서울남부지방법원 2025타경12985. 양천구 신월동 ‘대흥미소가’ 제4층 제404호, 전용 29.04㎡의 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 이현주이고, 2021.08.25 매매를 원인으로 2021.08.27 소유권을 취득했으며 거래가액은 255,000,000원입니다. 건물은 2021.06.07 사용승인된 18세대 규모로, 감정평가상 현재도 다세대주택으로 이용 중입니다.
이 사건의 권리분석은 단순히 “최저가가 감정가의 64%까지 떨어졌다”로 끝내면 안 됩니다. 핵심은 두 임차인을 분리해 보는 것입니다. 오다솜은 전입·확정일자·임차권등기와 255,000,000원의 보증금이 확인되고 배당요구도 했습니다. 반면 김경수는 전입일만 확인될 뿐 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 오다솜의 인수는 특별매각조건으로 실질 해소되지만, 김경수까지 함께 해소됐다고 볼 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12985 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제4층 제404호 · 도로명 서울특별시 양천구 곰달래로10길 21-2 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.04㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 |
| 소유자 | 이현주 (2021.08.25 매매 · 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 161,920,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 오다솜은 확약으로 해소, 김경수는 별도 확인
등기부의 영등포농업협동조합 근저당권은 2021.06.17 설정됐지만 2021.08.10 일부포기를 원인으로 2021.08.11 말소돼 현재 인수할 근저당권은 아닙니다. 현재 계산상 말소기준은 2025.10.30 강제경매개시결정입니다. 오다솜은 그보다 앞선 2021.08.13 주민등록, 2021.08.17 점유개시, 2021.07.05 확정일자를 갖고 2023.09.06 주택임차권등기까지 마쳤으므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 문제되는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오다솜 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.13 | 2021.07.05 | 255,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 룰상 96,146,880원 |
| 김경수 | 미상 | 2025.07.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 시세 비교 — 61.2%지만 ‘현재 시세보다 싸다’고 단정하면 안 된다
대흥미소가의 전용면적 유사 표본 12건은 2021.09~2021.12에 거래됐습니다. 표본 평균은 264,583,333원, 최저는 255,000,000원, 최고는 280,000,000원이고 최신 거래는 2021.12의 260,000,000원입니다. 현재 최저매각가 161,920,000원은 이 표본 평균의 61.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 28.9㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 28.66㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 27.26㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2021.11 | 29.56㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.10 | 29.04㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2021.10 | 28.38㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.10 | 29.06㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 28.9㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 29.68㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.09 | 29.04㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 29.56㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2021.09 | 29.04㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 264,583,333원 |
숫자만 놓고 보면 최저가 161,920,000원은 표본 평균 264,583,333원과 최신 거래 260,000,000원보다 낮습니다. 그러나 최신 실거래 자체가 2021.12이고, 경매 매각기일은 2026.09.08입니다. 따라서 이 표본을 근거로 “2026년 현재 시세보다 38.8% 싸다” 같은 결론을 내릴 수는 없습니다. 이 데이터가 말해주는 것은 오직 2021년 실거래 표본 대비 최저가가 61.2% 수준이라는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,066,880원 |
| 1. 임차인 오다솜 보증금 | 255,000,000원 | 158,853,120원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 오다솜의 미배당분은 96,146,880원입니다. 일반적인 대항력 인수형이면 이 금액이 매수인 인수로 이어질 수 있지만, 이 사건은 특별매각조건으로 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 오다솜 관련 실질 인수는 0원입니다. 김경수의 보증금은 확인되지 않아 이 표에 별도 금액으로 반영할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 오다솜 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 161,920,000원 | 96,146,880원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 | 129,536,000원 | 128,077,504원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 | 103,628,800원 | 153,622,003원 | 실질 0원 |
이 표가 중요한 이유는 분명합니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 오다솜의 미배당분이 늘어나는 인수형 구조입니다. 최저가 하락만 보고 싸졌다고 판단하면 안 되는 전형적인 유형이지만, 이 사건은 특별매각조건이 그 주된 인수부담을 제거합니다. 다만 그 효과를 김경수에게까지 확대 적용해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제404호입니다.
- 입지. 신월4동 주민센터 북서측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트·주상용건물·공공시설·공원·교육시설·근린생활시설이 혼재한 주거지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 주변에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 승강기, 주차장, 급배수 및 기본 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 및 북서측 막다른길 쪽으로 곰달래로10길과 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 건축허가·착공제한지역, 공항소음 관련 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 2,199,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 168.0㎡이며 감정자료상 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 대흥미소가는 18세대이고 사용승인일은 2021.06.07입니다. 제공된 실거래는 2021.09~2021.12에 집중돼 있어 현재 환금성을 판단할 때는 최신 시세 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 오다솜 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 김경수 보증금 확인. 2025.07.24 전입만으로 보증금 규모를 알 수 없습니다. 임대차계약·점유 범위·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 총 인수위험을 계산할 수 있습니다.
- 확약 적용범위 구분. 오다솜 인수 실질 0원이라는 결론을 김경수에게 확대 적용하면 안 됩니다. 확약 밖 임차인은 별도의 권리판단이 필요합니다.
- 실거래 시점 주의. 최저가가 실거래 표본 평균의 61.2%이지만 최신 표본이 2021.12입니다. 현재 가격 메리트는 2026년 시세를 별도 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 2회 유찰 원인 점검. 현재 2회 유찰 상태이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.1회입니다. 단순 할인율보다 권리·점유·수요를 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.27 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 원등기와 매각 후 처리 여부를 원문 기준으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 사건 전체가 0원 인수는 아니다”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 오다솜의 보증금 255,000,000원입니다. 현재 회차 배당 계산만 보면 96,146,880원이 남아 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가 하락의 효과가 상당 부분 상쇄될 구조입니다. 그러나 특별매각조건이 그 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시해 오다솜에 관한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
문제는 그 다음입니다. 김경수라는 별도 임차인이 남아 있고 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 알려진 비용만 보면 최저가 161,920,000원이 실질취득의 출발점이지만, 사건 전체 취득비용을 그 금액으로 확정할 수는 없습니다. 가격도 제공된 2021년 실거래 표본 대비 61.2%로 낮아 보일 뿐, 이를 2026년 현재 시세 할인율로 해석할 수 없습니다. 주된 인수는 해소, 미상 임차인은 미해소. 가격 판단도 최신 시세 확인 전까지 유보. 이 두 문장이 이 물건의 핵심입니다.
