서울남부지방법원 2025타경13220. 양천구 목동 형지그레이스 A동 203호, 전용 29.92㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 권리구조의 핵심은 2021년 4월 16일 경인북부수산업협동조합 근저당과 임차보증금 305,000,000원의 김란 임차권입니다. 일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 보증금보다 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어날 수 있지만, 이 사건에는 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙었습니다.
따라서 제공된 회차별 계산상 1회 유찰 때 58,116,800원, 2회 유찰 때 107,653,440원의 미배당 인수액이 발생하더라도, 특별매각조건이 그대로 이행되면 김란 임차권과 관련한 매수인 실질 부담은 0원*으로 정리됩니다. 다만 이 조건은 해당 임차권에 한정해 해석해야 하며, 다른 임차관계나 현장 점유관계에 자동으로 확대되는 조건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13220 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 785-5 형지그레이스 제에이동 제1층 제203호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.92㎡ |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 · 사용승인일 2021.03.25 · 승강기·난방·피로티주차장 |
| 소유자 | 김지연 (2021.05.27 매매, 거래가액 305,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 314,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 305,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 층 표시 | 공부상 1층이나 북측 도로 기준 현황 2층 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 특별매각조건
말소기준권리는 2021.04.16 접수된 경인북부수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 국세 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 김란 임차권등기도 말소기준 이후인 2023.08.17 등기됐으며, 특별매각조건에 임차권등기 말소가 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김란 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 305,000,000원 | 경정 확인 필요 원기재 2012.07.30 경정 2021.07.30 | 배당요구 확정일자 2021.07.06 배당요구 2023.08.17 | 실질 0원* 잔액 포기·임차권 말소 조건 |
을구 3-2번은 별도의 임차인이 아니라 을구 3번 김란 임차권의 주민등록일자를 바로잡은 경정등기입니다. 따라서 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 제공된 예상배당표는 김란 보증금 305,000,000원을 우선 배당하는 구조이나, 경정된 주민등록일자와 말소기준일의 선후관계는 원본 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균 78%만 보고 싸다고 할 수 없다
형지그레이스 A동의 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 402,500,000원으로, 최저가 314,000,000원은 평균의 78.0%입니다. 그러나 대상 전용면적은 29.92㎡이고 실거래 표본은 44.09㎡와 58.82㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 특히 510,000,000원의 대형 면적 거래가 평균을 끌어올리고 있어 전체 평균 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 최저가 비교 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.01 | 44.09㎡ | 2층 | 295,000,000원 | 최저가가 19,000,000원 높음 |
| 2025.10 | 58.82㎡ | 4층 | 510,000,000원 | 면적 차이 큼 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 402,500,000원 | 최저가 78.0% |
가격판단에서는 평균보다 최신 거래를 우선해서 볼 필요가 있습니다. 2026.01 거래는 대상보다 넓은 전용 44.09㎡임에도 295,000,000원에 거래됐습니다. 신건 최저가 314,000,000원은 이보다 6.4% 높습니다. 대상 물건이 더 작은 29.92㎡라는 점까지 고려하면, 현재 회차를 “시세보다 저렴하다”고 표현할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 314,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,196,000원 |
| 1. 임차인 김란 보증금 | 305,000,000원 | 305,000,000원 |
| 2. 경인북부수산업협동조합 근저당 | 6,500,000,000원 | 3,804,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 305,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 다만 특별매각조건이 유효하게 이행되면 김란 임차보증금의 미배당 잔액은 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 구조입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 원칙상 미배당과 실질 인수를 분리해서 볼 것
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수액 | 특별조건상 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 314,000,000원 | 0원 | 0원* | 314,000,000원 |
| 1회 유찰 80% | 251,200,000원 | 58,116,800원 | 0원* | 251,200,000원 |
| 2회 유찰 64% | 200,960,000원 | 107,653,440원 | 0원* | 200,960,000원 |
* 원칙상 인수액은 배당표와 회차별 계산에 따른 김란 임차보증금 미배당액입니다. 특별매각조건상 채권자가 해당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 이 효과는 해당 임차권에 한정됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 형지그레이스 A동은 11세대입니다.
- 입지. 강서고등학교 남서측 인근으로 다세대주택, 학교, 근린생활시설 및 도시형생활주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리 목동역(5호선)을 이용할 수 있습니다.
- 건물. 2021.03.25 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 4층 건물로 승강기와 피로티주차장을 갖췄습니다.
- 도로. 북측과 남측으로 각각 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 층 표시. 공부상 1층이지만 북측 도로 기준으로 현황 2층입니다. 현장 출입동선과 채광·사생활 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 적용 대상과 이행 방식을 확인하세요.
- 전입일 경정 확인. 원기재 2012.07.30과 경정 2021.07.30 중 법원이 배당과 대항력 판단에 반영한 날짜를 대조하세요.
- 압류와 당해세. 시흥세무서장·울산세무서장 압류가 당해세에 해당하면 임차인 및 근저당 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 최신 거래 우선 비교. 대상보다 넓은 전용 44.09㎡가 295,000,000원에 거래됐는데 신건 최저가는 314,000,000원입니다.
- 평균가 과신 금지. 402,500,000원 평균은 면적이 다른 2건만으로 계산됐으므로 직접 시세로 사용하기 어렵습니다.
- 현황 층 확인. 공부상 1층과 현황 2층의 차이를 현장에서 확인하고 출입구·도로·창호 위치를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수는 정리되지만, 가격은 아직 합격이 아니다”
이 사건은 보증금 305,000,000원의 임차권 때문에 겉보기에는 고위험 인수형으로 보이지만, 특별매각조건이 유효하게 이행되면 해당 임차권의 미배당 잔액은 매수인에게 남지 않습니다. 권리상 가장 큰 부담은 실질 0원*으로 정리되는 셈입니다.
그러나 권리가 정리된다고 현재 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 신건 최저가 314,000,000원은 최신 실거래 295,000,000원보다 19,000,000원 높고, 그 최신 거래 물건의 전용면적도 대상보다 넓습니다. 최근 평균 402,500,000원은 서로 다른 면적의 2건 평균이므로 할인 근거로 쓰기 어렵습니다. 특별조건은 긍정적이지만 신건 가격은 보수적으로 판단해야 하는 C등급 물건입니다.
