서울남부지방법원 2025타경12870. 서울 강서구 화곡동 대호하이츠맨숀 제4층 제402호, 전용 53.16㎡의 다세대주택입니다. 이 물건의 핵심은 최저가 1.6억 자체가 아니라 대항력 임차인 보증금 2.9억을 매수인이 실제로 떠안는지입니다. 심경순은 2022년 3월 25일 주민등록을 마쳤고 2022년 3월 26일 점유를 시작했으며, 확정일자는 2022년 3월 14일입니다. 말소기준인 2023년 5월 15일 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다.

통상 이 구조에서 현재 최저가 160,000,000원으로 매각되면 배당 후 미회수 보증금 133,040,000원이 남아 매수인이 인수할 수 있습니다. 가격이 더 내려가면 인수액이 늘어 실질취득 총액은 보증금 규모에서 크게 내려가지 않습니다. 하지만 이 사건은 예외입니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 매각조건으로 명시하고 있어, 심경순 관련 미배당분은 실질 인수 0원으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 특별조건이 인수를 끊는다

말소기준은 2023년 5월 15일의 주택도시보증공사 가압류 110,000,000원입니다. 이후 양천세무서장의 압류, 심경순의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기의 접수일이 말소기준보다 늦다고 해서 심경순의 대항력이 사라지는 것은 아닙니다. 심경순의 주민등록과 점유는 말소기준보다 먼저이므로 임차인의 선행 대항력 자체는 존재합니다.

임차인·점유자 분석

* 심경순은 원래 대항력 있는 임차인이므로 현재 회차 배당 시 룰상 미배당액 133,040,000원이 생기지만, 이 사건의 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 조건은 심경순 관련 권리에만 적용됩니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 1.6억’으로 본다

이 사건은 대항력 임차인이 있어 단순히 최저가만으로 시세와 비교하면 안 됩니다. 그러나 심경순의 미배당 반환청구권 포기·임차권등기 말소라는 특별매각조건 때문에 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 160,000,000원으로 볼 수 있습니다. 이를 대호하이츠맨숀 전용 53.16㎡ 실거래와 비교하면 다음과 같습니다.

최신 거래가와 최근 12개월 평균은 모두 200,000,000원이고, 현재 회차의 실질취득 160,000,000원은 그 80.0%입니다. 가격만 놓고 보면 40,000,000원 낮은 구간입니다. 최근 시세와 과거 평균의 추세 차이는 0.0%로, 별도의 하락 추세는 나타나지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 심경순에게 156,960,000원이 배당되고 보증금 잔액 133,040,000원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 잔액이 매수인에게 승계되지만, 이 사건은 특별매각조건으로 그 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 심경순 관련 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강서구 화곡동 화원중학교 남서측 인근으로 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다. 북서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 건물. 알씨조·벽돌조 모임지붕 지하1층, 지상4층 건물로 사용승인은 1991.07.30입니다. 도시가스 개별난방과 위생 급배수시설 등이 있는 것으로 탐문됐으나 폐문·부재로 내부 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 수평표면구역, 상대보호구역·절대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대이고 동일면적 실거래는 2건, 최근 12개월 표본은 1건입니다. 가격 비교상 할인폭은 있지만 거래층이 얇아 매도 시점과 개별 상태에 따른 가격 편차를 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 심경순 임차권등기 말소가 실제 매수인에게 적용되는 매각조건인지 명세서 원문과 매각기일 공고에서 다시 확인해야 합니다.
• 심경순 명도·말소 절차 확인. 금전 인수는 실질 0원으로 보더라도 임차권등기 말소와 점유 인도 절차가 실제로 어떻게 이행되는지 확인해야 합니다.
• 최두선 점유 확인. 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 점유 부분과 임대차관계, 실제 퇴거 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문·부재로 내부설비의 유무와 정상작동 여부가 확인되지 않았으므로 보수비를 별도로 점검해야 합니다.
• 시세 표본 과신 금지. 최근 12개월 평균 200,000,000원은 1건 표본이고 전체 확인 거래도 2건입니다. 현재 160,000,000원이 80.0%라는 수치는 매력적이지만 환금성 할인까지 고려해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 체납관리비·당해세 등을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “원래는 인수형, 특별조건 때문에 가격형으로 바뀐다”

이 물건을 최저가 160,000,000원만 보고 접근하면 핵심을 놓치게 됩니다. 심경순은 말소기준권리보다 앞선 전입·점유를 가진 대항력 임차인이고 보증금은 290,000,000원입니다. 특별매각조건이 없다면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 커져 총부담은 보증금 규모에서 크게 내려가지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.

하지만 이 사건에는 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 붙어 심경순에 대한 실질 인수가 0원으로 바뀝니다. 그 조건을 그대로 적용하면 현재 실질취득액 160,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 200,000,000원의 80.0%입니다. 가격 측면의 여지는 분명합니다. 다만 1991년 준공, 10세대, 적은 거래 표본과 2회 유찰 이력을 감안하면 높은 환금성을 전제로 한 물건은 아닙니다. 특별매각조건 확인은 필수, 가격은 유리, 환금성은 보수적. 이 세 문장이 이 사건의 결론입니다.