서울남부지방법원 2025타경13172. 마곡동 벨리오 10층 1005호, 감정평가상 오피스텔 이용 중인 집합건물입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 올라온 전다혜의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021년 11월 24일, 확정일자는 2021년 11월 25일, 전입·점유개시는 2021년 12월 20일이고 보증금은 150,000,000원입니다. 경매의 말소기준은 2025년 11월 10일 강제경매개시결정이므로, 이 임차인은 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다.
따라서 특별매각조건이 없었다면 현재 최저가 88,320,000원으로 매각될 경우 집행비용을 뺀 86,330,240원이 임차보증금에 배당되고, 남는 63,669,760원은 매수인이 승계할 위험이 생깁니다. 낙찰가 88,320,000원에 이 금액을 더하면 총 부담은 151,989,760원이 되어, 단순히 최저가만 보고 판단할 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13172 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 784-8 벨리오 제10층 제1005호 · 도로명 서울특별시 강서구 강서로 439 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 제10층 제1005호 · 감정평가 기준 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 박규민 (2021.11.01 매매, 거래가액 140,000,000원 · 2022.01.20 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 88,320,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 특매조건으로 실질 0원
2015년 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권은 2021년 12월 20일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 살아 있는 선순위 담보권의 말소기준이 되는 것이 아니라, 2025년 11월 10일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 기준이 됩니다. 전다혜의 전입·점유개시일 2021년 12월 20일과 임차권등기 2023년 12월 20일은 그보다 앞서므로 대항력 있는 임차권으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 전다혜 주거 · 임차권등기 | 건물전부 150,000,000원 전입·점유 2021.12.20 · 확정 2021.11.25 | 대항력 有 말소기준보다 선행 | 우선변제 有 확정일자 + 배당요구 | 실질 0원 특별매각조건에 따른 포기·임차권등기 말소 룰상 미배당 63,669,760원 |
③ 가격 — 최저가가 내려갔다는 사실만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 138,000,000원이고 현재 최저매각가는 88,320,000원으로 감정가의 64%입니다. 이미 2회 유찰돼 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에서 비교 가능한 실거래 시세 수치가 확인되지 않으므로 88,320,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 여부는 별도로 판단해야 합니다. 따라서 감정가 대비 36% 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수는 없습니다.
특히 오피스텔은 감정평가서상 해당 호의 내부를 직접 확인하지 못했고, 외형조사·건축물현황도·평가전례에 따른 통상적인 내부 상태를 기준으로 평가됐습니다. 가격 판단에서는 실제 내부 상태 확인이 감정가 할인율만큼이나 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,989,760원 |
| 1. 임차인 전다혜 보증금 | 150,000,000원 | 86,330,240원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 임차보증금 미배당액은 63,669,760원입니다. 다만 매각물건명세서의 특별매각조건을 반영하면 전다혜 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서우체국 서측 인근으로 공동주택·오피스텔·업무용·상업용빌딩·근린생활시설이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 지하철 9호선 양천향교역, 지하철 5호선 발산역이 있어 이용상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 벽식구조 평스라브지붕 지상 10층 건물의 10층 1005호이며, 위생·급배수·승강기·난방·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 세장형 토지로 건부지에 이용 중이고, 동측 약 30m·서측 약 12m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 마곡도시개발사업 지구단위계획구역, 도시개발구역, 과밀억제권역 등이 확인됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 내부 확인. 소유자 및 이해관계인 부재·폐문으로 내부 상태를 직접 확인하지 못해 통상적인 내부 상태를 기준으로 감정평가됐으므로 실제 상태 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건의 핵심은 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문에서 해당 조건이 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 현재 회차에서는 특별매각조건을 반영한 실질취득이 88,320,000원이고 실질 인수는 0원입니다. 룰상 미배당액 63,669,760원을 실제 부담액으로 중복 가산하지 마세요.
- 가격 검증. 감정가의 64%라는 이유만으로 저가매수로 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 실거래와 임대수익 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 과정에서 내부 확인이 되지 않았으므로 누수·수선·설비·점유 상태 등을 현장 기준으로 점검해야 합니다.
- 명도·점유 관계. 임차권등기 말소 조건과 실제 인도 상태는 별개 절차일 수 있으므로 현황조사 및 현장 점유 상태를 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형의 숫자보다 특별매각조건이 중요하다”
이 사건은 등기부만 보면 대항력 있는 전다혜 임차인의 보증금 150,000,000원이 최우선 핵심입니다. 현재 최저가 88,320,000원으로 단순 배당 계산을 하면 63,669,760원이 남아, 일반 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수액이 커지는 구조입니다. 그러나 이 물건은 바로 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두어 주된 승계 위험을 제거했습니다.
따라서 권리분석의 결론은 전다혜 임차인에 대한 실질 인수 0원입니다. 다만 2회 유찰된 오피스텔이고 실거래 비교수치가 확인되지 않는 만큼, 88,320,000원이 싸다는 결론까지 자동으로 이어지지는 않습니다. 이 물건의 승부처는 ‘대항력 임차권이 있느냐’가 아니라 특별매각조건이 실제 매각에서도 유효하게 적용되는지, 그리고 88,320,000원이 현 시세에 비해 적정한지입니다.
