서울남부지방법원 2025타경13284. 마곡동 ‘필네이처’ 12층 1214호 오피스텔입니다. 현재 소유자 성기호는 2022년 5월 20일 150,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 이승훈이 임대차계약·전입·점유·확정일자를 갖춘 것으로 등기돼 있습니다. 이승훈의 보증금은 170,000,000원으로, 2022년 11월 8일 국민건강보험공단 압류보다 앞서 대항력 요건을 갖춘 구조입니다.
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 현재 최저가 96,640,000원에서 배당 후 남는 75,499,520원이 매수인에게 승계돼 실질취득 부담이 크게 올라갑니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건이 다릅니다. 매각물건명세서 비고에서 채권자가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 이 조건을 반영하면 이승훈 관련 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13284 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 795-1 필네이처 제12층 제1214호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중 · 지하5층/지상15층 중 12층 |
| 소유자 | 성기호 (2022.05.20. 거래가 150,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 96,640,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 특매조건이 승계 부담을 끊는다
말소기준은 2022.11.08. 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 앞선 2022.05.20. 이승훈의 전입·점유·확정일자가 확인되므로 이승훈은 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 이후 2024.04.18. 임차권등기가 설정됐고, 2025.01.15. 국가 압류와 2025.11.14. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승훈 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 2022.05.20 | 2022.05.20 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 최수비 | 미상 | 미상 | 2025.07.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
이승훈은 말소기준보다 먼저 전입·점유·확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 있습니다. 다만 특별매각조건이 이승훈의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 하므로 이 임차인에 한해 실질 승계액은 0원입니다. 이 조건은 다른 점유자에게 자동으로 확장되는 것이 아닙니다.
최수비는 2025.07.14. 전입으로 말소기준인 2022.11.08.보다 뒤입니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 미상이며 점유 부분도 미상인 만큼, 현장 점유관계와 명도 상대방은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 낮아도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 96,640,000원으로 감정가 151,000,000원의 64%입니다. 특별매각조건을 반영하면 이승훈 관련 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 96,640,000원입니다.
다만 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 실거래 근거 없이 이 물건을 “시세보다 저렴하다”고 평가할 수는 없습니다. 이 사건의 현재 핵심은 할인율보다 특별매각조건이 실제로 적용되어 잔여 보증금 승계가 제거되는지를 확인하는 데 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,139,520원 |
| 1. 임차인 이승훈 보증금(우선변제) | 170,000,000원 | 94,500,480원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이승훈 보증금 미배당액은 75,499,520원입니다. 다만 매각물건명세서의 특별매각조건을 적용하면 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 전제되므로 이승훈 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 발산역 북측 인근으로, 주변에 업무시설·오피스텔·주상복합건물·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 발산역이 있어 제반 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층/지상15층 건물이며 사용승인일은 2016.07.18.입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·마곡도시개발사업 지구단위계획구역 등에 포함되며, 공항 관련 중요시설물보호지구·수평표면구역·대공방어협조구역 등 규제가 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 오피스텔로 이용중이며 공부와의 차이는 없습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 실제 이용상황은 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. “미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 + 임차권등기 말소” 조건의 적용범위를 직접 확인하세요.
- 실질 인수 계산 구분. 일반 배당계산상 미배당액은 75,499,520원이지만, 특별매각조건 반영 시 이승훈 관련 실질 인수는 0원입니다.
- 최수비 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 점유 부분·보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 명도 상대방을 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재였으므로 내부구조·이용상황이 실제와 다를 수 있습니다.
- 가격 착시 경계. 감정가의 64%라는 할인율만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 별도의 실거래 검증 후 입찰가를 정하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원문을 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘가격’보다 ‘특별매각조건의 확실성’
표면만 보면 보증금 170,000,000원의 대항력 임차인이 있는 고위험 물건입니다. 현재 최저가 96,640,000원 기준으로 일반 계산하면 75,499,520원이 미배당돼 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 그 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있습니다. 이를 반영하면 이승훈 관련 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득 기준은 96,640,000원입니다.
다만 “2회 유찰·감정가 64%”라는 숫자만으로 가격 매력이 있다고 단정할 수는 없습니다. 입찰 판단의 첫 번째 질문은 싸냐가 아니라, 특별매각조건이 실제로 완결되는가입니다. 그 조건의 효력과 말소 절차를 확인하고, 최수비의 현재 점유관계까지 정리한 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다.
