서울남부지방법원 2025타경13111. 독산동 라온하우스 101동 5층 504호, 공부상 단지형다세대주택입니다. 소유자는 김은희이며 2019.10.24. 거래가액 259,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 권리관계의 분기점은 2023.02.13. 주택도시보증공사의 269,000,000원 가압류입니다. 이 가압류가 말소기준권리이고, 이후 세무서 압류·현재 강제경매개시결정·서울특별시 압류와 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기 순위만 보면 끝나는 사건은 아닙니다. 임차권자 김재원의 전입일은 2019.10.24., 확정일자는 2019.10.14.로 말소기준인 2023.02.13.보다 앞섭니다. 보증금은 259,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 현재 최저가 176,640,000원에서 배당 후 부족분 85,632,960원이 매수인 부담으로 이어지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 경우 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 262,272,960원으로, 낙찰가가 낮아 보여도 전체 부담은 보증금 수준에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13111 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1158 라온하우스 제101동 제5층 제504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 단지형다세대주택 · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 김은희 · 2019.10.24. 거래가액 259,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 176,640,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2019.04.23. 신탁등기는 이미 말소됐고, 2019.10.24. 김은희에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 이후 2023.02.13. 주택도시보증공사 가압류가 말소기준이 되고, 2023.09.07. 국 압류, 2025.11.04. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.02.02. 서울특별시 압류는 매각으로 소멸합니다.
김재원의 임차권등기 자체는 2023.11.03. 접수되어 말소기준보다 뒤지만, 실제 임대차의 전입·점유개시는 2019.10.24.입니다. 따라서 등기 접수일만 보고 후순위 임차인으로 보면 안 됩니다. 대항력은 전입·점유 시점을 기준으로 이미 말소기준보다 앞서 형성된 것으로 나타납니다.
② 임차인·점유자 — 4명, 권리 성격은 서로 다르다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재원 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.10.24. | 259,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
| 박가은 | 미상 | 2024.10.04. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 오명연 | 미상 | 2024.10.04. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 방윤오 | 미상 | 2025.08.20. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
박가은·오명연·방윤오는 모두 전입신고가 말소기준권리인 2023.02.13.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 세 사람 모두 점유부분·보증금·확정일자가 확인되지 않아 권리 인수와 별개로 실제 점유관계와 명도 대상은 확인해야 합니다. 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기는 김재원의 주된 보증금 문제를 해소하는 근거이지, 이 세 사람의 현황 확인까지 대신하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,272,960원 |
| 1. 임차인 김재원 보증금 · 우선변제 | 259,000,000원 | 173,367,040원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 269,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 259,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김재원 보증금 부족분은 85,632,960원입니다. 특별매각조건을 적용하지 않는 일반적인 대항력 인수형이라면 현재 회차 실질취득은 176,640,000원 + 85,632,960원 = 262,272,960원이 됩니다. 그러나 이 사건은 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하는 조건이 있어 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 원래 인수형 부담은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 낙찰가+계산상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 176,640,000원 | 85,632,960원 | 262,272,960원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 141,312,000원 | 120,466,368원 | 261,778,368원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 113,049,600원 | 148,333,094원 | 261,382,694원 |
특별매각조건이 없었다면 이 표처럼 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가해 총 부담은 약 2.61억~2.62억원 수준에서 거의 고정됩니다. 이것이 대항력 인수형의 핵심입니다. 다만 본건은 반환청구권 포기 조건을 반영하므로 실제 입찰 판단에서는 각 회차의 낙찰가가 곧 실질취득액이 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서울영남초등학교 북측 인근으로 아파트단지, 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 교육시설과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물 내 5층 504호이며 외벽은 석재 붙임, 창호는 샷시 창호입니다. 기본 위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 20m, 동측 약 8m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이번 권리분석의 결론을 바꾸는 핵심 문구가 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 조건입니다. 입찰 직전 최신 매각물건명세서에서 동일 조건이 유지되는지 확인해야 합니다.
- 김재원 임차권. 전입 2019.10.24., 확정일자 2019.10.14., 보증금 259,000,000원, 배당요구가 핵심입니다. 일반 인수형이라면 현재 부족분은 85,632,960원입니다.
- 나머지 점유자 3명. 박가은·오명연은 2024.10.04., 방윤오는 2025.08.20. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·점유부분은 별도 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2019.10.24. 민간임대주택 등록등기가 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 64%라는 할인율과 실제 시세 할인율은 다른 개념입니다. 최근 실거래를 별도로 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “계산상 인수 8,563만원, 실질 인수 0원”을 구분해야 한다
이 사건은 숫자만 보면 위험해 보입니다. 김재원 보증금이 259,000,000원이고, 현재 최저가에서 배당받지 못하는 금액은 85,632,960원입니다. 보통의 대항력 임차인 사건이라면 그 부족분이 매수인에게 넘어가고, 낙찰가가 내려가도 총 부담은 약 2.6억원에서 거의 움직이지 않습니다.
하지만 본건에는 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 특별매각조건이 있습니다. 그래서 계산상 인수와 실제 부담을 분리해야 하며, 이 조건을 적용한 실질 인수는 0원입니다. 반면 보증금이 확인되지 않은 후순위 점유자 3명과 민간임대주택등기 확인은 남아 있습니다. 더구나 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가 176,640,000원이 시장 대비 싼지도 판단할 수 없습니다. 주된 보증금 위험은 특별조건으로 해소, 남은 점유·등기 확인 때문에 권리는 C등급, 가격은 별도 검증. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
