인천지방법원 2025타경35225. 부천시 원미구 춘의동 ‘뜨란채’ 나동 2층 202호, 전용 52.39㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남은 다수 압류보다 말소기준권리 이전에 대항요건을 갖춘 이채성의 임차보증금 245,000,000원입니다. 이채성은 2021.03.08. 전입했고 확정일자는 2021.01.21.이며, 말소기준인 2021.05.07. 국세 압류보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
그러나 현재 최저가 250,000,000원 가정에서는 집행비용 4,300,000원을 제외하고도 이채성에게 보증금 245,000,000원이 전액 배당됩니다. 여기에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 해당 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원*으로 판단합니다. 다만 이 확약은 오직 이채성에게만 적용되며, 원본 확약서의 적용 대상·조건과 실제 말소 이행을 입찰 전에 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35225 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 춘의동 182-26 뜨란채 제나동 제2층 제202호 도로명: 경기도 부천시 원미구 부천로197번길 38-11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 52.39㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2015.12.24 · 총 8세대 |
| 소유자 | 최병열 (2021.01.16. 매매, 거래가 245,000,000원 · 2021.03.05. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 공부상 용도 | 등기사항전부증명서상 공동주택 · 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택) |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
2016년 설정된 부평농업협동조합 근저당권 195,600,000원과 2018년 한국캐피탈 근저당권 24,000,000원은 2021.03.05. 해지로 말소됐습니다. 경기신용보증재단 가압류와 2020년 부천시 압류 역시 각각 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2021.05.07. 중랑세무서장 압류이며, 그 이후 압류·임차권등기·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인·점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이채성 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 | 2021.03.08 2021.01.21 | 245,000,000원 | 있음 기준권리 이전 전입 | 있음 확정일자·배당요구 | 실질 0원* 전액배당·말소동의 확약 |
| 김동윤 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2025.01.08 확정일자 미상 | 미상 | 없음 기준권리 이후 전입 | 미상 | 승계 없음 대항력 없음 |
* 확약을 반영하지 않은 법률상 회차별 인수 추정액은 현재 회차 0원, 1회 유찰 시 48,600,000원, 2회 유찰 시 88,040,000원입니다. 확약 반영 시 이채성 관련 실질 인수는 각 회차 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 현재 2.5억은 ‘싸지 않다’
뜨란채(182-26)는 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 동일 전용면적 52.39㎡ 거래는 2023년 10월 4층 248,000,000원 한 건이며, 최신 거래가·최근 평균·최저·최고가가 모두 248,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 52.39㎡ | 4층 | 248,000,000원 |
| 비교 평균 | 52.39㎡ | 1건 | 248,000,000원 |
현재 최저가 250,000,000원은 비교 거래보다 2,000,000원 높고, 최근 평균의 100.8%입니다. 말소동의 확약을 반영한 현재 실질취득액도 낙찰가와 같은 250,000,000원이므로, 시세 비교 기준은 최저가와 실질취득액 모두 동일합니다. 최근 거래보다 높은 금액이므로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 확약 미반영 인수 | 확약 미반영 실질취득 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(100%) | 250,000,000원 | 0원 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 200,000,000원 | 48,600,000원 | 248,600,000원 | 200,000,000원* |
| 2회 유찰(64%) | 160,000,000원 | 88,040,000원 | 248,040,000원 | 160,000,000원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 이채성의 미배당 보증금 인수가 늘어나 1회 유찰 시 실질취득액이 248,600,000원, 2회 유찰 시 248,040,000원으로 보증금 수준에 고정됩니다. 반대로 확약이 유효하면 실질 인수가 0원이므로 유찰 가격 하락이 실제 취득원가 하락으로 연결됩니다. 따라서 이 사건의 가격 메리트는 확약 원본의 효력과 이행 가능성에 달려 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,300,000원 |
| 1. 임차인 이채성 보증금 | 245,000,000원 | 245,000,000원 |
| 2. 부평농업협동조합 근저당 | 195,600,000원 | 700,000원 |
| 3. 한국캐피탈 근저당 | 24,000,000원 | 0원 |
| 4. 경기신용보증재단 가압류 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 배당표상 채권자 총 청구액은 494,600,000원, 배당액은 700,000원, 미배당액은 493,900,000원입니다. 이채성은 별도로 보증금 245,000,000원을 전액 배당받습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 202호입니다. 외벽은 타일·석재 마감, 창호는 하이새시창호입니다.
- 입지. 부천시 원미구 춘의동 춘의역 남서측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다. 북서측 약 6미터, 북동측 약 3미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기 시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역이며 소로3류에 접합니다. 공시지가는 2,751,000원/㎡입니다.
- 공부·위반 여부. 등기상 공동주택, 건축물대장상 공동주택(다세대주택)이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 2015.12.24. 사용승인된 총 8세대 소규모 건물이고 확인 거래도 1건뿐이라, 매도 시 거래기간과 가격 협상 폭이 커질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 대상 임차권자, 적용 물건, 말소 조건, 유효기간, 낙찰자에게 요구되는 절차를 확인하고 실제 소유권이전과 동시에 말소가 가능한지 대조하세요.
- 이채성 배당·승계 구조. 현재 회차에서는 전액배당이 예상되지만 당해세나 집행비용 변동으로 미배당이 발생하는지 확인하세요. 확약이 무효라면 미배당 보증금이 인수될 수 있습니다.
- 김동윤 점유관계. 대항력은 없지만 보증금·계약관계가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서 보완본과 현장 점유 상태를 확인하고 명도 비용을 반영하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 법정기일과 당해세 여부에 따라 배당액이 변동할 수 있으므로 교부청구 내역을 확인하세요.
- 공매 이력. 한국자산관리공사의 공매공고가 있었고 2023.12.28. 공매취소공고를 원인으로 말소됐습니다. 경매와 공매의 진행 상태가 완전히 정리됐는지 확인하세요.
- 가격 상한. 신건 250,000,000원은 비교 거래 248,000,000원보다 높습니다. 내부 수리비·명도비·취득비용을 더하면 체감 취득원가는 더 올라갑니다.
- 현장 확인. 2층의 채광·소음·누수·결로, 승강기 상태, 전유·공용부분 관리 상태와 체납 관리비를 직접 확인하세요.
- 기일 결과 확인. 매각기일은 2026.07.08로 기재돼 있으므로 진행·변경·매각 결과를 법원 원문에서 확인하세요.
맺으며 — “확약은 권리를 낮추지만 가격까지 낮추지는 않는다”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 이채성의 보증금 245,000,000원입니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권이라 확약이 없다면 유찰 후에도 미배당 보증금이 매수인에게 승계돼 실질취득액이 248,000,000원 안팎에 고정됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차인 인수는 실질 0원이고, 유찰 가격 하락이 실제 취득원가 하락으로 연결됩니다.
문제는 현재 회차입니다. 신건 최저가와 실질취득액은 250,000,000원으로, 확인된 동일 면적 거래 248,000,000원보다 높습니다. 총 8세대, 거래 표본 1건, 다수 압류와 확약서 검증 부담까지 감안하면 현재 가격을 두고 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 권리는 확약 확인 후 조건부 통과, 가격은 신건 기준 보류. 이 물건은 낮은 최저가가 아니라 확약의 진정성과 실제 말소 이행을 확인한 뒤 실질취득액으로 판단해야 합니다.
