167,680,000원
서울남부지방법원 2025타경13305. 강서구 화곡동 타임빌 제5층 제501호, 감정평가상 단지형다세대주택 1개호입니다. 이 사건은 최저가만 보면 감정가 262,000,000원에서 두 차례 유찰돼 167,680,000원까지 내려왔지만, 단순히 “36% 할인”만 보고 접근하면 안 됩니다. 등기부에는 임차인 김혜린의 주택임차권이 있고, 임차보증금은 260,000,000원입니다. 전입·점유 개시는 2021.08.20, 확정일자는 2021.07.30으로 말소기준권리인 2023.09.20 압류보다 앞섭니다.
원칙적인 대항력 인수 계산만 적용하면, 현재 매각가 167,680,000원 중 집행비용 3,147,520원을 제외한 164,532,480원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 95,467,520원이 남습니다. 낙찰가가 더 떨어질수록 이 부족분이 늘어 실질취득액은 보증금 260,000,000원 수준에서 사실상 고정되는 전형적인 선순위 임차인 인수형입니다. 다만 이 사건에는 그 원칙을 뒤집는 특별매각조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13305 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1084-5 타임빌 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 20.46㎡ · 철근콘크리트구조 6층 중 5층 |
| 소유자 | 조해민 · 2021.12.07 매매 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 167,680,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 특별조건으로 인수 해소
등기부상 2021.06.11 설정된 화곡신용협동조합 근저당권 2건은 2021.08.20 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.09.20 국의 압류입니다. 그런데 김혜린의 전입·점유는 2021.08.20이고 확정일자는 2021.07.30이며, 임차권등기 역시 2023.09.08로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 특별조건이 없다면 대항력에 의해 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜린 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.20 | 2021.07.30 | 260,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 특별조건 인수 0 |
실제 임차인은 1명입니다. 김혜린은 배당요구를 했고, 확정일자와 대항력을 모두 갖춘 것으로 표시돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 아닙니다. 이 사건에서 특별매각조건은 바로 이 선순위 임차권의 미배당 잔액에 대한 매수인 부담을 해소하는 핵심 조건입니다.
② 시세 비교 — 특별조건 반영 뒤에는 가격 메리트가 생긴다
타임빌은 총 16세대, 사용승인일은 2021.06.02입니다. 비교 실거래 12건의 평균은 252,500,000원, 최고 260,000,000원, 최저 250,000,000원이며 최신 거래는 2022.05 · 250,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 18.8㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.05 | 20.21㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2022.05 | 20.46㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.05 | 18.69㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.05 | 20.21㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2022.05 | 20.46㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2022.05 | 18.69㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.05 | 20.21㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.05 | 20.21㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.02 | 18.8㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2021.12 | 20.46㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 20.21㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 평균 | 20.46㎡ | 12건 | 252,500,000원 |
현재 최저가 167,680,000원은 최근 12개월 평균으로 표시된 252,500,000원의 66.4%입니다. 중요한 것은 이 비율을 특별매각조건 반영 실질취득액에 적용해야 한다는 점입니다. 특별조건이 없다면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어 실질취득이 260,000,000원 수준으로 고정돼 가격 메리트가 사라지지만, 이 사건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 그 인수 구조가 해소됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,147,520원 |
| 1. 임차인 김혜린 보증금(우선변제) | 260,000,000원 | 164,532,480원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
통상 계산상 임차보증금 부족분은 95,467,520원입니다. 다만 이 사건은 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있으므로, 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월초등학교 남서측 인근에 위치하며 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 6층 건물 중 5층 501호이며, 위생·급배수·난방·엘리베이터·소방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 평탄한 세장형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 남동측 약 6미터, 북동측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 수평표면구역, 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대로, 비교 실거래 12건은 250,000,000원~260,000,000원 범위지만 최신 거래가 2022.05라는 점을 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 물건의 가치 판단은 “배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기 + 임차권등기 말소” 조건이 실제 매각조건으로 적용되는지가 핵심입니다.
- 룰상 인수와 실질 인수 구분. 현재 배당계산상 부족분은 95,467,520원이지만, 특별조건 반영 후 김혜린 임차인의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 김혜린의 임차권등기는 2023.09.08 접수돼 있으므로 특별조건에 따른 말소 이행 여부를 매각 관련 원본서류에서 대조해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 말소기준권리는 2023.09.20 국의 압류입니다. 정확한 조세채권액과 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 과거 실거래의 한계. 비교 실거래의 최신 시점은 2022.05입니다. 252,500,000원 평균을 현재 시세로 그대로 단정하지 말고 현장 매물·최근 거래를 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 16세대이고 경매 평균 유찰횟수는 2.0회입니다. 현재 최저가가 낮더라도 재매각 시 매수층과 거래 속도를 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 위험”보다 특별매각조건이 더 중요하다
겉으로 보면 보증금 260,000,000원의 선순위 임차인이 있는 전형적인 인수형 물건입니다. 현재 최저가 167,680,000원에서 통상 계산을 하면 95,467,520원의 미배당 보증금이 남고, 낙찰가가 더 내려가도 실질취득액은 보증금 수준으로 고정됩니다. 이 원칙만 적용한다면 “최저가가 감정가의 64%라 싸다”는 평가는 틀립니다.
그러나 이 사건은 채권자가 매수인에게 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이 특별조건을 반영하면 김혜린 임차인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 167,680,000원입니다. 이는 비교 실거래 평균 252,500,000원의 66.4%입니다. 다만 최신 실거래가 2022.05이고 총 16세대의 소규모 다세대라는 점 때문에 가격 할인만으로 높은 점수를 주기는 어렵습니다. 권리의 승부처는 특별매각조건의 확실한 이행, 가격의 승부처는 현재 시세와 환금성 확인입니다.
