서울남부지방법원 2025타경13255. 서울 구로구 가리봉동 지엔에스프리미어 제2층 제201호, 전용 29.79㎡의 다세대주택입니다. 권리분석의 기준은 2018년 3월 29일 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,440,000,000원이고 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이후 등기된 주택도시보증공사의 가압류, 임다재의 주택임차권, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 임다재는 2022년 5월 19일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 4월 29일입니다. 말소기준권리인 수협은행 근저당권의 설정일 2018년 3월 29일보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 여기에 매각물건명세서 비고는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 특별매각조건으로 정하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13255 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 가리봉동 118-16 지엔에스프리미어 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.79㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 황용순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 312,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 232,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 사용승인일 / 세대수 | 2018.03.20 / 14세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018년 3월 29일 수협은행 근저당권입니다. 황용순의 소유권이전, 주택도시보증공사의 가압류, 임다재의 주택임차권, 강제경매개시결정이 뒤따릅니다. 임다재의 전입·점유는 2022년 5월 19일로 말소기준권리보다 늦어 매수인에게 보증금 반환의무를 주장할 수 있는 대항력이 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 0원*
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임다재 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입·점유 2022.05.19 확정일자 2022.04.29 | 232,000,000원 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 배당요구 O 2024.05.28 · 선순위 근저당 후순위 | 실질 0원* 임차권 소멸 · 특별매각조건 |
* 법률상 인수액도 0원입니다. 임차보증금 232,000,000원은 임대차계약상 보증금 규모이며, 말소기준권리 이후 전입 및 특별매각조건에 따라 매수인이 승계하는 금액으로 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 3.12억은 최근 거래 3.70억의 84.3%
지엔에스프리미어의 동일 면적 29.79㎡로 확인되는 최근 거래는 2026년 2월 3층 370,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 370,000,000원이며, 감정가·최저가·실질취득액 312,000,000원은 그 금액보다 58,000,000원 낮은 84.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 29.79㎡ | 3층 | 370,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.79㎡ | 1건 | 370,000,000원 |
| 경매 실질취득 | 29.79㎡ | 2층 | 312,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 312,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,168,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,440,000,000원 | 306,832,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 392,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 232,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
수협은행 근저당권은 채권최고액 1,440,000,000원과 공동담보목록을 기준으로 계산돼 매각대금 대부분을 흡수합니다. 총 채권액 2,064,000,000원 중 예상 배당액은 306,832,000원, 미배당액은 1,757,168,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 채권 잔액에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울구로남초등학교 남측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호이며 사용승인일은 2018.03.20입니다. 위생·급배수·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6~8m의 포장도로에 접합니다. 토지는 평지의 사다리형이며 소로 한 면에 접한 주상용 부지입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역에 포함되고, 소로2류에 저촉됩니다. 교육환경보호구역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약 허가 관련 지정도 확인됩니다.
- 환금성. 14세대 규모의 다세대주택이고 확인된 최근 동일 면적 거래는 1건입니다. 전용 29.79㎡의 소형 주택이라는 점과 제한적인 거래 표본을 함께 고려해야 합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 서류·이행 주체와 처리 시점을 확인하세요.
- 점유 및 명도 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유자가 누구인지, 퇴거 여부와 인도 절차를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 보완. 동일 건물 거래는 2026년 2월 370,000,000원 1건뿐이므로 인근 다세대주택의 면적·층·준공연도별 거래를 추가 비교하세요.
- 공동담보 실제 채권 확인. 수협은행 근저당은 채권최고액 1,440,000,000원과 공동담보목록이 기재돼 있으므로 실제 피담보채권 잔액과 공동담보 배당관계를 원본으로 확인하세요.
- 규제 원문 확인. 정비구역과 토지거래계약 허가 관련 지정의 적용 범위·기간·취득 후 이용 조건을 관계 기관에 확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비와 공과금 체납 여부를 관리 주체 및 관계 기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 검증은 더 필요하다
이 물건의 핵심은 보증금 232,000,000원의 크기가 아니라 그 보증금이 매수인에게 승계되는지입니다. 임다재의 전입·점유는 말소기준권리 이후라 대항력이 없고, 임차권도 매각으로 소멸합니다. 특별매각조건은 미배당 보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소까지 요구하므로 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득액은 최저가와 같은 312,000,000원입니다.
가격만 보면 최근 동일 면적 거래 370,000,000원보다 58,000,000원 낮습니다. 그러나 비교 거래가 단 1건이고, 대상은 14세대 규모 다세대주택의 2층 소형 주택입니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 한 건의 실거래만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없다”입니다. 특별매각조건의 최종 원문, 현재 점유 상태와 인근 다세대 시세를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
