인천지방법원 2025타경35084. 부천시 오정구 고강동 유창팰리스14차 2층 202호, 전용 42.97㎡의 다세대주택입니다. 소유자 공민석은 2021.12.17. 거래가 240,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 과거 부천중앙새마을금고 근저당과 북서울농업협동조합 근저당이 보이지만, 각각 2021.06.01.과 2021.11.26. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2022.11.14. 제이비우리캐피탈주식회사의 가압류이며, 그 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 임차인입니다. 박기현은 2021.11.26. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.10.28.로, 말소기준일인 2022.11.14.보다 앞섭니다. 보증금 240,000,000원의 대항력 있는 임차인으로서 배당요구도 했기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가에서 배당받지 못한 잔액을 매수인이 떠안습니다. 현재 회차 기준 미배당액은 15,006,000원입니다.
다만 매각물건명세서에는 이 임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 기재돼 있습니다. 이에 따라 박기현 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 평가합니다. 이 확약은 박기현 임차권에만 적용되므로, 원본 확약서의 조건과 효력 및 현장에 별도 점유자가 존재하는지는 반드시 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35084 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 288-4 유창팰리스14차 2층 202호 도로명: 경기도 부천시 오정구 원종로119번길 119 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 42.97㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 건물규모 / 사용승인 | 총 10세대 · 2020.09.25. 사용승인 |
| 소유자 | 공민석 (2021.12.17. 거래가 240,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 229,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,030,039원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차인 대항력이 말소기준보다 빠르다
과거 설정된 부천중앙새마을금고 근저당권 1,944,000,000원과 북서울농업협동조합 근저당권 219,600,000원은 경매로 소멸하는 권리가 아니라 경매 전에 이미 등기 말소가 완료된 권리입니다. 따라서 두 근저당을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
현재의 말소기준권리는 2022.11.14. 접수된 제이비우리캐피탈주식회사의 가압류 17,938,193원입니다. 이후 부천시·대전광역시·대전광역시대덕구·미추홀구의 압류, 주택도시보증공사의 가압류 10,000,000원과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 박기현의 전입·점유가 말소기준보다 빠르므로, 2023.12.07. 임차권등기가 후순위라는 사실만으로 임차인의 선행 대항력이 사라지지는 않습니다.
② 임차인 분석 — 규정상 승계, 확약 반영 시 실질 0원*
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박기현 | 건물의 전부 주거·임차권등기 | 2021.11.26. 2021.10.28. | 240,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 완료 | 규정상 15,006,000원 확약 반영 0원* |
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 14.5% 높다
유창팰리스14차는 총 10세대의 소규모 다세대주택으로, 동일 면적 42.97㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 220,000,000원이지만, 이 수치에는 2021.12.의 240,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단은 더 최근 거래인 2024.10.의 200,000,000원과 최근 집계 평균 200,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 42.97㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2021.12 | 42.97㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 전체 평균 | 42.97㎡ | 2건 | 220,000,000원 |
| 최근 집계 | 42.97㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
최근 거래는 과거 거래보다 -16.7% 낮아 하락 추세가 확인됩니다. 그런데 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 229,000,000원은 최근 시세 200,000,000원의 114.5%입니다. 확약으로 임차보증금 인수 위험이 해소되더라도 신건 가격 자체가 최근 거래보다 높기 때문에, 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,006,000원 |
| 1. 임차인 박기현 보증금 | 240,000,000원 | 224,994,000원 |
| 2. 부천중앙새마을금고 근저당 | 1,944,000,000원 | 0원 |
| 3. 북서울농업협동조합 근저당 | 219,600,000원 | 0원 |
| 4. 제이비우리캐피탈 가압류 | 17,938,193원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 가압류 | 10,000,000원 | 0원 |
| 6. 주택도시보증공사 신청채권 | 265,030,039원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,006,000원을 제외한 224,994,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족액 15,006,000원이 발생합니다. 원칙적으로는 매수인이 승계하지만, 박기현 임차권에 관한 말소동의 확약서를 반영하면 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 규정상 미배당·승계 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 229,000,000원 | 15,006,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 183,200,000원 | 60,164,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 146,560,000원 | 96,291,840원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당액이 증가해 총부담이 보증금 수준에 수렴하는 대항력 인수형입니다. 이 사건은 박기현 임차권에 대한 말소동의 확약이 있어 해당 임차인의 실질 승계를 0원*으로 반영한 경우입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 202호로, 공동주택인 다세대주택으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2020.09.25.입니다.
- 입지. 수주고등학교 남서측 인근이며, 주변은 유사한 공동주택이 형성된 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 역곡로변 시내버스정류장까지 도보 약 5~7분, 서해선 원종역까지 도보 약 20분으로 조사됐습니다.
- 건물·설비. 개별난방·도시가스·승강기·화재탐지·급배수설비가 설치돼 있습니다. 공부와 실제 이용상태의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 동측 약 6미터 포장도로에 접합니다. 과밀억제권역·항공표면·상대보호구역 등에 포함되고, 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지 외국인 등 토지거래허가구역으로 표시돼 있습니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다. 거래 표본이 적고 최근 가격이 과거보다 -16.7% 낮아 재매각 가격과 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 제출 주체·대상 임차권·말소 시기·조건·낙찰자에게 요구되는 절차를 매각물건명세서와 원본 확약서로 확인하세요.
- 임차인 배당과 명도 확인. 박기현의 배당요구 상태, 실제 배당 예상액, 임차권등기 말소 및 인도 시점을 확인해야 합니다.
- 추가 점유자 확인. 감정 당시 관계인 부재로 내부와 임대관계가 직접 확인되지 않았습니다. 확약 밖의 별도 점유자가 있는지 현장과 전입세대 열람으로 점검하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 임차인 배당액과 규정상 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 신건 실질취득액 229,000,000원은 최근 시세 200,000,000원의 114.5%입니다. 전체 평균 220,000,000원보다 최신 거래와 -16.7% 하락 추세를 우선하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문 부재로 내부구조와 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다. 수리비와 점유 상태를 별도로 반영해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 체납과 도시가스·전기·수도 미납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 해소와 가격 메리트는 별개다”
이 사건의 임차인은 실제 1명, 박기현입니다. 전입과 점유가 말소기준권리보다 빨라 보증금 240,000,000원 전액을 보호받는 대항력 임차인이고, 현재 회차에서는 원칙적으로 15,006,000원의 미배당 승계가 발생합니다. 다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼, 해당 임차인의 실질 인수는 0원*으로 평가할 수 있습니다.
그러나 권리 인수가 해소됐다고 가격까지 유리해지는 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득액 229,000,000원은 최신 거래와 최근 집계 평균 200,000,000원보다 높고, 시세 대비 114.5%입니다. 거래 추세도 -16.7%로 하락했고, 총 10세대 다세대주택이라 환금성도 넉넉하지 않습니다. 결론은 권리는 확약서 확인을 전제로 조건부 합격, 신건 가격은 보류입니다.
