 103,390,000원을 기준으로 한 배당표에서는 집행비용을 뺀 101,142,540원이 임차인에게 배당되고, 126,857,460원이 부족분으로 계산됩니다.
통상 이런 구조라면 낙찰가가 내려가도 임차인의 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 실질취득액이 보증금 부근에 묶이므로, 단순히 낮아진 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 정확도 기준상 이 확약이 적용되는 주성원 임차인에 대한 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 현재 확인된 실제 임차인은 주성원 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35076 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1068 미리내고촌 7층 703호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 고촌읍 장차로5번길 5-33 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 중 7층 703호 · 사용승인일자 2021.09.03 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.03.28. 거래가액 228,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 103,390,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 228,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인보다 늦은 말소기준
말소기준은 2023.02.07. 강서세무서장의 압류입니다. 임차인 주성원의 전입·점유는 그보다 앞선 2022.03.28.이므로 대항력을 갖습니다. 이후 2023.11.13. 주택임차권등기가 설정됐고, 2025.11.18. 양천세무서장 압류와 2025.11.25. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 대항력 있음, 우선변제 가능, 확약으로 실질 인수 0
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주성원 | 건물의 전부 | 228,000,000원 | 2022.03.28 | 2022.03.02 | 대항력 있음 우선변제 확약 반영 |
주성원은 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 2023.11.13.에는 보증금 228,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,247,460원 |
| 1. 임차인 주성원 보증금 | 228,000,000원 | 101,142,540원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 228,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 임차인 보증금 부족분 126,857,460원이 매수인 인수로 산정되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 구조 — 최저가는 내려가도 권리 계산은 따로 봐야 한다
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 배당계산상 임차인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 103,390,000원 | 126,857,460원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 72,373,000원 | 157,329,714원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 50,661,100원 | 178,650,800원 |
표에서 보듯 확약을 제외한 순수 배당 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어납니다. 그래서 대항력 임차인 인수형은 최저가 할인율만으로 판단하면 안 됩니다. 다만 본건은 주성원 임차권에 대한 말소동의 확약이 제출되어 있어, 실제 입찰 판단에서는 해당 인수액을 실질 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 김포시 고촌읍 신곡리 소재 고촌역 북서측 인근이며, 주변에는 업무시설·근린생활시설·공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 고촌역이 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 중 7층 703호이며, 사용승인일자는 2021.09.03입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 4,994,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측 약 35미터, 북동측 약 8미터 포장도로와 각각 접하고 북서측 약 4미터 인도와 접합니다.
- 규제. 고도지구·성장관리권역·철도보호지구·수평표면구역·장애물제한표면구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각물건명세서에 어떤 조건과 범위로 기재돼 있는지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권 범위 확인. 주성원의 임차권은 건물 전부, 보증금 228,000,000원으로 등기되어 있습니다. 확약은 이 임차권에만 적용해 판단해야 합니다.
- 대항력 선순위 구조 확인. 전입·점유 2022.03.28.은 말소기준 2023.02.07.보다 앞섭니다. 확약이 없으면 인수형이 되는 구조라는 점을 놓치면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.28. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 별도 검증. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘대항력’보다 ‘확약의 실제 효력’
이 사건은 겉으로 보면 보증금 228,000,000원의 대항력 임차인이 있는 인수형 물건입니다. 실제 배당 계산도 현재 회차 기준 부족분 126,857,460원을 매수인 인수로 잡고 있습니다. 그러나 주택도시보증공사가 임차권등기 말소동의 확약서를 제출했기 때문에, 주성원 임차권에 대해서는 실질 인수 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 최저매각가 103,390,000원입니다. 다만 2회 유찰·감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 확약서의 조건과 민간임대주택등기 상태를 원본에서 확인한 뒤, 별도로 시장가격을 검증하는 것이 입찰 판단의 중심입니다.
