서울남부지방법원 2025타경12894. 금천구 시흥동 프라우드빌 3층 304호, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 위험해 보이는 임차권이 실제 매각조건에서는 어떻게 처리되는지입니다. 임차인 이충희는 2019.03.09 점유를 시작하고 2019.03.11 전입했으며, 2019.03.29 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2020.08.28 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
현재 최저매각가 140,800,000원을 기준으로 계산하면 임차인에게 집행비용 차감 후 138,028,800원이 배당되고, 보증금 205,000,000원 중 66,971,200원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 잔액이 매수인 인수로 이어질 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건에서는 룰상 계산되는 잔액과 별개로 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12894 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 169-45 프라우드빌 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 지상5층 건 내 제3층 |
| 소유자 | 송재일 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 140,800,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2018.12.05 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인보다 특별매각조건이 핵심
말소기준권리는 2020.08.28 주택도시보증공사 가압류 548,000,000원입니다. 이후 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다. 을구 임차권등기는 2021.03.22 설정됐지만 임차인의 실제 점유·전입은 각각 2019.03.09·2019.03.11로 말소기준권리보다 빠릅니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이충희 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 205,000,000원 | 2019.03.11 / 2019.03.29 | 대항력 有 | 우선변제 | 보증기관 승계 아님 |
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 ‘64%’만으로 싸다고 할 수 없다
감정가는 220,000,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 140,800,000원으로 감정가의 64%입니다. 다만 동일 조건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
이 사건에서 권리 계산상 더 중요한 숫자는 보증금 205,000,000원이지만, 특별매각조건 때문에 일반적인 ‘보증금까지 실질취득가가 고정되는 대항력 인수형’으로 보아서는 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득가는 140,800,000원이며, 3회·4회 유찰 시에도 특별매각조건이 그대로 적용된다는 전제에서는 각 회차 매각가 자체가 실질취득가가 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,771,200원 |
| 1. 임차인 이충희 보증금 · 우선변제 | 205,000,000원 | 138,028,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 548,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 산식상 임차인 보증금 부족분은 66,971,200원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에게 그 잔액의 반환을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 선순위 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울금천초등학교 서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 제3층 제304호이며, 사용승인일은 2018.12.05입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 8미터, 동측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소 절차와 인도 시점이 실제로 어떻게 진행되는지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·국·금천구 압류가 있으며, 특히 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 가격 별도 검증. 현재 최저가는 감정가의 64%지만 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 주변 다세대 실거래와 개별 호수 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 다음 회차 산식 구분. 3회 유찰 112,640,000원·4회 유찰 90,112,000원에서 룰상 부족액은 늘지만, 특별매각조건이 동일하게 적용되면 실질 인수는 0원입니다.
맺으며 — “대항력 있음 ≠ 반드시 인수”
이 물건은 표면적으로 보면 보증금 205,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가가 140,800,000원이라 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 66,971,200원이 부족합니다. 하지만 결론을 바꾸는 것은 특별매각조건입니다. 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있으므로, 해당 임차인 관련 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차 실질취득은 140,800,000원으로 보는 것이 맞습니다. 다만 최근 실거래 시세가 없어 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 여기에 2회 유찰된 다세대라는 특성과 세금 압류에 따른 배당 변동 가능성까지 감안하면, 권리의 핵심 함정은 특별매각조건으로 해소됐지만 가격 검증은 별도로 필요한 물건입니다.
