199,040,000원
서울남부지방법원 2025타경12962. 강서구 화곡동 나인스퀘어 제5층 제501호, 공부상 오피스텔입니다. 소유자 홍은기는 2022년 12월 12일 거래가액 346,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라, 2024년 7월 11일 등기된 김장호의 주택임차권 341,000,000원입니다.
김장호의 임대차계약일은 2022년 11월 3일, 확정일자는 2022년 11월 14일, 주민등록일자는 2022년 12월 9일, 점유개시일은 2022년 12월 12일입니다. 2025년 10월 29일 강제경매개시결정보다 앞서 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 일반적인 계산이라면 낙찰가가 보증금 341,000,000원보다 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 총 실질취득액이 보증금 부근으로 고정됩니다. 그러나 이 물건은 특별매각조건 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12962 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-69 나인스퀘어 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 홍은기 (2022.12.12. 거래가액 346,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 199,040,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 341,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 특별조건으로 해소
등기상 가장 중요한 권리는 [을구 1] 김장호 주택임차권입니다. 임차보증금은 341,000,000원이며 전입 2022.12.09, 확정일자 2022.11.14로 경매개시결정 2025.10.29보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로는 매각대금에서 전액 배당되지 않은 보증금이 매수인에게 남는 대항력 인수형입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김장호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 341,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 현재 회차 최저가 199,040,000원에서 집행비용 3,586,560원을 제하고 임차인에게 195,453,440원이 배당되는 계산이라, 일반적인 권리분석이라면 보증금 중 145,546,560원이 미배당되어 매수인 인수 대상이 됩니다.
② 가격 판단 — 64%만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 311,000,000원, 현재 최저매각가는 199,040,000원으로 감정가의 64%입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세를 확인할 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 64%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
권리적으로 중요한 것은 특별매각조건 반영 후 실질취득액입니다. 현재 회차에서는 낙찰가 199,040,000원에 실질 인수액 0원*이므로 실질취득액도 199,040,000원*입니다. 시세 비교 자료가 없는 만큼 이 금액의 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 199,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,586,560원 |
| 1. 임차인 김장호 보증금 | 341,000,000원 | 195,453,440원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 341,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 임차보증금 미배당액은 145,546,560원입니다. 다만 특별매각조건상 채권자가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우장초등학교 남측에 위치하며, 주위에는 업무시설·저층 공동주택·소규모 근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 이용. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 엘리베이터·난방설비·위생 및 급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 장방형 평지로 오피스텔 부지로 이용 중이며, 북측으로 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 4,848,000원/㎡입니다.
- 현황 확인. 내부는 이해관계인 부재 및 폐문으로 건축물현황도와 외부 관찰에 의존해 실제 현황과 다소 상이할 수 있으므로 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 실제 기재돼 있는지 입찰 전 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 특별조건이 김장호 임차권에 적용되는 구조이므로 말소 절차와 조건 충족 여부를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 대비 64%만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 주변 오피스텔 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 현황 재확인. 폐문으로 내부 확인이 제한됐으므로 건축물현황도와 실제 구조·상태 차이를 현장 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.12. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 현황을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 특별매각조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — 위험한 숫자보다 ‘특별매각조건’이 핵심
이 물건을 숫자만 보면 보증금 341,000,000원의 대항력 임차권이 있고, 현재 회차에서도 미배당액 145,546,560원이 생겨 매우 위험해 보입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 구조가 맞습니다.
하지만 이번 사건은 예외입니다. 채권자가 매수인에 대해 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있어, 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 199,040,000원*으로 봅니다. 다만 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가의 64%라는 숫자만 보고 가격 메리트까지 인정할 수는 없습니다. 권리의 승부처는 특별매각조건, 가격의 승부처는 별도 시세 확인입니다.
