서울남부지방법원 2025타경13073. 강서구 화곡동 서경홈타운 4층 402호, 공부상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 최상범이고, 2024.01.05. 수협은행 가압류가 이 사건의 말소기준권리입니다. 그 뒤 인천수산업협동조합 가압류, 이한나의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 2021.05.13. 설정됐던 인천수산업협동조합 근저당권은 2021.05.31. 일부해지로 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 놓치기 쉽습니다. 이한나의 임차권등기 자체는 2024.02.21.로 말소기준권리 뒤에 있지만, 실제 전입은 2021.06.17., 확정일자는 2021.05.10., 보증금은 233,000,000원입니다. 따라서 임차권등기 순위와 별개로 대항력 있는 임차인으로 판단되어 일반적인 배당 계산만 적용하면 매수인에게 미배당 보증금이 남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13073 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-144 서경홈타운 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 까치산로11길 6 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용 중 · 지상 9층 건물 내 4층 |
| 사용승인일 | 2021.05.04 |
| 소유자 | 최상범 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 167,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 233,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.01.05. 수협은행 가압류
등기부에는 2021.05.17. 민간임대주택등기도 표시되어 있습니다. 또한 2024.03.19. 인천수산업협동조합 가압류 500,000,000원과 2025.11.03. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등재되어 있으며, 말소기준권리 뒤의 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한나 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.17 | 2021.05.10 | 233,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
| 김슬기 | 미상 | 2025.08.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이한나는 말소기준권리보다 앞선 2021.06.17. 전입과 2021.05.10. 확정일자를 갖고 있고, 배당요구도 확인됩니다. 김슬기는 2025.08.25. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 대항력이 없으므로 그 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 보지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 ‘시세 대비 저렴’으로 볼 근거는 없다
감정가는 262,000,000원, 현재 최저매각가는 167,680,000원으로 2회 유찰되어 감정가의 64% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 134,144,000원(감정가 51%), 4회 유찰 시 107,315,200원(감정가 41%)입니다.
다만 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 동일·유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격과 직접 비교할 수 있는 실거래 표본이 확인되지 않으므로, 167,680,000원이 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 별도 검증이 필요합니다. 따라서 “2회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 내리지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,147,520원 |
| 1. 임차인 이한나 보증금 | 233,000,000원 | 164,532,480원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 1,567,749,529원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 인천수산업협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 233,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 일반 배당 계산상 이한나 보증금 부족분은 68,467,520원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡초등학교 북측 인근으로 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 및 공원이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 9층 건물의 4층 402호이며, 사용승인일은 2021.05.04입니다. 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 278.0㎡ 정방형 평지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이며, 일반상업지역입니다. 공시지가는 4,816,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측 약 6미터, 북서측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인 폐문부재로 내부구조는 집합건축물대장상 건축물현황도와 외부관찰 등을 통해 표시됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 직전 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 이한나 임차권 처리. 일반 계산상 부족분 68,467,520원이 발생하므로, 특별조건이 빠지거나 변경되면 실질취득 구조가 크게 달라집니다.
- 김슬기 점유 확인. 2025.08.25. 전입으로 대항력은 없지만 점유부분과 보증금이 확인되지 않으므로 현장 점유관계와 명도 상대방을 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.17. 민간임대주택등기 표시가 있으므로 입찰 전 최신 등기부에서 현재 처리 상태를 확인하세요.
- 시세 검증. 최저가가 감정가의 64%라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 말고 화곡동 유사 오피스텔의 최근 거래와 현재 매물 수준을 별도로 비교해야 합니다.
- 매각결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.09.08이므로 실제 매각 여부와 변경·연기·낙찰 결과는 법원 원문에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 특별조건이 핵심”
표면적으로는 보증금 233,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 회차 배당만으로 68,467,520원이 부족해 전형적인 인수형 구조처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 채권자가 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어, 이를 그대로 적용하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 권리의 승부처는 “68,467,520원을 떠안느냐”가 아니라 특별매각조건이 최종 매각조건으로 유효하게 유지되는지 확인하는 것입니다. 그 조건이 확인된다면 실질취득은 현재 최저매각가 167,680,000원으로 정리됩니다. 다만 2회 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 권리는 조건부로 정리됐고, 가격은 실거래 확인 후 판단. 이 사건은 두 축을 분리해서 봐야 합니다.