서울남부지방법원 2025타경13021. 서울 강서구 화곡동 프레스티지원 203호, 전용 29.01㎡의 다세대주택입니다. 이 물건의 핵심은 등기부에 나타난 권리의 숫자보다 선순위 임차보증금과 특별매각조건의 결합에 있습니다. 서승오는 2021년 2월 24일 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2021년 3월 12일 주민등록과 점유를 시작했습니다. 말소기준인 2023년 2월 24일 국세 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.

신건 매각가 268,000,000원을 가정하면 집행비용 4,552,000원을 제외한 263,448,000원이 서승오에게 배당되고, 보증금 중 5,552,000원이 형식상 미배당됩니다. 원칙만 적용하면 이 부족분이 매수인에게 승계되지만, 매각물건명세서의 특별매각조건은 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있습니다. 따라서 이 임차인에 관한 매수인 부담은 실질 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

말소기준은 2023년 2월 24일 연수세무서장의 압류입니다. 이후 등기된 서승오의 주택임차권, 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 서승오는 임차권등기일 자체는 말소기준 이후이지만, 실제 주민등록·점유개시가 2021년 3월 12일로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기 순위만 보고 단순 후순위 임차인으로 처리해서는 안 됩니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 2명

② 가격 비교 — 2.68억이 싸다는 근거는 없다

프레스티지원은 2020년 6월 5일 사용승인을 받은 총 18세대 다세대주택입니다. 현재 제시된 가격 근거 중 확인되는 거래가액은 소유자 문중석이 2021년 4월 7일 취득할 때의 269,000,000원입니다. 신건 감정가와 실질취득액은 각각 268,000,000원으로 이 과거 거래가액과 거의 같은 수준입니다.

동일 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 과거 2021년 거래가만 근거로 현재 시세를 단정해서는 안 됩니다. 특히 다세대주택은 같은 건물 안에서도 층·향·내부상태와 임대차 현황에 따라 가격 차이가 클 수 있습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)

서승오의 보증금 중 배당되지 않는 금액은 5,552,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형에서는 이 금액이 매수인에게 승계되지만, 이 사건은 특별매각조건에 따라 서승오 관련 실질 인수액이 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 전용 29.01㎡의 다세대주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지상 6층입니다.
• 입지. 화곡4동주민센터 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 남동측과 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·화재탐지 및 경보설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 인접 필지와 등고 평탄한 사다리형 토지로 도시형생활주택인 단지형 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 3,478,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 18세대의 소규모 다세대주택이고 제시된 경매 통계상 평균 유찰 2.0회·매각률 0.0%이므로 가격을 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 서승오 임차권등기 말소가 매각허가 및 대금납부 뒤 실제로 이행되는 조건인지 원문을 대조하세요.
• 나유림 점유 확인. 전입일은 말소기준권리 이후여서 대항력은 없지만, 점유 부분·보증금·확정일자·실제 임대차계약 상대방을 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 실제 임차인 2명이 확인되는 물건이므로 특별매각조건과 별도로 인도 시기, 퇴거 협의 및 인도명령 가능 여부를 검토하세요.
• 가격 상한 검증. 확인되는 2021년 거래가액은 269,000,000원이지만 최근 동일 면적 거래가 없어 현재 시세의 직접 근거가 되지 않습니다.
• 경과한 매각기일 확인. 등기 발급일은 2026.07.22이고 기재된 매각기일은 2026.07.08이므로, 매각결과·변경기일·후속 절차를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
• 세금·관리비 확인. 말소기준이 체납 압류인 사건이므로 당해세 배당과 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인하세요.
• 토지이용 제한 확인. 상대보호구역과 공항 관련 보호구역, 토지거래계약 허가구역의 적용 범위와 이용 제한을 관계기관에서 대조하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 특별매각조건 원문을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 해소와 가격 메리트는 별개다”

이 사건은 겉으로 보면 보증금 269,000,000원의 선순위 임차인이 있어 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 특별매각조건이 서승오의 미배당 잔액 청구를 차단하고 임차권등기 말소까지 요구하므로, 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.

문제는 가격과 점유입니다. 신건 실질취득액 268,000,000원은 확인되는 2021년 거래가액 269,000,000원과 거의 같고, 현재 동일 면적의 최근 거래 근거는 없습니다. 나유림은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 점유 관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 주된 인수 위험은 해소됐지만, 신건 가격 메리트는 확인되지 않았고 점유 확인도 남아 있는 물건입니다. 권리만 보고 서두르기보다 특별매각조건의 이행 구조와 현재 시세, 실제 점유를 함께 확인해야 합니다.