서울남부지방법원 2025타경13260. 서울 강서구 화곡동 다온숲 3층 302호, 다세대주택입니다. 감정가 457,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 292,480,000원, 감정가의 64%입니다. 외형만 보면 최근 동일 면적 실거래 300,000,000원보다 낮지만, 이 물건은 가격보다 먼저 임차권과 점유관계를 봐야 합니다.
등기된 임차권자 유준구는 임대차계약일 2022.11.29, 전입·점유개시 2022.12.13, 확정일자 2022.11.29이며 보증금은 420,000,000원입니다. 말소기준권리인 2025.11.13 강제경매개시결정보다 앞선 권리라 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 현재 최저가를 전제로 한 배당계산에서도 유준구에게 287,585,280원이 배당되고 132,414,720원이 부족합니다.
하지만 이번 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 유준구 관련 룰상 미배당액은 매수인에게 실질적으로 넘어가지 않는 것으로 봅니다. 다만 이 조건은 해당 반환채권·임차권에만 적용됩니다. 별도로 확인되는 신예원의 권리까지 자동으로 해소하는 조건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13260 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 105-251 다온숲 제3층 제302호 · 까치산로2길 47 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.99㎡ · 지상6층 건물 내 3층 |
| 사용승인 | 2021.12.02 |
| 소유자 | 문선희 |
| 감정가 / 최저가 | 457,000,000원 / 292,480,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 뒤의 경매개시결정이 말소기준
등기부상 핵심은 을구 1번 유준구 주택임차권입니다. 2024.12.20 등기됐고 보증금 420,000,000원, 전입 2022.12.13, 확정일자 2022.11.29가 확인됩니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2025.11.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 특별조건이 없다면 유준구 임차권은 매수인 인수 구조입니다.
② 임차인 — 실제 확인되는 임차 관련자 2명
| 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유준구 | 건물 전부 · 2022.12.13 | 420,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 인수 0원* |
| 신예원 | 미상 · 2025.07.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
* 유준구는 일반 배당규칙상 미배당 132,414,720원이 매수인 인수 대상이나, 이번 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 적용되는 전제로 실질 인수 0원으로 표시했습니다. 신예원은 이 특별조건과 별개로 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 2회 유찰이지만 할인폭은 크지 않다
다온숲은 20세대, 2021.12.02 준공입니다. 대상 면적 29.99㎡와 일치하는 최근 거래는 2026.07 6층 300,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 300,000,000원이며 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.99㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.99㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
현재 최저매각가 292,480,000원은 최근 거래 및 최근 12개월 평균의 97.5%입니다. 숫자만 보면 시세 아래이지만 차이는 크지 않고, 비교 가능한 거래가 단 한 건뿐입니다. 게다가 신예원의 보증금이 확인되지 않아 292,480,000원을 최종 실질취득액이라고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 내려갔다는 이유만으로 가격 메리트를 크게 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 292,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,894,720원 |
| 1. 임차인 유준구 보증금 | 420,000,000원 | 287,585,280원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당규칙만 적용하면 유준구 보증금 중 132,414,720원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 이번 매각은 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별조건이므로 유준구 관련 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 유준구 인수액은 늘어도 특별조건 적용 시 0원*
| 회차 | 매각가 | 룰상 유준구 인수 | 특별조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 292,480,000원 | 132,414,720원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 51% | 233,984,000원 | 190,091,776원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 · 41% | 187,187,200원 | 236,233,421원 | 실질 0원* |
특별조건이 없다면 유준구는 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총 취득부담이 크게 줄지 않는 구조입니다. 그러나 이번에는 그 잔액 반환청구권을 포기하는 조건이 붙어 있어 유준구 부분은 예외적으로 해소됩니다. 다시 말해 유찰 자체보다 신예원의 권리 확인이 더 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층 302호입니다. 사용승인일은 2021.12.02입니다.
- 입지. 화곡본동성당 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 3,856,000원/㎡, 토지면적 457.0㎡이며 다세대 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 20세대 규모이고 최근 동일면적 실거래 표본은 1건입니다. 가격 비교 표본이 얇아 보수적인 환금성 판단이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 입찰 당일 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 신예원 보증금 확인. 전입은 2025.07.07로 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액이 확인되지 않으면 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
- 신예원 점유관계 확인. 점유 부분이 미상으로 기재돼 있어 실제 거주 여부와 유준구 임차권과의 관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 판단. 최저가 292,480,000원은 최근 거래 300,000,000원의 97.5%로 차이가 크지 않습니다. 확인되지 않은 임차보증금이 있으면 이 가격 차이는 즉시 사라질 수 있습니다.
- 명도. 임차 관련자가 2명 확인되므로 단순한 공실·소유자 점유 물건처럼 명도 난도를 낮게 보면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 특별매각조건과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 큰 임차권은 풀렸지만, 작은 미상 하나가 결론을 막는다
이 사건의 첫인상은 위험합니다. 보증금 420,000,000원의 선순위 임차권이 있고 현재 최저가는 292,480,000원이므로 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가만 보고 접근할 수 없는 물건입니다. 실제 배당계산도 유준구 미배당액을 132,414,720원으로 잡습니다.
다만 이번에는 특별매각조건이 있어 유준구의 미배당 반환채권과 임차권등기 문제가 실질 0원*으로 정리됩니다. 그 결과 가격 비교의 출발점은 현재 최저가 292,480,000원까지 내려옵니다. 하지만 최근 실거래 300,000,000원과의 차이는 97.5% 수준에 불과하고, 더 중요한 것은 신예원의 보증금이 미상이라는 점입니다.
따라서 결론은 “주된 임차권은 특별조건으로 해소, 전체 인수위험은 아직 미확정”입니다. 2회 유찰만 보고 가격 메리트를 높게 평가하기보다 신예원의 보증금·점유관계를 먼저 확정해야 합니다. 이 확인이 끝나기 전까지는 권리와 실질취득비용 모두 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
