서울남부지방법원 2025타경13091. 금천구 가산동 두산로9가길 19-9, 통칭 대동리버파크빌 제6층 제602호의 다세대주택입니다. 사용승인일은 2019.02.26이고 철근콘크리트구조 지상 8층 건물의 6층에 있습니다. 권리분석의 중심은 2023.06.08 등기된 김경한의 주택임차권입니다. 전입은 2019.11.01, 점유개시는 2019.10.25, 확정일자는 2019.10.14이며 보증금은 231,000,000원입니다. 말소기준은 그보다 늦은 2023.12.18 양천세무서장의 압류이므로, 이 임차권은 원칙적으로 말소기준보다 앞선 선순위 권리입니다.
하지만 이 사건은 일반적인 선순위 임차권 인수형과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서에는 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”이라는 특별매각조건이 기재돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 일반 배당계산상 남는 79,719,360원을 낙찰자가 추가 부담하는 구조가 아니라, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 처리하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13091 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 235-81 제6층 제602호 · 서울특별시 금천구 두산로9가길 19-9 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 8층 중 6층 · 사용승인 2019.02.26 |
| 소유자 | 박현숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 154,240,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 231,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 특별매각조건으로 정리
말소기준은 2023.12.18 갑구 5번 압류입니다. 그 이후의 2025.11.07 강제경매개시결정과 2026.03.10·2026.03.27 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 김경한의 을구 1번 주택임차권은 2023.06.08 등기로 말소기준보다 먼저 존재합니다. 특별매각조건이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조지만, 이 사건은 그 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경한 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 231,000,000원 | 대항력 있음 전입 2019.11.01 | 우선변제 확정 2019.10.14 · 배당요구 | 실질 인수 0원* 특별매각조건으로 잔액청구 포기·임차권 말소 |
| 신혜정 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 전입 2025.03.11 | 미상 | 말소기준 이후 전입 보증금 확인 필요 |
김경한은 전입·확정일자·점유가 모두 말소기준보다 앞서 있고 보증금도 231,000,000원으로 명확합니다. 현재 배당가정에서는 151,280,640원을 배당받고 79,719,360원이 남습니다. 일반 사건이라면 이 부족분을 매수인이 떠안지만, 이 사건은 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건입니다. 반면 신혜정에게는 이 특별조건을 확대 적용할 수 없습니다. 다만 전입일이 말소기준보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
③ 가격·회차 구조 — 64%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 241,000,000원이고 현재 최저가는 154,240,000원으로 감정가의 64%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 123,392,000원(51.2%), 4회 유찰 시 98,713,600원(40.96%)입니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 실제 시장가격보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건의 가격 판단은 선순위 임차권의 특별매각조건이 실제로 이행되는지와 함께 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 154,240,000원 | 79,719,360원 | 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 · 51.2% | 123,392,000원 | 110,135,488원 | 실질 인수 0원* |
| 4회 유찰 · 40.96% | 98,713,600원 | 134,463,245원 | 실질 인수 0원* |
* 위 미배당액은 특별매각조건을 적용하기 전 일반 배당구조의 수치입니다. 이 사건은 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로, 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,959,360원 |
| 1. 임차인 김경한 보증금 | 231,000,000원 | 151,280,640원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 231,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,959,360원을 제외한 매각대금 전액이 김경한 보증금에 배당돼 151,280,640원이 배당되고, 일반 계산상 79,719,360원이 미배당됩니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용중인 구분건물입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 세일중학교 남서측 인근으로, 주변에 오피스텔·다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남서측 근거리에 독산역(지하철 1호선)이 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 3M 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 기본 위생·급배수·보일러·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 물건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심입니다. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 존재하는지 확인해야 합니다.
- 김경한 임차권 말소 절차. 보증금 231,000,000원, 전입 2019.11.01, 확정일자 2019.10.14인 선순위 임차권입니다. 특별조건 이행 및 말소방법을 확인해야 합니다.
- 신혜정 점유관계. 전입 2025.03.11로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 현재 점유와 계약관계를 매각물건명세서·현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.02.23 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 정리 여부를 원본 등기와 매각조건에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 2회 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 개별 다세대 거래가와 현장 상태를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 그대로 인수하는 사건은 아니다”
표면만 보면 위험도가 높은 사건입니다. 김경한의 보증금은 231,000,000원이고 전입·확정일자도 말소기준보다 앞서 있습니다. 현재 최저가 154,240,000원에서는 일반 계산상 79,719,360원이 남기 때문에 보통의 경매라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다.
그러나 이 사건에는 결론을 뒤집는 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것이 매각조건이므로, 김경한 임차권에 관한 실질 인수는 0원*입니다. 그렇다고 무조건 안전형으로 높게 평가하기도 어렵습니다. 보증금이 확인되지 않은 별도 점유자 신혜정, 세금 압류 3건, 민간임대주택등기, 2회 유찰된 다세대라는 확인 포인트가 남아 있습니다. 이 물건의 승부처는 단순한 최저가 할인율이 아니라 특별매각조건의 확실한 이행 여부와 현장·원본 서류 대조입니다.
