🏷️ 64% ✅ 실질 인수 0원 ⚠️ 2회 유찰 👤 실제 임차인 1명
서울남부지방법원 2025타경13280. 금천구 시흥동 금강파크빌 에이동 4층 401호, 공부상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 뒤에 붙은 압류나 경매개시결정보다 임차인 김제현의 대항력입니다. 김제현은 2021.08.24 전입·점유를 시작했고 2021.08.03 확정일자를 받아, 2023.08.30 말소기준 가압류보다 앞선 대항력을 갖습니다. 보증금은 300,000,000원입니다.
통상 계산만 하면 현재 최저매각가 181,760,000원에서 집행비용 3,344,640원을 제외한 178,415,360원이 임차인에게 배당되고, 남는 121,584,640원은 매수인이 인수할 수 있습니다. 하지만 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에 “매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”이라는 특별매각조건이 있어, 해당 임차인의 미배당액은 실질적으로 매수인 부담 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13280 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 220-38 금강파크빌 제에이동 제4층 제401호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 탑골로3길 45 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 · 제4층 제401호 · 사용승인일 2019.05.24 |
| 소유자 | 사형택 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 181,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저, 특별매각조건이 결론을 바꾼다
등기부에서 현재 말소기준으로 잡힌 권리는 2023.08.30 주택도시보증공사의 가압류입니다. 2024.01.04 국의 압류와 2025.11.14 강제경매개시결정은 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 김제현은 등기일 자체는 2023.09.13이지만, 전입·점유가 2021.08.24로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 단순히 “임차권등기가 뒤라 소멸”이라고 볼 사안이 아니라, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수 여부를 따져야 합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김제현 | 건물 전부 · 주거 | 2021.08.24 | 2021.08.03 | 300,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
실제 임차인은 1명입니다. 김제현은 보증기관 승계나 대위신고로 표시된 당사자가 아니라, 임차권등기와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인입니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 284,000,000원, 현재 최저매각가는 181,760,000원으로 감정가의 64%입니다. 이미 2회 유찰됐습니다. 그러나 이 사건에는 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수는 없습니다.
특별매각조건을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 최저매각가와 같은 181,760,000원입니다. 만약 특별매각조건이 없었다면 대항력 보증금 구조 때문에 단순 최저가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 수준에 수렴하는 유형이지만, 이 사건에서는 해당 임차인의 미배당 반환청구권 포기 조건이 그 구조를 해소합니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,344,640원 |
| 1. 임차인 김제현 보증금 | 300,000,000원 | 178,415,360원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 미배당액은 121,584,640원입니다. 다만 특별매각조건으로 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 토지는 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 탑동초등학교 북서측 인근. 주위에 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물, 사용승인일은 2019.05.24입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 화재탐재 및 소화설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대상물건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 임차인 미배당액 121,584,640원에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 유지되는지 최종 명세서에서 확인하세요.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 특별매각조건 반영 시 181,760,000원입니다. 룰상 인수액 121,584,640원을 그대로 더해 판단하면 이 사건의 실제 조건을 놓치게 됩니다.
- 시세 별도 검증. 감정가의 64%라는 이유만으로 싸다고 단정하지 말고 인근 다세대의 최근 거래와 매물 호가를 별도로 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 말소 조건과 실제 인도 상태는 별개의 문제이므로 현황과 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 세금·공용비용 확인. 배당표는 당해세·최우선변제 등 실제 우선채권에 따라 달라질 수 있으므로 원본 배당관계를 확인하세요.
맺으며 — “대항력 인수형처럼 보이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
이 사건을 최저가 181,760,000원만 보고 접근하면 핵심을 놓칩니다. 실제 임차인 김제현은 2021.08.24 전입·점유, 보증금 300,000,000원으로 대항력이 있고, 현재 배당계산상 121,584,640원이 남습니다. 통상적인 구조라면 바로 이 금액이 매수인 인수 위험입니다.
그러나 매각물건명세서에 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 이 조건을 그대로 적용하면 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 181,760,000원입니다. 따라서 권리의 핵심 위험은 특별조건으로 해소되지만, 최근 실거래 자료가 없어 가격까지 유리하다고 평가할 근거는 부족합니다. 결론은 권리조건 확인 후 접근 가능, 가격은 별도 검증입니다.
