서울남부지방법원 2025타경12878. 양천구 신정동 에스엘팰리스 3층 302호, 전용 28.82㎡ 다세대주택입니다. 소유자 유명진은 2019.11.25. 거래가 210,000,000원에 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사는 2023.05.15. 청구금액 110,000,000원의 가압류를 설정한 뒤 2025.10.28. 강제경매를 신청했습니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2023.05.15. 주택도시보증공사 가압류입니다.

문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 김재호의 확정일자는 2022.06.14., 전입신고와 점유개시는 2022.07.08.로 모두 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금은 288,000,000원이며 배당요구도 했으므로, 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 함께 갖습니다. 최저가 배당 시 집행비용을 제외한 251,616,000원만 배당되고 36,384,000원이 남는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 특별조건으로 인수 해소

김재호의 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서므로 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도, 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금 반환채무가 매수인에게 남을 수 있습니다. 이 사건은 그 미배당 반환청구권의 포기와 임차권등기 말소가 매각조건에 포함돼 있다는 점에서 일반적인 대항력 인수형과 결론이 달라집니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 가압류권자이자 신청채권자로 표시돼 있으며, 임차인 수에는 포함하지 않습니다. 따라서 확인되는 실제 임차인은 김재호 1명입니다. 보증금 288,000,000원은 한 번만 반영하며, 다른 임차인의 보증금과 중복 합산되는 구조가 아닙니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 2.56억을 기준으로 판단

에스엘팰리스는 15세대, 2016.05.26. 사용승인된 다세대주택입니다. 동일 전용면적 28.82㎡의 확인 거래는 2건이며, 2023.03. 5층이 203,000,000원, 2026.04. 2층이 420,000,000원에 거래됐습니다.

가격 판단은 전체 평균 311,500,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 실질취득 256,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 420,000,000원의 61.0%입니다. 최근 거래는 과거 거래보다 106.9% 상승했으므로 하락 추세 물건은 아닙니다.

다만 최근 12개월 표본은 1건뿐이고, 두 거래의 가격 차이도 큽니다. 따라서 420,000,000원을 확정적인 시세로 단정하기보다, 실질취득가가 최신 확인 거래보다 낮다는 정도로 해석하는 것이 안전합니다. 이 사건의 가격 메리트는 최저가 자체가 아니라 특별매각조건을 반영한 실질취득가가 256,000,000원으로 유지된다는 점에서 발생합니다.

④ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)

배당 계산상 김재호 보증금 부족분은 36,384,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형이면 매수인 승계 위험이 남지만, 이 사건은 특별매각조건에 따라 해당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 인수 시나리오

일반 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 총부담이 보증금 부근에서 고정됩니다. 그러나 이 사건은 김재호 관련 미배당 반환청구권 포기 조건이 적용되므로, 특별조건이 이행되는 한 실질취득가는 각 회차의 매각가와 동일합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평스래브지붕 6층 건물 중 3층 302호입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 입지. 양동초등학교 북동측 인근으로 단독·다세대주택과 상업시설이 혼재하며, 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 인근에 지하철 5호선 신정역이 위치해 대중교통 상황은 비교적 양호합니다.
• 건물·설비. 외벽은 치장벽돌 및 일부 화강석 마감이며, 승강기·화재탐지설비·스프링클러· 위생설비·도시가스 난방시설이 설치돼 있습니다.
• 도로. 토지는 완경사지대의 장방형 다세대주택 부지이며, 북측 약 6m와 동측 약 4m 도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 15세대 소규모 다세대주택이고 동일 면적 확인 거래가 2건으로 적어, 최신 거래가격만으로 환금가치를 단정하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 김재호 관련 권리에 적용되는지 매각물건명세서 원문으로 재확인하세요.
• 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 말소에 필요한 서류·시점과 점유 인도 절차가 특별매각조건대로 진행되는지 확인해야 합니다.
• 현재 점유 확인. 임차권등기가 설정돼 있어도 실제 점유 상태는 별도로 확인하고, 인도명령 또는 명도 협의 필요성을 점검하세요.
• 실거래 표본 주의. 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건입니다. 420,000,000원을 확정 시세로 사용하지 말고 층·상태·거래조건을 원문 대조하세요.
• 토지거래허가 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용과 경매 취득 시 적용 여부를 관계기관에 확인하세요.
• 공부 표시 확인. 표제부 1층 면적 표시에 등기사항전부증명서와 집합건축물대장 간 차이가 있으므로, 감정평가서가 집합건축물대장을 기준으로 표시한 내용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본과 당해세·관리비 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “대항력 인수형이지만, 법원이 출구를 붙였다”

등기 순서만 보면 위험한 물건입니다. 김재호의 전입·점유는 말소기준권리보다 빠르고, 보증금 288,000,000원은 최저가 256,000,000원을 초과합니다. 현재 회차 배당 계산상 미배당액도 36,384,000원이 발생합니다.

그러나 이 사건에는 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있습니다. 그 조건이 매각 및 말소 절차에 그대로 적용되면 매수인 인수액은 실질 0원*, 실질취득은 256,000,000원입니다. 이는 최신 동일 면적 거래 420,000,000원의 61.0%로 가격상 여유가 확인됩니다.

결론은 “가격은 매력적이지만, 특별매각조건 확인이 투자 판단의 전부”입니다. 단순 무인수 물건보다 검토 난도는 높지만, 조건이 명확히 이행된다면 선순위 임차보증금 위험이 실질적으로 해소되는 구조입니다. 반대로 그 조건의 적용을 확인하지 못한다면 일반 대항력 인수형으로 돌아가므로 입찰을 보수적으로 판단해야 합니다.