서울남부지방법원 2025타경12934. 강서구 화곡동 동일네오빌 503호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 허은미이며, 주택도시보증공사가 청구금액 261,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 감정가 278,000,000원에서 2회 유찰된 177,920,000원입니다.
권리분석의 핵심은 임차인 김건영입니다. 김건영은 2022.03.04 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.02.14로, 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류 2023.06.02보다 앞섭니다. 보증금은 261,000,000원이고 배당요구도 했기 때문에 원칙적으로 미배당 보증금은 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 그 위험을 직접 제거하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12934 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 102-182 동일네오빌 제5층 제503호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 초록마을로34길 85 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 · 사용승인 2020.01.02 |
| 소유자 | 허은미 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 177,920,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 261,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 특별조건이 핵심
등기부상 2020.01.06 설정됐던 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2020.02.27 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.06.02 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 국 압류, 김건영 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김건영 | 건물 전부 · 2022.03.04 | 261,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
| 김은지 | 미상 · 2025.02.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 판단 — 64% 할인만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가 177,920,000원은 감정가 278,000,000원의 64%입니다. 그러나 동일네오빌의 최근 실거래 평균·최신 거래와 직접 비교할 수 있는 거래가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
동일네오빌은 총 15세대, 사용승인일은 2020.01.02이며, 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.1회입니다. 이번 물건도 현재 2회 유찰 상태이므로 감정가 할인폭 자체보다 실제 매매 가능가격과 환금성을 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,290,880원 |
| 1. 임차인 김건영 보증금 | 261,000,000원 | 174,629,120원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 850,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 261,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김건영의 미배당액은 86,370,880원으로 매수인 인수 가능액으로 산출되지만, 특별매각조건에서 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화일초등학교 남서측 인근으로 다세대주택 등 공동주택과 단독주택, 각종 근린생활시설이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장이 있으며 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물이며 사용승인일은 2020.01.02입니다. 위생·급배수·소방·난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측과 북동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 수평표면구역, 상대보호구역, 중요시설물보호지구(공항), 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,498,000원/㎡, 토지면적 146.0㎡이며 완경사지대의 토지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 김건영의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 붙는지 최종 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 김건영 배당관계 확인. 보증금 261,000,000원, 전입 2022.03.04, 확정일자 2022.02.14, 배당요구 사실과 배당순위를 원본과 대조하세요.
- 김은지 점유관계 확인. 전입일은 2025.02.21로 대항력은 없지만 보증금과 현재 점유 여부는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%만 보고 응찰가를 정하지 말고 동일·인근 다세대의 실제 매매가격과 환금성을 별도로 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.22 민간임대주택등기가 있으므로 현재 등록상태와 매각 후 처리관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 국 압류가 등기돼 있으므로 배당과 별개로 당해세 등 조세관계와 미납 관리비를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 가장 큰 권리 리스크는 대항력 임차인 김건영의 보증금 261,000,000원입니다. 현재 회차 계산만 보면 86,370,880원의 미배당액이 생기지만, 특별매각조건이 그 반환청구권을 포기시키고 임차권등기를 말소하도록 해 매수인의 실질 인수는 0원이 됩니다. 김은지는 기준권리 이후 전입이라 대항력이 없습니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 최저가 177,920,000원이 감정가의 64%까지 내려왔다는 이유만으로 시장가격보다 싸다고 말할 수 없습니다. 동일네오빌은 15세대 규모이고 단지 경매 평균 유찰도 2.1회입니다. 따라서 이 물건은 권리는 특별조건을 정확히 확인하면 정리 가능하지만, 가격은 실제 거래가격 확인 전까지 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
