서울남부지방법원 2025타경12975. 양천구 신정동 ‘신정첼시’ 402호, 전용 28.13㎡의 도시형생활주택 단지형다세대주택입니다. 감정가 334,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 213,760,000원, 감정가의 64%입니다. 등기상 가장 중요한 권리는 이선영의 주택임차권으로, 보증금이 323,000,000원이고 전입 2022.04.01, 확정일자 2022.01.20으로 말소기준권리보다 앞섭니다.
따라서 특별매각조건이 없었다면 최저가만 보고 “감정가의 64%라 싸다”고 판단할 수 없는 사건입니다. 현재 회차 배당에서는 이선영에게 209,967,360원이 배당되고 113,032,640원이 남기 때문입니다. 다만 이번 매각은 채권자가 그 미배당 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하고 있어, 가격과 권리의 결론이 완전히 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12975 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 892-3 신정첼시 제402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) · 전용 28.13㎡ · 6층 건물 내 제402호 |
| 사용승인 | 2021.11.17 |
| 소유자 | 손재현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 334,000,000원 / 213,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 323,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부상 2021.12.29 설정된 신목신용협동조합 근저당권 2,016,000,000원은 2022.03.29 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류 1,020,000,000원입니다. 문제는 그보다 앞선 2023.07.17 이선영의 주택임차권등기입니다. 전입일도 2022.04.01로 말소기준보다 앞서 대항력 있는 선순위 임차권에 해당합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 / 월세 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 이선영 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.01 / 2022.01.20 배당요구 2023.07.17 | 323,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
| 이현성 | 402호 | 2024.05.21 / 2024.11.12 | 4,000,000원 / 650,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
특별매각조건은 이선영의 선순위 임차권 문제에 한정해 봐야 합니다. 이현성은 2024.05.21 전입으로 말소기준권리인 2023.09.19 가압류보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 특별매각조건 밖에서 별도의 대항력 임차보증금 인수위험이 남는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 67.8%지만 거래 시점은 반드시 본다
신정첼시의 비교 실거래는 2건입니다. 전용 28.13㎡ 3층이 2022.03에 323,000,000원, 전용 26.54㎡ 2층이 2022.02에 308,000,000원에 거래됐습니다. 평균은 315,500,000원이고, 현재 최저가 213,760,000원은 이 평균의 67.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 28.13㎡ | 3 | 323,000,000원 |
| 2022.02 | 26.54㎡ | 2 | 308,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 315,500,000원 |
특별매각조건을 반영한 실질취득액은 최저가와 같은 213,760,000원이므로, 비교 실거래 평균 315,500,000원보다 숫자상 낮습니다. 다만 최신 비교 거래가 2022.03이고 거래 표본도 2건에 불과합니다. 따라서 67.8%라는 할인율만으로 현재 시세 대비 확정적인 저가매수라고 단정하기보다, 입찰 시점의 인근 다세대 거래와 매물을 추가 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 213,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,792,640원 |
| 1. 임차인 이선영 보증금 | 323,000,000원 | 209,967,360원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 323,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 이선영 보증금의 미배당액은 113,032,640원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 그 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 이 조건은 이선영 임차권에 적용됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 6층 건물 내 제402호입니다. 사용승인일은 2021.11.17입니다.
- 입지. 서울특별시 양천구 신정동 목동역 북서측 인근으로, 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 목동역(지하철5호선)은 비교적 원거리에 위치합니다.
- 도로. 폭 약 4m 내외 포장도로에 접하고 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(목동오거리)이며 과밀억제권역·원추표면구역·대공방어협조구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 환금성. 신정첼시는 총 10세대이며 비교 실거래가 2건으로, 거래 표본이 많지 않습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 이선영의 323,000,000원 임차권은 특별매각조건이 권리분석의 전제입니다. 조건이 달라지면 실질취득 판단도 달라집니다.
- 이현성 점유 확인. 이현성은 대항력은 없지만 402호 점유자로 조사되어 있으므로 실제 점유 상태와 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.07 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 범위를 원본 등기 및 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 비교 실거래는 2022.02~2022.03의 2건입니다. 213,760,000원이 평균의 67.8%라는 수치만으로 현재 시장가를 확정하지 말고 인근 거래·매물을 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 특별매각조건을 먼저 읽어야 한다”
표면만 보면 보증금 323,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 있고, 현재 회차에서도 113,032,640원이 배당되지 않아 위험한 인수형 사건입니다. 그러나 이번 매각에는 채권자가 그 미배당 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 그래서 이선영 임차권의 실질 인수는 0원*, 실질취득액은 최저가와 같은 213,760,000원으로 봅니다.
가격만 놓고 보면 비교 실거래 평균 315,500,000원의 67.8%로 낮습니다. 다만 확인된 거래가 2022년 2건뿐이고 신정첼시가 10세대의 소규모 다세대라는 점 때문에 환금성과 현재 시세의 확신은 낮춰야 합니다. 또한 민간임대주택등기의 처리 범위와 특별매각조건의 원문 확인이 필수입니다. 권리는 특별조건으로 정리되고, 가격은 매력적이지만, 시세의 신선도와 서류 확인이 승부처인 물건입니다.
