서울남부지방법원 2025타경13097. 서울 강서구 화곡동 계명위너스 5층 501호, 전용 41.04㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김대성이고, 2019년 140,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 2020년부터 대항력을 갖춘 김현중의 주택임차권입니다. 김현중은 2020.06.17. 확정일자를 받고, 2020.07.20. 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 156,000,000원입니다. 따라서 2022.12.08. 압류보다 앞선 임차인으로서 원칙적인 권리분석만 하면 매수인 인수 위험이 존재합니다.
하지만 이 사건에는 결과를 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 매각물건명세서 비고는 채권자가 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 정하고 있습니다. 따라서 현재 회차 계산상 발생하는 미배당 35,009,280원은 일반 원칙상 인수 계산액이지만, 해당 특별조건을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13097 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 46-170 계명위너스 제5층 제501호 · 서울특별시 강서구 까치산로12길 38-6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 41.04㎡ · 5층 건물 내 제5층 제501호 |
| 소유자 | 김대성 (2019.02.02. 매매 · 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 123,520,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 특별매각조건
실제 임차인은 김현중 1명입니다. 임대차계약일은 2020.06.17., 확정일자도 2020.06.17., 전입·점유개시는 2020.07.20.이며 보증금은 156,000,000원입니다. 2022.12.08. 압류가 말소기준이므로 임차인의 전입은 그보다 앞서 대항력 있음으로 판단됩니다. 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현중 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 156,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원 |
현재 회차의 일반 배당 계산상 미배당 보증금은 35,009,280원으로 매수인 인수액이 산출됩니다. 다만 특별매각조건에서 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 정하고 있으므로 김현중 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
② 시세 비교 — 실질취득가 기준으로 봐도 할인 구간
계명위너스(46-170)는 10세대 규모이고 사용승인일은 2010.05.17.입니다. 확인된 거래는 2024.05. 38.52㎡ 2층 170,000,000원과 2023.02. 41.38㎡ 3층 198,000,000원입니다. 전체 평균은 184,000,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 170,000,000원이고, 현재 최저가 123,520,000원은 최근 시세의 72.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 38.52㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2023.02 | 41.38㎡ | 3 | 198,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 170,000,000원 |
다만 거래 방향은 주의해야 합니다. 최근 가격은 과거 거래 대비 -14.1%의 하락 추세를 보이고 있습니다. 따라서 184,000,000원의 전체 평균을 중심으로 “큰 폭으로 싸다”고 판단하는 것보다, 최근 170,000,000원을 기준으로 현재 실질취득가 123,520,000원의 위치를 보는 것이 더 보수적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,529,280원 |
| 1. 임차인 김현중 보증금 | 156,000,000원 | 120,990,720원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 156,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 123,520,000원 가정 시 집행비용 2,529,280원을 제외한 120,990,720원이 김현중의 보증금에 우선 배당되고, 보증금 부족분은 35,009,280원입니다. 일반 권리계산상 이 부족분은 매수인 인수로 잡히지만, 본건은 특별매각조건에 따라 김현중 임차인에 대한 실질 인수를 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 일반 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 일반계산 인수액 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 123,520,000원 | 35,009,280원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 98,816,000원 | 59,362,688원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 79,052,800원 | 78,770,150원 | 실질 인수 0원 |
특별매각조건이 없다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 김현중의 미배당 보증금이 늘어나므로 낮은 최저가만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다. 그러나 본건은 특별조건이 그 임차인의 잔액 반환청구권을 포기시키고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있어, 각 회차의 실질취득가는 해당 낙찰가 자체로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 사용승인일은 2010.05.17.입니다.
- 입지. 서울화곡초등학교 동측 인근으로 다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 약 6m 도로에 접하며 토지는 정방형 평지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 258.0㎡, 공시지가는 3,196,000원/㎡입니다.
- 환금성. 계명위너스는 10세대 규모이고 확인 실거래는 2건입니다. 최근 거래가 170,000,000원으로 이전 198,000,000원보다 낮아 최근 추세는 -14.1%입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리 안전성은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있으므로 매각물건명세서의 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 김현중의 을구 9번 주택임차권은 원래 말소기준보다 앞서 매수인 인수 대상이므로, 특별조건에 따른 말소 절차가 실제로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 184,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 170,000,000원을 가격 기준으로 두는 편이 보수적입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -14.1%이므로 현재 최저가가 최근 거래의 72.7%라는 이유만으로 과도한 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 소규모 다세대 환금성. 10세대 규모이고 확인된 실거래가 2건뿐이므로 재매각 시 거래 속도와 가격 편차를 고려해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2022.12.08. 압류가 말소기준이고 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 이 사건은 특별조건이 결론을 바꾼다”
김현중의 보증금은 156,000,000원이고 전입은 2020.07.20.으로 2022.12.08. 말소기준보다 빠릅니다. 일반적인 대항력 임차인 경매라면 현재 최저가 123,520,000원에서 미배당 35,009,280원을 매수인이 떠안게 되어 실질취득비용을 최저가만으로 판단할 수 없습니다. 하지만 이 사건은 배당받지 못한 보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 명시하고 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 현재 실질취득가는 123,520,000원으로 최근 12개월 평균·최신 실거래 170,000,000원의 72.7%입니다. 가격 구간 자체는 할인되어 있지만 최근 거래 추세가 -14.1%로 하락하고, 10세대 다세대주택에 실거래 표본도 2건뿐입니다. 권리는 특별조건 확인을 전제로 긍정적, 가격은 최근 하락 추세까지 감안해 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
