서울남부지방법원 2025타경13196. 강서구 화곡동 ‘마크힐스74’ 제2층 제202호, 전용 27.06㎡ 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 이운선이고, 2021.09.30. 거래가액 155,500,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2022.03.30. 설정된 광진자양새마을금고 근저당 100,000,000원보다 먼저 대항요건을 갖춘 김민경의 임차권입니다.
김민경은 임대차계약일 2021.11.27., 확정일자 2021.11.29., 전입·점유개시일 2022.01.12.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 231,000,000원이며 2024.01.25. 임차권등기를 마치고 배당요구도 했습니다. 통상 구조라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13196 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 56-81 마크힐스74 제2층 제202호 · 초록마을로 91 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 27.06㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 중 제2층 제202호 |
| 소유자 | 이운선 · 2021.09.30. 거래가액 155,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 137,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 231,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 중요한 ‘특별매각조건’
말소기준권리는 2022.03.30. 광진자양새마을금고 근저당 100,000,000원입니다. 김민경은 이보다 앞선 2022.01.12. 전입·점유를 갖췄고 확정일자도 2021.11.29.이어서 대항력 및 우선변제권이 있는 임차인입니다. 2024.01.25. 등기된 주택임차권은 등기 순위 자체는 근저당 뒤지만, 임차인의 선행 전입·점유를 기준으로 인수 가능성을 판단해야 합니다.
| 임차인 | 사용 | 보증금 / 차임 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김민경 | 주거 · 임차권등기 · 전부 | 231,000,000원 | 2022.01.12 / 2021.11.29 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
| 서정배 | 202호 · 주거 | 보증금 미상 / 월 700,000원 | 2025.09.08 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
보증기관 대위·승계로 중복 기재된 임차인은 없습니다. 따라서 실제 임차인 수는 김민경·서정배 2명으로 봅니다. 특별매각조건은 김민경 관련 미배당 보증금의 매수인 반환청구를 끊는 핵심 장치이고, 서정배는 전입일이 말소기준권리 뒤여서 대항력은 없습니다.
② 시세 비교 — 88.5%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
마크힐스74는 2019.12.27. 사용승인된 7세대 규모이고, 대상면적 27.06㎡와 일치하는 실거래 표본은 3건입니다. 세 거래 모두 155,500,000원으로 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 27.06㎡ | 1 | 155,500,000원 |
| 2021.11 | 27.06㎡ | 3 | 155,500,000원 |
| 2021.09 | 27.06㎡ | 2 | 155,500,000원 |
| 평균 | 27.06㎡ | 3건 | 155,500,000원 |
현재 최저매각가 137,600,000원은 실거래 기준값 155,500,000원의 88.5%입니다. 특별매각조건을 반영해 실질 인수를 0원*으로 보면 권리상 실질취득도 137,600,000원으로 볼 수 있어, 표면 숫자는 실거래 기준값 아래입니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,726,400원 |
| 1. 임차인 김민경 보증금 | 231,000,000원 | 134,873,600원 |
| 2. 광진자양새마을금고 근저당 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 231,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김민경의 미배당 보증금은 96,126,400원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 해당 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 본 리포트의 매수인 실질 인수는 0원*으로 처리합니다. 집행비용은 매각가의 2.0% 추정값이며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 배당계산상 인수 | 특별매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 137,600,000원 | 96,126,400원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 51% | 110,080,000원 | 123,261,120원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 · 41% | 88,064,000원 | 144,921,152원 | 실질 0원* |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 김민경의 미배당 보증금이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제 시나리오도 매각가 137,600,000원 → 110,080,000원 → 88,064,000원으로 내려갈 때 배당계산상 인수액은 96,126,400원 → 123,261,120원 → 144,921,152원으로 커집니다. 이번 사건은 바로 그 인수구조를 특별매각조건이 차단한다는 점이 핵심입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화일초등학교 남동측 인근. 단독주택·다세대주택·소규모 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 중 제2층 제202호. 위생·급배수·난방·엘리베이터·소방설비가 되어 있습니다.
- 설비 주의. 건물 내부 안내문 기준 엘리베이터 설비가 미운행중인 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 토지면적 175.0㎡, 제2종일반주거지역, 완경사·가로장방·소로각지이며 공시지가는 2,972,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 환금성. 총 7세대의 소규모 다세대이고 경매통계상 평균 유찰 횟수가 2.6회입니다. 대단지 공동주택과 같은 거래회전성을 전제로 보기 어렵습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 김민경 임차권. 배당계산상 부족분은 96,126,400원입니다. 특별매각조건이 이 잔액의 매수인 청구를 차단하는 것이 본 입찰의 핵심 전제입니다.
- 서정배 점유. 전입일 2025.09.08로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 임대차계약·점유현황·명도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 실거래 기준값의 88.5%라도 최신 거래가 2022.02이므로 155,500,000원을 현재 시세로 단정하지 말고 현장 가격조사를 병행해야 합니다.
- 엘리베이터. 감정조사 당시 미운행중으로 확인된 설비의 현재 운행상태와 수리비·공용관리 부담을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권 관련 서류·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 보증금 2.31억”보다 중요한 한 줄
등기와 임차관계만 보면 김민경의 231,000,000원 보증금은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차보증금이고, 현재 매각가 가정에서는 96,126,400원이 배당되지 않아 원칙적으로 매수인 인수형입니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건이 그 잔액에 대한 매수인 반환청구권을 포기하게 하고 임차권등기 말소까지 조건으로 달았습니다. 그래서 권리상 실질 인수는 0원*으로 보는 것이 맞습니다.
그렇다고 바로 가격 메리트가 확정되는 것은 아닙니다. 최저가 137,600,000원은 입력된 실거래 기준 155,500,000원의 88.5%이지만, 거래표본은 2021.09·2021.11·2022.02에 집중돼 있습니다. 여기에 보증금 미상 점유자, 2회 유찰, 7세대 소규모 다세대, 엘리베이터 미운행이 겹칩니다. 주된 선순위 임차보증금 문제는 특별매각조건으로 풀리지만, 가격과 현장 리스크는 따로 보수적으로 확인해야 하는 사건입니다.
