서울남부지방법원 2025타경13251. 구로구 개봉동 마이빌9차 1층 101호, 전용 29.86㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 임차권이 있다는 사실 자체보다 그 임차권이 매수인에게 실제 돈으로 남느냐입니다. 박성하 씨는 2020년 7월 15일 전입했고, 말소기준권리는 2022년 12월 19일 금천세무서의 압류입니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사합니다.
보증금은 총 300,000,000원입니다. 현재 최저가 162,560,000원을 기준으로 집행비용 3,075,840원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 159,484,160원, 계산상 미배당 보증금은 140,515,840원입니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 이 부족분이 매수인에게 승계될 수 있어 실질취득비용이 사실상 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13251 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 334-27 마이빌9차 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.86㎡ · 방2·주방1·욕실1 · 5층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 배가영 (2020.06.17. 매매 · 거래가액 254,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 162,560,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건으로 실질 인수 0원
이 물건의 말소기준은 2022.12.19. 국(금천세무서장) 압류입니다. 이전에 설정됐던 서서울신용협동조합 근저당권은 2020.07.02. 이미 말소됐으므로 현재 말소기준이 아닙니다. 2023년 주택도시보증공사의 가압류, 2024년 박성하 임차권등기, 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박성하 건물전부 · 주거 · 임차권등기 | 점유개시 2020.07.02 전입 2020.07.15 확정일자 2022.06.28 | 300,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 2024.07.24 | 실질 0원 특별매각조건에 의한 반환청구권 포기·임차권등기 말소 |
실제 임차인은 1명입니다. 이 임차인은 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류된 사람이 아니라 실제 임차인으로 잡혀 있으므로 보증금 300,000,000원을 그대로 한 건으로 봅니다. 특별매각조건은 박성하 임차인에 관한 미배당 보증금 반환청구권에 적용되는 조건이며, 다른 별도 임차인에 대한 포괄적 면책으로 확대해 해석할 사안은 아닙니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 1.6256억’을 비교
마이빌9차는 총 7세대, 2020년 6월 사용승인된 소규모 다세대주택입니다. 대상과 동일한 전용 29.86㎡의 확인된 최근 거래는 2026년 6월 2층 184,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 184,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 29.86㎡ | 2 | 184,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.86㎡ | 1건 | 184,000,000원 |
특별매각조건을 반영하면 매수인의 실질취득은 162,560,000원으로, 최근 12개월 실거래 184,000,000원의 88.3%입니다. 금액 차이는 21,440,000원입니다. 따라서 현재 회차는 확인된 최근 거래보다 낮은 가격대에 있습니다. 다만 시세 표본이 1건뿐이므로 다수 거래 평균처럼 강한 시세 기준으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,075,840원 |
| 1. 임차인 박성하 보증금 | 300,000,000원 | 159,484,160원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,532,600,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 박성하 임차인의 미배당 보증금은 140,515,840원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 이 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 일반 룰상 미배당액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 162,560,000원 | 140,515,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 130,048,000원 | 172,572,672원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 104,038,400원 | 198,218,138원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 부담이 크게 줄지 않습니다. 이 사건의 차이는 특별매각조건이 그 미배당 반환청구를 끊어 놓았다는 점입니다. 따라서 현재 조건이 유지되는 한 실질취득은 각 회차 매각가와 일치합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 대상 호실은 방2·주방1·욕실1 등의 다세대주택입니다.
- 입지. 개웅초등학교 북동측 인근으로, 주위에는 다세대주택·근린생활시설·아파트 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 1층 101호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 규모·환금성. 마이빌9차는 총 7세대의 소규모 다세대주택으로, 최근 동일면적 실거래 표본은 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문에서 해당 조건이 유지되는지 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 이행. 낙찰 후 특별매각조건에 따른 임차권등기 말소 절차가 실제로 진행되는지 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 실질취득. 본 사건은 특별조건 때문에 실질 인수가 0원이므로 현재 비교 기준은 최저가 162,560,000원입니다. 최근 거래 184,000,000원과의 차이를 기준으로 판단해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 동일면적 최근 거래가 1건뿐이므로 개별 호수의 층·상태 차이를 현장 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 7세대 규모이고 이미 2회 유찰된 물건입니다. 취득가뿐 아니라 향후 매도 가능성과 매수층을 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”만 보고 포기할 사건은 아니다
표면만 보면 보증금 300,000,000원의 대항력 임차인이 있어 위험한 사건처럼 보입니다. 실제로 현재 최저가 배당계산만 놓고 보면 140,515,840원이 부족합니다. 그러나 이 사건은 그 미배당 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어, 현재 확인된 임차인의 실질 인수액은 0원입니다.
그래서 가격 판단도 달라집니다. 실질취득은 162,560,000원이고, 확인된 최근 12개월 동일면적 거래 184,000,000원의 88.3%입니다. 권리상 가장 큰 위험은 특별조건으로 해소됐지만, 2회 유찰·7세대 소규모 다세대·실거래 표본 1건이라는 환금성 제약은 남습니다. 권리 리스크는 조건부로 해소, 가격은 최근 거래보다 낮음, 환금성은 보수적으로. 이 세 가지를 함께 보는 것이 이 사건의 결론입니다.
