서울남부지방법원 2025타경12953. 금천구 독산동 메트로타운 제5층 제502호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 안금세이고, 2020.11.30. 거래가액 279,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2025.10.29. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 과거 수협은행 근저당권은 2020.10.07. 이미 말소됐습니다.
이 사건은 단순한 “선순위 임차보증금 인수형”으로 끝나지 않습니다. 선민영은 2020.11.20. 전입·점유, 2020.11.03. 확정일자, 보증금 279,000,000원의 임차권등기권자로 원칙적으로 대항력·우선변제권을 함께 갖는 구조입니다. 현재 최저가 175,360,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 배당액이 172,104,960원이라 룰상 미배당 보증금 106,895,040원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 본건에는 이 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 붙어 있어, 이 임차권에 관한 인수는 실질적으로 해소됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12953 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 47-28 메트로타운 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 지상 5층 건물 내 제5층 제502호 |
| 소유자 | 안금세 (2020.11.30. 거래가액 279,000,000원으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 175,360,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 251,864,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 주된 인수는 특별조건으로 해소, 미상 임차인은 별도
이 사건의 실제 임차인은 2명입니다. 선민영은 보증금 279,000,000원, 확정일자 2020.11.03., 전입·점유 2020.11.20., 임차권등기 2022.11.22.로 권리관계가 구체적입니다. 반면 장유정은 2024.02.16. 전입 사실은 확인되지만 보증금·확정일자와 점유 범위가 구체적으로 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 선민영 | 건물 전부 · 2020.11.20. 확정일자 2020.11.03. | 279,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 룰상 106,895,040원 |
| 장유정 | 점유부분 미상 · 2024.02.16. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
② 가격 비교 — 64% 유찰가를 곧바로 ‘싼 가격’으로 볼 수 없다
감정가는 274,000,000원, 현재 최저매각가는 175,360,000원으로 감정가의 64%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없어 최저가가 현재 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 등기상 소유권 취득 거래가액 279,000,000원은 2020.11.30.의 개별 거래이므로 현재 시세 판단 기준으로 쓰기 어렵습니다.
또한 이 물건은 선민영의 임차보증금 279,000,000원이 최저가보다 큰 전형적인 대항력 인수형 구조였습니다. 특별매각조건이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총취득 부담이 보증금 279,000,000원 근방에 고정되는 성격이므로, 최저가 175,360,000원만 보고 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 본건은 특별매각조건이 그 주된 인수를 해소했지만, 장유정의 미상 권리는 별도로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,255,040원 |
| 1. 임차인 선민영 보증금 | 279,000,000원 | 172,104,960원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 251,864,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 선민영 보증금 부족분은 106,895,040원입니다. 특별매각조건이 없다면 원칙적으로 매수인 인수 위험이 되는 금액이지만, 본건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건으로 선민영 관련 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 장유정 관련 미상 위험은 이 계산에 포함되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 선민영 룰상 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 175,360,000원 | 106,895,040원 | 251,864,100원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 140,288,000원 | 141,476,032원 | 251,864,100원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 112,230,400원 | 169,140,826원 | 251,864,100원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 입지. 금천문화예술정보학교 북동측 인근이며, 주변에 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕, 지상 5층 건물 내 제5층 제502호이며 위생·급배수·난방·CCTV·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 정방형 토지로 다세대주택 등의 건부지로 이용되고, 서측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 등이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 선민영 관련 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 집행되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 장유정 임대차관계 확인. 보증금·계약일·확정일자·점유 범위와 실제 독립 임차인인지 확인해야 합니다. 현재 상태만으로 대항력 有라고 단정할 수 없습니다.
- 가격 메리트 단정 금지. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 현재 시점의 동일·유사 다세대 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 관련 등록·의무 상태를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 선민영 임차권등기와 장유정의 현 점유관계를 구분해 실제 점유자와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 미상 임차인까지 사라진 것은 아니다”
이 물건은 표면적으로 보면 보증금 279,000,000원의 선순위 임차인이 있어 현재 최저가 175,360,000원에 낙찰받더라도 106,895,040원을 추가 승계할 수 있는 전형적인 인수형입니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 커져 총취득 부담이 보증금 수준 근방에 묶이는 구조이므로, 단순히 “감정가의 64%”만 보고 접근하면 안 됩니다.
다만 본건의 결정적 차이는 특별매각조건입니다. 선민영 임차권과 관련한 미배당 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이 주된 인수는 실질 0원*으로 해소됩니다. 그럼에도 장유정이라는 별도 점유자가 존재하고 보증금·확정일자가 미상인 만큼, 권리 전체를 ‘인수 0원·완전 안전’으로 결론내릴 수는 없습니다. 가격 역시 최근 실거래 비교근거가 없어 감정가 대비 할인율만으로 메리트를 부여하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 선민영 특별조건의 확실한 집행 여부와 장유정의 실제 임대차관계 확인입니다.
