서울남부지방법원 2025타경12985. 서울 양천구 신월동 ‘대흥미소가’ 제4층 제404호, 전용 29.04㎡ 다세대주택입니다. 이 사건은 숫자만 보면 감정가 253,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 129,536,000원까지 내려왔습니다. 그러나 단순히 “반값 경매”로 보면 안 됩니다. 등기부상 오다솜의 보증금 255,000,000원짜리 임차권이 존재하고, 전입일 2021.08.13과 확정일자 2021.07.05가 모두 현재 말소기준인 2025.10.30 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
다만 이 사건에는 중요한 특별매각조건이 붙어 있습니다. 채권자는 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대해 매수인에게 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 따라서 배당표상 오다솜의 미배당액 128,077,504원은 존재하지만, 매수인이 실제로 떠안을 금액은 0원으로 봐야 합니다. 문제는 이 확약이 모든 점유관계를 없애 주는 것은 아니라는 점입니다. 별도로 조사된 김경수는 2025.07.24 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12985 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.04㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 |
| 소유자 | 이현주 · 2021.08.25 매매 · 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 129,536,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차권과 특별조건이 핵심
2021.06.17 설정된 영등포농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 1,200,000,000원이지만, 2021.08.11 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.10.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 오다솜의 주민등록일 2021.08.13, 점유개시일 2021.08.17, 확정일자 2021.07.05, 임차권등기 2023.09.06은 모두 그보다 앞섭니다.
| 점유·임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경수 | 미상 | 2025.07.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오다솜 | 건물 전부 | 2021.08.13 | 255,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 거래 시점과 미상 임차를 함께 봐야 한다
대흥미소가는 18세대, 2021.06.07 준공입니다. 전용 29.04㎡와 면적이 매칭되는 거래를 포함한 12건의 평균 거래가는 264,583,333원, 최저 255,000,000원, 최고 280,000,000원입니다. 현재 최저매각가 129,536,000원은 최근 12개월 평균의 49.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 28.9㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 28.66㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 27.26㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2021.11 | 29.56㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.10 | 29.04㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2021.10 | 28.38㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.10 | 29.06㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 28.9㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 29.68㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.09 | 29.04㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 29.56㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2021.09 | 29.04㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 264,583,333원 |
최신 거래는 2021.12의 260,000,000원입니다. 최저매각가 자체는 이 거래가와 평균가의 절반 수준이지만, 거래 표본이 2021.09~2021.12에 집중돼 있다는 점을 함께 봐야 합니다. 따라서 129,536,000원을 곧바로 “현재 시세의 절반”이라고 단정하기보다, 오다솜 관련 확정 인수는 0원이지만 김경수의 보증금이 미상이라는 점을 가격 판단에 반드시 남겨둬야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,536,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,613,504원 |
| 1. 임차인 오다솜 보증금 | 255,000,000원 | 126,922,496원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
오다솜 보증금은 배당 후 128,077,504원이 남는 계산이지만, 특별매각조건에 의해 그 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권이 포기되고 임차권등기도 말소됩니다. 따라서 이 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 김경수 관련 보증금은 미상이라 이 배당표에 금액으로 반영할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제404호입니다.
- 입지. 신월4동 주민센터 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·주상용건물·공공시설·공원·교육시설·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주위에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 승강기, 주차장, 급배수 및 기본 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 및 북서측 막다른길 방향으로 곰달래로10길과 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 건축허가·착공제한지역, 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 18세대 규모이며 경매 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다. 소규모 다세대라는 점과 반복 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 김경수 점유관계 확인. 2025.07.24 전입은 말소기준 2025.10.30보다 앞섭니다. 보증금·임대차계약·확정일자·실제 점유 여부 확인 전에는 대항력 리스크를 제거할 수 없습니다.
- 오다솜과 김경수를 구분. 오다솜에 대한 반환청구권 포기·임차권 말소 조건을 김경수에게까지 확대 적용해서는 안 됩니다.
- 거래가 시점 확인. 비교 거래는 2021.09~2021.12에 집중돼 있고 최신 거래는 2021.12 260,000,000원입니다. 현재 가격 판단에는 추가 시세 확인이 필요합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 감정가의 51%까지 내려왔고 단지 평균 유찰도 2.6회입니다. 가격 할인만 보지 말고 점유·권리·매각조건을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 큰 인수는 지워졌지만, 미상 점유자가 남았다”
이 사건의 핵심은 오다솜의 255,000,000원 보증금 자체가 아닙니다. 현재 최저가에서 배당받지 못하는 128,077,504원이 계산되지만, 특별매각조건에 따라 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 오다솜 관련 실질 인수는 0원입니다.
그래서 가격만 보면 129,536,000원은 최근 12개월 평균 264,583,333원의 49.0%로 크게 낮아졌습니다. 그러나 김경수는 2025.07.24 전입이라는 사실만 확인되고 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 사람의 법적 지위가 확정되지 않은 상태에서 “인수 0원·반값 매수”로 결론내리는 것은 위험합니다. 주된 임차권은 특별조건으로 해소, 남은 승부처는 미상 점유자의 실제 임대차 여부 확인. 이 확인이 끝나야 가격 메리트도 비로소 온전히 평가할 수 있습니다.
