인천지방법원 2025타경35165. 부천시 오정구 오정동 로즈하이츠빌 2층 201호입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “2회 유찰 49%” 물건이 아니라는 점입니다. 임차인 안선희는 확정일자 2022.01.13, 주민등록·점유개시 2022.02.21로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 현재 배당 가정에서도 83,201,640원이 미배당으로 남습니다.
그러나 이 사건에는 별도의 반전이 있습니다. 매각물건명세서에는 을구 4번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있으면서 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 이 확약을 반영하면 안선희 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 처리됩니다. 확인된 실제 임차인은 안선희 1명이며, 보증기관을 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35165 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 오정동 560-10 로즈하이츠빌 2층 201호 · 부천로476번길 93-5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트조 5층 건물 내 2층 201호 |
| 실거래 비교면적 | 46.91㎡ |
| 소유자 | 강성인 · 2022.02.28 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 98,980,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
기존 국민은행 근저당 52,000,000원과 22,800,000원은 2022.01.25 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.11.27 부천시 압류입니다. 문제는 안선희가 그보다 앞선 2022.02.21 주민등록과 점유를 갖췄다는 점입니다. 확정일자도 2022.01.13이고 배당요구는 2024.03.26 접수되어 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안선희 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.21 · 2022.01.13 | 180,000,000원 | 2024.03.26 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 실질인수 0원* |
안선희는 보증기관의 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 계산됩니다. 전입일이 말소기준보다 앞서므로 확약을 배제하면 대항력이 살아 있고, 보증금 180,000,000원이 현재 최저가 98,980,000원을 초과합니다. 따라서 확약이 없는 일반적인 인수형이라면 최저가가 내려가도 총부담이 함께 내려가는 구조가 아닙니다.
③ 회차별 인수구조 — 확약이 없으면 최저가 착시
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 98,980,000원 | 83,201,640원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 69,286,000원 | 112,361,148원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 48,500,200원 | 132,772,804원 | 0원* |
확약이 없다고 가정하면 유찰이 진행될수록 낙찰가는 98,980,000원 → 69,286,000원 → 48,500,200원으로 내려가지만, 미배당 인수액은 반대로 83,201,640원 → 112,361,148원 → 132,772,804원으로 증가합니다. 즉 대항력 임차인의 보증금 180,000,000원 규모가 실질취득 판단의 기준이 되어야 하며, 최저가만 보고 “더 싸졌다”고 해석하면 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득으로 봐야 한다
로즈하이츠빌(560-10)은 12세대, 2002.11.29 준공입니다. 비교면적은 46.91㎡이고 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 161,666,666원이지만, 과거 180,000,000원·160,000,000원 거래가 섞여 있으므로 현재 가격판단에서는 최근 12개월 평균 145,000,000원과 최신 거래 145,000,000원을 우선해서 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 50.02㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2022.02 | 46.91㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2021.07 | 46.91㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 145,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 161,666,666원 |
확약 반영 실질취득 98,980,000원은 최근 12개월 평균 145,000,000원의 68.3% 수준입니다. 수치만 보면 최근 거래지표보다 낮습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -14.7%로 하락 방향이고, 실거래 표본도 3건에 불과합니다. 따라서 전체 평균 대비 61.2%라는 수치만으로 가격 매력을 높게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,181,640원 |
| 1. 임차인 안선희 보증금 | 180,000,000원 | 96,798,360원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 안선희 보증금 180,000,000원 중 96,798,360원이 배당되고 83,201,640원이 남습니다. 이는 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액입니다. 말소동의 확약을 적용한 실질 인수액은 이 임차인에 한해 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕산초등학교 남서측 인근으로, 유사형 공동주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호이며 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방 형태의 공동주택 부지이며 공시지가는 1,914,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로3류에 접합니다. 감정요항에는 토지거래계약 허가구역 기간이 2025.8.26~2026.8.25로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 12세대 다세대이고 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 거래지표가 과거보다 -14.7% 낮아 하락 추세를 가격판단에 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 이 사건의 실질취득가를 좌우하는 핵심 문서입니다. 안선희 주택임차권의 말소동의 범위와 적용 조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
- 확약 미적용 시나리오. 현재 회차 룰상 미배당 인수액은 83,201,640원입니다. 확약이 적용되지 않으면 최저가 98,980,000원만으로 시세를 비교하면 안 됩니다.
- 임차인 권리. 안선희는 전입·점유가 2022.02.21로 말소기준 2023.11.27보다 빠르고, 확정일자와 배당요구가 있어 대항력·우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
- 하락 추세. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 145,000,000원이지만 최근 대비 과거 추세는 -14.7%입니다. 전체 평균 161,666,666원만으로 가격을 높게 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 12세대, 실거래 3건, 평균 유찰 2.0회라는 점을 감안해 매도 시 유동성과 가격 편차를 확인해야 합니다.
- 세금·배당 원본. 부천시 압류와 국 압류가 존재하므로 최종 배당표와 세금 관계를 매각기일 전 원문으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘확약서’가 가격을 바꾼다
권리구조만 놓고 보면 안선희는 전입·점유가 말소기준보다 빠른 대항력 임차인이고, 보증금 180,000,000원이 현재 최저가 98,980,000원을 크게 웃돕니다. 따라서 확약이 없다면 유찰로 최저가가 내려가도 미배당 인수액이 커져 실질부담은 보증금 규모에서 크게 벗어나지 않는 전형적인 인수형입니다.
다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 안선희 임차인에 대한 실질 인수를 0원으로 반영할 수 있습니다. 그 전제라면 현재 실질취득은 98,980,000원으로, 최근 12개월 평균과 최신 거래 145,000,000원의 68.3% 수준입니다. 반면 거래 추세는 -14.7%이고, 이미 2회 유찰된 12세대 다세대라는 환금성 부담도 분명합니다. 결국 이 사건의 결론은 “최저가가 낮아서 유리한 물건”이 아니라, 말소동의 확약이 실제로 적용되는지를 확인한 뒤 하락 중인 최근 시세와 비교해야 하는 물건입니다.
