서울남부지방법원 2025타경13224. 구로동 비즈트위트레드 제13층 제1306호 오피스텔입니다. 감정평가상 방2·욕실·거실·주방·현관으로 이용 중이며, 건물은 지상20층·지하3층 규모입니다. 현재 소유자는 김민영이고 2022.01.10. 157,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 물건은 권리관계만 기계적으로 보면 단순한 “인수 0원” 물건이 아닙니다. 임차인 한제아는 2021.09.24. 전입·점유를 시작했고, 2021.08.30. 확정일자를 받았으며, 2023.11.07. 보증금 170,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리인 2024.01.16. 구로구 압류보다 앞선 권리이므로 일반적인 원칙에서는 미배당 보증금을 매수인이 인수합니다.

그러나 이 사건의 매각조건이 결론을 바꿉니다. 매각물건명세서에는 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다고 명시되어 있습니다. 따라서 현재 회차에서 계산되는 룰상 미배당액 61,630,080원은 분석상 확인해야 할 금액이지만, 해당 임차인에 대해서는 매수인의 실질 부담이 0원으로 정리됩니다. 확인된 임차인은 한제아 1명이고, 보증기관 승계·대위로 중복 신고된 임차인은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 특별매각조건으로 해소

말소기준은 2024.01.16. 구로구 압류입니다. 한제아의 임차권등기는 2023.11.07.로 그보다 앞서 있으므로 일반적인 매각이라면 소멸하지 않고, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 미배당액이 매수인에게 넘어갑니다. 반면 2024.04.24. 주택도시보증공사의 가압류 20,000,000원과 2025.11.12. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 대항력·우선변제는 있으나 특별조건으로 실질 인수 0

한제아는 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 아니므로 보증금을 별도로 중복 합산할 문제는 없습니다. 이 사건에서 인수위험이 제거되는 이유는 대항력이 없어서가 아니라 미배당 보증금 청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건 때문입니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 보면 최근 시세의 60.4%

비즈트위트레드의 면적 유사 실거래 12건은 2023.12부터 2026.06까지 169,000,000원~185,000,000원에 형성돼 있습니다. 전체 평균은 179,083,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 183,250,000원, 최신 거래는 2026.06. 183,000,000원이며 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 +3.5%입니다.

특별매각조건을 적용하면 매수인이 실제로 부담하는 금액은 현재 최저가인 110,720,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 183,250,000원의 60.4%입니다. 최신 거래 183,000,000원과도 차이가 크고, 최근 거래 추세가 +3.5%로 상승 방향이라는 점까지 감안하면 현재 회차의 가격 메리트는 분명합니다.

④ 예상배당표 (매각가 110,720,000원 가정)

배당 계산상 임차인 보증금 미회수분은 61,630,080원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 2.1% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 영림중학교 남동측 인근이며, 업무시설 및 근린생활시설 등이 밀집한 노선상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 남동측 인근에 지하철 2·7호선 대림역 및 간선·지선버스정류장이 있어 제반 교통여건이 양호합니다.
• 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며 방2·욕실·거실·주방·현관 등으로 구성되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지상20층·지하3층 건물의 제13층 제1306호이며 사용승인일은 2016.01.20.입니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 토지는 평지의 정방형, 공시지가는 11,440,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되어 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 거래성. 비즈트위트레드는 78세대이며, 면적 유사 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 경매 통계상 평균 유찰 3.3회·매각률 지표 0.0은 별도의 환금성 경고 신호입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
• 인수액을 이중 계산하지 않기. 배당표상 61,630,080원은 일반 원칙의 미배당액이지만, 특별매각조건 반영 시 매수인 실질 인수는 0원입니다.
• 임차인 성격 확인. 한제아는 실제 임차인 1명이며 보증기관 승계·대위로 중복 신고된 임차인이 아닙니다.
• 가격 기준은 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 183,250,000원, 최신 거래 183,000,000원, 최근 추세 +3.5%를 기준으로 현재 실질취득 110,720,000원을 비교해야 합니다.
• 경매 환금성 점검. 단지 경매 평균 유찰 3.3회와 매각률 지표 0.0을 감안해 실거래 시세와 경매 수요를 별도로 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료와 특별매각조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이 사건은 특별조건이 결론을 바꾼다”

이 물건의 핵심은 선순위 임차권의 존재 자체를 무시하지 않는 것입니다. 한제아의 보증금은 170,000,000원이고 대항력·우선변제권이 있으며, 현재 최저가 110,720,000원으로 단순 배당하면 61,630,080원이 남습니다. 일반적인 경매라면 이 잔액은 매수인에게 넘어가므로 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.

하지만 이번 사건에는 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 명시되어 있습니다. 이를 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 110,720,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 183,250,000원의 60.4%이고 최신 거래도 183,000,000원, 최근 추세는 +3.5%입니다. 권리의 승부처는 특별조건의 확실한 적용 여부, 가격의 승부처는 경매시장의 낮은 매각성과 실제 환금성을 얼마나 보수적으로 보는가입니다.